- W trudnych czasach jedyny segment nieruchomości, który ma się dobrze, to rynek luksusowy. Piętna nie odcisnęła na nim ani pandemia, ani bieżące zawirowania gospodarcze, które tak bardzo dotknęły nieruchomości z tzw. segmentu popularnego – podkreśla Barbara Bugaj główny analityk SonarHome. - W momentach kryzysowych rynek luksusowy zyskuje. Zamożni nabywcy szukają nieprzeciętnych aktywów, które dają perspektywę wzrostu wartości w czasie – wyjaśnia.

A perspektywa ta zdaniem Barbary Bugaj "jest jak najbardziej realna". - Jeszcze cztery lata temu najwyższe ceny wywoławcze za metr apartamentu wynosiły ok. 40 tys. zł. Dziś jest to nawet 70 tys. zł - wskazuje.

Skromna oferta

Barbara Bugaj zwraca uwagę na dwa typy apartamentów. - To apartamenty standardowe, często nazywane premium, i apartamenty luksusowe. Oferta tych drugich jest w kraju niewielka, a ich ceny zaczynają się od 4-5 mln zł – wskazuje ekspertka SonarHome. – Luksusowe apartamenty na rynku wtórnym to zaledwie 0,5 proc. całej oferty. Na rynku pierwotnym, zgodnie z danymi JLL, to niecały 1 proc. Przoduje jak zawsze Warszawa, gdzie zamożni klienci mają największy wybór, ale i ceny osiągają rekordowe poziomy. Poza stolicą wyróżniają się Kraków, Trójmiasto i Wrocław – dodaje.

Analityczka SonarHome przypomina, że kilka lat temu przyjęło się, że rynek luksusowy w Polsce stanowią nieruchomości o wartości powyżej 1 mln zł. - Jednak wzrost cen na całym rynku, zarówno w segmencie standardowym, jak i luksusowym, spowodował, że dziś to za mało – podkreśla. - Mieszkanie za 2 mln zł może przynależeć do segmentu popularnego. Na jego cenę składa się po prostu większa powierzchnia (np. powyżej 100 mkw.) i dobra lokalizacja - np. warszawski Żoliborz. Nie można go jednak zaliczyć do nieruchomości luksusowych, ponieważ jest położone w „normalnym" bloku, nie spełnia wymogów jakościowych, jakie składają się na nieruchomość luksusową – wyjaśnia.

Świetny adres

Luksusowa nieruchomość musi mieć świetny adres. – To zwykle centra miast albo zielone, parkowe dzielnice. Nie mogą to być jednak obrzeża – zaznacza Barbara Bugaj. Liczy się też jakość. – Składa się na nią nie tylko wyróżniająca się architektura - zarówno na zewnątrz, jak i wewnątrz budynku - ale również materiały wykończeniowe z górnej półki, jak kamień, marmur, drewno, przeszklenia – wyjaśnia ekspertka. – Budynek musi być wyposażony w dodatkowe usługi wyłącznie dla mieszkańców – to np. konsjerż, pralnia, basen, spa, sala kinowa, sale spotkań, sale konferencyjne, strefa biznesowa, tarasy, siłownia, piwniczka do przechowywania win. Mniej istotna jest powierzchnia mieszkania, mimo obiegowej opinii, że luksusowy apartament musi mieć ponad 100 mkw. Np. w Złotej 44 w Warszawie są apartamenty o powierzchni 60-70 mkw.

Wysokie wyceny

- Rynek prestiżowych nieruchomości wciąż prze do przodu, a ceny stale rosną – podkreśla Barbara Bugaj. - Rekordowe oferty apartamentów na rynku wtórnym przekraczają już 20 mln zł. Jeszcze trzy lata temu najwyższe transakcje na polskim rynku dochodziły „jedynie" do 14 mln zł – przypomina. Analityczka podaje, że najwyższe ceny ofertowe apartamentów odnotowano w dwóch warszawskich nieruchomościach. - Pierwsza to Złota 44. Apartament o powierzchni 450 mkw. na 50. piętrze znanego wieżowca właściciel wycenił na 25 mln zł, czyli 56 tys. zł za metr – podaje Barbara Bugaj. – Kupujący nowe apartamenty w tym budynku (na rynku pierwotnym) jeszcze kilka lat temu płacili za mkw. 25-30 tys. zł. Wzrost może wynosić nawet 80- 120 proc. W 2022 r. w Złotej 44 przeprowadzono najwyższą do tej pory transakcję o wartości niespełna 23 mln zł. Był to 480-metrowy lokal z rynku pierwotnego.

SonarHome

Kameralne budynki

Eksperci zwracają uwagę, że luksus to nie tylko wysokie apartamentowce. – To często kameralne inwestycje – mówi Barbara Bugaj. - Właśnie w takim budynku oferowany jest drugi na liście apartamentów o najwyższej cenie wywoławczej. Lokal jest położony w małym budynku Villa Monako na Mokotowie, wybudowanym w 2004 roku w Parku Sieleckim. Nabywcę mają przyciągać marmurowe posadzki, drewno czereśniowe, basen z przeszklonym dachem, siłownia, sauna, pralnia, suszarnia. Dwupoziomowy apartament o powierzchni 487 mkw. został wyceniony na 21,6 mln zł, czyli 44,4 tys. zł za metr. Penthouse jest położony na ostatnich piętrach budynku, a nowy właściciel będzie mógł korzystać z prywatnej windy bezpośrednio do mieszkania. Oprócz ośmiu pokoi dodatkową atrakcją jest taras na dachu budynku.

Barbara Bugaj podkreśla, że na mapie prestiżu w Warszawie dominują dwie dzielnice: Śródmieście i Mokotów. - Pojedyncze oferty prawdziwie luksusowych nieruchomości można jeszcze znaleźć na Woli, Żoliborzu i Wilanowie. Aż 51 proc. oferty należy do Śródmieścia, a 25 proc. do Mokotowa. Przeciętna cena ofertowa mkw. apartamentu w Warszawie wynosi 34,6 tys. zł –podaje analityczka SonarHome. W pozostałych miastach ceny apartamentów są niższe, jednak, jak zastrzega ekspertka, jakość jest taka sama. - W Krakowie rekordowe oferty apartamentów sięgają 11 mln zł, w Trójmieście – 6 mln zł, a we Wrocławiu – 10 mln zł – podaje.

SonarHome

Taniej niż w Europie

Pomimo rozwoju rynku i wzrostu cen w Polsce jest wciąż taniej niż w Europie. - Nie musimy jednak rozpatrywać tego w kategorii minusów. Niższe ceny połączone z wysoką jakością kuszą inwestorów zagranicznych, a ten popyt powoduje pośrednio dalszy rozwój rynku – komentuje Barbara Bugaj. - Luksusowe apartamenty w stolicy można mieć za 8 tys. – 12,3 tys. euro. Bardzo powoli zbliżamy się do Berlina, gdzie stawki sięgają 15-20 tys. euro za mkw. Dużo droższe są Paryż (20-30 tys. euro za mkw.) i Londyn (25-35 tys. euro za mkw.).