Ceny ofertowe rosną, ale sprzedający nie wykluczają przecen

W pierwszym kwartale roku ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach wzrosły o kilkanaście procent.

Publikacja: 27.04.2022 14:42

Ceny ofertowe rosną, ale sprzedający nie wykluczają przecen

Foto: Fotorzepa/R.Gardziński

Sytuację na rynku mieszkań w pierwszym kwartale analizuje SonarHome. Pod lupę wzięto Warszawę, Kraków, Gdańsk, Wrocław i Poznań. – Podaż na rynku wtórnym można oszacować, biorąc pod uwagę liczbę nowych ofert pojawiających się na portalach – tłumaczy Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome. – W pierwszym kwartale roku liczba unikatowych ofert w czterech z pięciu badanych przez nas miastach spadła w porównaniu z analogicznym okresem 2021 roku.

Gdzie wybór jest większy

Z analiz wynika, że w Warszawie oferta zmniejszyła się o 3 proc., w Krakowie i we Wrocławiu – o 6 i 5 proc., odpowiednio. – Duży spadek liczby nowych ogłoszeń można było zauważyć w Poznaniu, gdzie liczba unikatowych ofert w porównaniu z pierwszym kwartałem 2021 r. była niższa o 18 proc. Na tle innych miast mocno wyróżnił się Gdańsk. Pierwsze trzy miesiące 2022 r. przyniosły w stolicy Pomorza wzrost oferty w skali roku aż o 16 proc. Dla kupujących oznacza to duże zasilenie podaży, a więc większy wybór. W pierwszym kwartale tego roku ofertę zasiliło ok. 3,4 tys. mieszkań, w analogicznym kwartale poprzedniego roku było to 2,9 tys. ofert - wskazuje analityczka. 

SonarHome

Barbara Bugaj podaje, że w pierwszym kwartale roku ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach poszły w górę o kilkanaście procent. – To dowód, że rynek działa siłą rozpędu i potrzeba czasu, aby zaobserwować zmiany w danych statystycznych – podkreśla analityczka. Ceny poszły w górę od 11 proc. w Krakowie po 15 proc. w Gdańsku i Poznaniu (I kw. 2022 vs I kw. 2021).

SonarHome

W Warszawie średnia cena ofertowa sięga już 13,2 tys. zł za mkw. Ceny w Krakowie i Gdańsku utrzymują się na podobnym poziomie – ok. 11,5 tys. zł za mkw. - Poznań powoli sięga 9 tys. zł za mkw., a we Wrocławiu został przekroczony próg 10 tys. zł za mkw. – wskazuje Barbara Bugaj. - Aby zbadać zachowania sprzedających, rozpoczęliśmy monitoring zmian ceny mieszkania w czasie „życia" ogłoszenia. Widzimy już subtelne zmiany. W marcu mogliśmy zaobserwować wzrost odsetka ogłoszeń, w których obniżano cenę mieszkania, podczas gdy pozostawało ono w ofercie. Odsetek tych lokali był najwyższy w skali roku. Będziemy monitorować tę statystykę w kolejnych miesiącach, aby sprawdzić, czy marcowy wynik przekształca się w konkretny trend.

SonarHome

Kredytowa drożyzna

Pierwszy kwartał był czasem obfitującym w zmiany w otoczeniu rynkowym. Będą one wpływać zarówno na wtórny i pierwotny rynek mieszkaniowy. Ekspertka SonarHome zwraca uwagę na systematyczne podwyżki stóp procentowych przez RPP. - WIBOR wraca do poziomów sprzed dekady, kiedy rynek nieruchomości znajdował się jeszcze w pokryzysowej stagnacji. Informacja o drożejących kredytach pojawiła się już wszędzie – podkreśla. - Wzrost oprocentowania kredytów najbardziej odczują ci, którzy kupowali mieszkanie od końca 2020 roku do października 2021 roku.

Rata zaciągniętego w tym okresie kredytu na 300 tys. zł na 30 lat wzrosła już o 1 tys. zł, a przy kolejnych podwyżkach stóp będzie wyższa o kolejne kilkaset złotych. Przeciętna rata kredytu na 300 tys. zł to już ok. 2,3 tys. zł miesięcznie. – Jeśli brać pod uwagę wysokie ceny w stolicy, powinniśmy raczej spojrzeć na raty kredytu o wysokości 500 tys. zł. W tym przypadku jest to miesięczny koszt równy przeciętnie ponad 3,7 tys. zł – szacuje Barbara Bugaj. Dodaje, że pierwszy kwartał roku pokazał, że prognozy dotyczące ostatecznej podwyżki stóp procentowych w 2022 r. wciąż się zmieniają.

Jeszcze na początku roku ekonomiści szacowali, że wzrost osiągnie poziom ok. 5 proc., dziś prognozy mówią już nawet o 7,5 proc. Barbara Bugaj przypomina, że marzec był ostatnim miesiącem udzielania kredytów na starych zasadach. - Od kwietnia banki musiały dostosować się do nowego zalecenia KNF, która rekomenduje przy obliczaniu zdolności kredytowej kupujących mieszkanie dodanie aż 5 pkt proc. buforu na zmianę stóp procentowych – tłumaczy. - Wpływ zapowiedzi nowych zasad obliczania zdolności kredytowej był widoczny w danych dotyczących wniosków o kredyt mieszkaniowy. Według danych BIK najwięcej wniosków było złożonych w ostatnim tygodniu marca. Dzięki temu spadek liczby wniosków w ostatnim miesiącu pierwszego kwartału bieżącego roku był mniej dotkliwy – wynosił 5,9 proc. w porównaniu z marcem 2021. Dla przypomnienia w styczniu i lutym notowano spadek odpowiednio o 26 i 36 proc., rok do roku.

Małe na celowniku

Barbara Bugaj ocenia, że „struktura popytu na mieszkania" będzie się powoli zmieniać. - Z rynku już zostają wyeliminowani kupujący nieruchomości na własne potrzeby, którzy na skutek rosnących kosztów kredytu nie mają już zdolności – mówi. Zostają ci, którzy albo mają gotówkę, albo potrzebują mniejszego kredytu. - Wszystkie zmiany, o których mowa, dotykają rynek pierwotny i wtórny. Na rynku wtórnym trudno o holistyczne dane dotyczące zmian popytu w całym kraju, dlatego warto też spojrzeć w stronę rynku pierwotnego, gdzie raportowanie spółek jest klarowne. Pierwszy kwartał 2022 r. przyniósł spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich równy 22 proc. w skali roku. Można zakładać, że również na rynku wtórnym mamy do czynienia z obniżeniem się popytu – ocenia ekspertka SonarHome.

Dodaje, że każdy z rynków będzie się rządził się nieco innymi prawami, szczególnie jeśli chodzi o zmiany cen mieszkań. - Wzrost cen materiałów budowlanych równy 30 proc. w skali roku według danych grupy PSB, sprawia, że nie ma przestrzeni na spadek cen mieszkań deweloperskich – zwraca uwagę. - Sytuacja na rynku wtórnym stoi pod znakiem zapytania. Na razie ceny ofertowe wciąż rosną, ale w statystykach widzimy, że w marcu wzrósł odsetek ofert, w których dochodzi do obniżek.

Ekspertka dodaje, że małe mieszkania, zawsze cieszyły się dużym powodzeniem kupujących. - W 2021 r. lokale do 50 mkw. stanowiły aż 55 proc. obrotu w Warszawie. Jeszcze do niedawna, kiedy rynek był rozgrzany, a popyt podsycany rekordowo niskimi stopami procentowymi (dzięki którym kredyty były łatwo dostępne) mówiło się, że większe mieszkania wracają do łask – przypomina. - Na skutek systematycznych wzrostów wynagrodzeń, taniego kredytu i ogólnego bogacenia się społeczeństwa, coraz większa część popytu była wypełniana kupującymi podnoszącymi komfort życia poprzez zakup mieszkania o większej powierzchni. Dzisiaj, kiedy sytuacja powoli się odwraca, a wzrost wynagrodzeń tylko nieznacznie przekracza inflację, możemy obserwować odwrót od większych metraży, co potwierdzają relacje deweloperów. Pewnikiem wciąż pozostają małe lokale o największej płynności, które również łatwiej można wynająć.

Sytuację na rynku mieszkań w pierwszym kwartale analizuje SonarHome. Pod lupę wzięto Warszawę, Kraków, Gdańsk, Wrocław i Poznań. – Podaż na rynku wtórnym można oszacować, biorąc pod uwagę liczbę nowych ofert pojawiających się na portalach – tłumaczy Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome. – W pierwszym kwartale roku liczba unikatowych ofert w czterech z pięciu badanych przez nas miastach spadła w porównaniu z analogicznym okresem 2021 roku.

Gdzie wybór jest większy

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości mieszkaniowe
Letnisko pod miastem to drogi sport
Materiał Promocyjny
Zwinny, wyrazisty i dynamiczny. SUV, który bryluje na europejskich salonach
Nieruchomości
Mieszkania premium rozchwytywane w stolicy i nad morzem
Nieruchomości
Czynsz na ratę nie wystarczy
Nieruchomości mieszkaniowe
Sprzedaż mieszkań coraz niższa
Materiał Promocyjny
THE FUTURE OF FINANCE
Nieruchomości
Tak drogo jeszcze nigdy nie było
Materiał Promocyjny
Nowe finansowanie dla transportu miejskiego w Polsce Wschodniej