Inflacja szaleje. Część inwestorów ucieka z oszczędnościami na rynek nieruchomości, ale w kurortach. W portalu RynekPierwotny.pl znajdziemy ponad 2,8 tys. apartamentów wakacyjnych w 60 inwestycjach. – Jest to kilkanaście procent mniej niż dwa lata temu w czasie pandemii. Zdecydowana większość znajduje się nad Bałtykiem – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Ceny wakacyjnych apartamentów wahają się od 10 tys. do 35 tys. zł za mkw. Koszt kilkunastometrowego mikroapartamentu zaczyna się od 250–300 tys. zł. Decydując się na 25–30 mkw., trzeba mieć co najmniej 400 tys. zł. Większe kilkudziesięciometrowe lokale kosztują od 500 tys. do ponad 1 mln zł, najdroższe powyżej 2 mln zł.

Nie tylko wynajem

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego apartamenty wakacyjne należą do najbardziej lukratywnych inwestycji, pod warunkiem że są starannie wybrane. Inwestowanie na chybił trafił może się okazać kosztowną pomyłką. Inwestor powinien zwrócić uwagę na lokalizację i stosunek standardu nieruchomości do ceny.

– Ważne jest też to, czy ma to być nieruchomość typu second home (na własne potrzeby) czy inwestycja nastawiona na czerpanie zysków – tłumaczy Jarosław Jędrzyński. – W drugim przypadku trzeba brać pod uwagę, że sezon wakacyjny w Polsce jest bardzo krótki, trwa zaledwie dwa miesiące. Stąd największe i relatywnie pewne zyski przynoszą inwestycje w atrakcyjnie wyposażone condohotele (baseny, siłownia, spa, zaplecze konferencyjne, restauracje) w znanych kurortach odwiedzanych przez turystów przez cały rok.

W przypadku condohoteli rentowność czasami wynosi 8 proc. rocznie. Tyle może zarobić inwestor, który kupi lokal w takim obiekcie. – Bezpieczniej jednak zakładać niższe zyski: 5–6 proc. Minimalny okres zwrotu z inwestycji to ok. 15 lat – szacuje Jarosław Jędrzyński.

Jak dodaje, wakacyjny apartament w atrakcyjnej, perspektywicznej lokalizacji, w ciekawym obiekcie przyniesie zysk nie tylko z wynajmu, ale też ze wzrostu wartości w czasie.

Karolina Kaim, prezes Sunshine by High Level, zauważa, że inwestując w condohotele, inwestujemy bardziej na rynku hotelowym niż w nieruchomości, co w brutalny sposób pokazała pandemia. Brak klientów spowodował wiele problemów dla deweloperów i operatorów: brak wpływów, nerwowe negocjacje z klientami, przesunięcia terminów. Ale najlepsze condohotele nad morzem poradziły sobie bardzo dobrze, wywiązały się ze wszystkich swoich zobowiązań.

Karolina Kaim radzi, by wybierać wiarygodnego partnera, który ma ciekawą ofertę wakacyjną dla klienta. – Bo to ten klient i jego chęć spędzania czasu w naszej nieruchomości będzie źródłem zysków. Jeżeli oferta nie zawiera elementu gwarantowanego zysku (np. 8 proc.) czy też podziału zysków, to najważniejsze, czy nam się podoba – mówi Karolina Kaim.

Trzeba też starannie przeanalizować warunki współpracy. Condohotele oferują inwestorom ok. 7–8 proc. stopy zwrotu, ale nie zawsze tyle się dostaje. Zdarza się np. stopniowe odchodzenie od obiecanego poziomu rocznej stopy zwrotu albo też wyłączenie z naliczania odsetek nakładów na wykończenie i wyposażenie lokalu. Warto też zadać sobie pytanie, kto to od nas kupi, jeśli będziemy chcieli sprzedać. Jak przekonuje Karolina Kaim, nieruchomość, której się nie da sprzedać, nie jest inwestycją, tylko kosztowną pułapką. Dobra inwestycja to taka, którą można w miarę płynnie spieniężyć i odzyskać kapitał.

Prezes Sunshine by High Level nie ma wątpliwości, że każda inwestycja, która chroni kapitał przed wysoką inflacją, jest dobra. Zawsze najważniejsza jest ochrona środków, a dopiero w drugiej kolejności – zarabianie. Niestety, teraz coraz częściej mówi się o ograniczaniu strat.

– Na bardzo rozgrzanym warszawskim rynku ceny mieszkań w ciągu dziesięciu lat się podwoiły, co oznacza 10-proc. wzrost wartości rocznie. Co prawda samym wzrostem może być trudno zdławić kilkunastoprocentową inflację, ale zawsze lepiej tracić nieco mniej niż więcej i kompensować tę stratę przychodami z najmu – tłumaczy Karolina Kaim.

Z pierwszej i drugiej ręki

– Mimo sytuacji geopolitycznej i inflacji popyt na nieruchomości wakacyjne rośnie – ocenia Julian Dzierżanowski z Freedom Nieruchomości Elbląg. – Stopa zwrotu rośnie z roku na rok. Krótkoterminowy wynajem nieruchomości wakacyjnych często przynosi większe dochody niż tradycyjny wynajem mieszkań w miastach. Turyści przyjeżdżają na okres nie krótszy niż kilka dni, nie ma konieczności codziennego sprzątania, nie ma problemów z eksmisją. A nieruchomość można oddać w zarządzanie firmie.

Wybierając lokal w stanie deweloperskim, trzeba się liczyć z kosztem co najmniej 12 tys. zł za mkw. – Mieszkania z drugiej ręki nie odbiegają znacznie od ofert deweloperów. Stopa zwrotu to 7–10 proc. rocznie. Z prostej kalkulacji wynika, że inwestycja może się zwrócić po 10–15 latach – szacuje Julian Dzierżanowski.

Anna Snopek z Freedom Nieruchomości Mierzeja zauważa, że w ostatnim czasie popyt na nieruchomości wakacyjne lekko wyhamował, choć są one kupowane głównie za gotówkę. Ceny rosną m.in. ze względu na drożejące materiały budowlane. Dlatego trzeba będzie dłużej czekać, aż inwestycja się zwróci.

Chętnych, jak przyznaje ekspertka, wciąż jednak nie brakuje. Nad morzem inwestują m.in. klienci z centralnej Polski. Łączą wynajem z własnym odpoczynkiem poza sezonem wakacyjnym.

– Rozwój dróg sprawił, że nadmorskie nieruchomości są często traktowane jak drugie mieszkanie. Świetnie sprawdziły się podczas pandemii i pracy zdalnej – zauważa Anna Snopek.

Nowe propozycje

W ofercie pojawiają się kolejne obiekty. Sprzedaż mieszkań z III etapu osiedla na Wyspie Solnej w Kołobrzegu rozpoczyna operator Vacation Investments. Ceny od 9,7 tys. zł za mkw. Obsługą najmu zajmuje się Vacation Rental.

– Zainteresowanie inwestycją Wyspa Solna rośnie. Część nabywców to osoby, które kupiły mieszkania we wcześniejszych etapach – mówi Marcin Liberski z Vacation Investments.

Na Ptasiej Wyspie w Mikołajkach apartamenty buduje Inpro. Właściciele i goście będą korzystać z infrastruktury wybudowanego wcześniej przez Inpro Hotelu Mikołajki Leisure & SPA. Minimalne ceny wykończonych apartamentów to ok. 27 tys. zł za mkw.

W Krynicy-Zdroju, w sąsiedztwie stacji narciarskiej, spółka Platan Group oferuje ponad 200 pokoi w kompleksie dziesięciu apartamentowców Aries Residence. Na najwyższych piętrach znajdą się penthouse’y z tarasami widokowymi. Kilkadziesiąt lokali będzie wyposażonych w sauny. Będą też mieszkania z aneksami kuchennymi. Zostaną wykończone w standardzie pięciu gwiazdek. Ceny zaczynają się od 13,8 tys. zł za mkw. netto.

Zagraniczny raj

Warto też rozważyć inwestycję za granicą. – Inflacja w Europie jest niższa, sezon znacznie dłuższy, przychody z najmu będą w euro – wskazuje Karolina Kaim. – Jeżeli mamy już kilka inwestycji, jest to dobra dywersyfikacja ryzyka, także walutowego. W każdym kraju są inne reguły formalno-prawne. Niektóre lokalizacje nie są takimi całorocznymi rajami, jak się wydaje. Na przykład diametralnie zmieniają się poza sezonem albo przyciągają takie grupy ludzi, których możemy nie chcieć w bliskim sąsiedztwie.

Ceny na rynku pierwotnym są bardzo zróżnicowane. – Na Cyprze Północnym dobrej jakości apartament kupimy za 80 tys. funtów brytyjskich, w Portugalii, w ciekawych projektach, pewnie od 250 tys. euro, ale w rejonie Marbella trzeba mieć ponad 1 mln euro – mówi Karolina Kaim. – Jest też bardzo rozdrobniony i głęboki rynek wtórny, a także lokalizacje dalekie od tych popularnych, gdzie jest znacznie taniej. Można też rozważyć zakup wakacyjnego mieszkania w Bułgarii czy Gruzji za 30–50 proc. ceny na Cyprze Północnym.

Zdaniem Karoliny Kaim jesteśmy coraz odważniejsi w inwestowaniu za granicą. Wybieramy kierunki z łatwym dojazdem, połączeniem lotniczym. Lubimy takie lokalizacje jak Hiszpania, Portugalia, Włochy, Majorka, Madera, Cypr, ale też Bułgaria, Turcja, Gruzja.

Michał Ćwierzyk, prezes spółki Vela Poland, także uważa, że wakacyjna nieruchomość to jedna z lepszych inwestycji. Świat odbudowuje się po epidemii, zainteresowanie najmem krótkoterminowym jest bardzo duże.

– Nieruchomość wakacyjna, głównie za granicą, to także dywersyfikacja portfela. Takie inwestycje chronią kapitał, a oprócz tego mamy miejsce na urlop bez konieczności jego planowania. Do naszego drugiego domu możemy się przenieść w dowolnym momencie – przekonuje prezes Ćwierzyk.

Po inwazji na Ukrainę trend inwestowania za granicą przyspieszył. – Wśród polskich inwestorów największym zainteresowaniem cieszy się Hiszpania, która jest najczęściej odwiedzanym krajem na świecie – mówi Michał Ćwierzyk. – Oprócz kultury, kuchni, słońca i zabytków oferuje wciąż przystępne ceny nieruchomości. Można też wymienić Włochy i Portugalię. Interesujące są kraje bałkańskie z Chorwacją na czele. Głównym argumentem jest tu przynależność do UE i możliwość szybkiego dojazdu samochodem.

Na celowniku inwestorów są też Grecja i Cypr. Poza tym widać ożywienie na takich rynkach jak Dubaj, a nawet Karaiby i Floryda.

Apartamenty w kurortach przyniosą zyski, ale nie wszystkie i nie wszędzie

Kupując nieruchomość wakacyjną, trzeba być bardzo ostrożnym. Lokal w kurorcie to nie to samo co zwykłe mieszkanie w mieście wynajmowane na długo.

1 W nieruchomościach, szczególnie tych wakacyjnych, liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Miejsce musi przyciągać licznymi atrakcjami i rozbudowaną infrastrukturą (baseny, spa, sauny, gastronomia). Do pięknego apartamentowca w szczerym polu urlopowicz raczej nie przyjedzie.

2 Gdy już zdecydujemy się na apartament czy pokój w condohotelu, powinniśmy zebrać wszystkie dostępne informacje na temat dewelopera i operatora, pozwalające sprawdzić ich wiarygodność. Warto wiedzieć, jakie inwestycje firmy te mają na koncie, czy nie zdarzały się problemy z wypłatą zysków. Ale obietnica bardzo wysokich zysków powinna wzbudzić niepokój.

3 Już przy zakupie należy wziąć pod uwagę ewentualność wyjścia z inwestycji. Na rynku pojawiają się kolejne nowoczesne condohotele. Znalezienie kupca na kilkuletni pokój condo może okazać się wyzwaniem. Z góry powinniśmy się przygotować na dłuższy czas oczekiwania na potencjalnego kupca.

4 Inwestując za granicą, trzeba sprawdzić obowiązujące w danym kraju przepisy, m.in. podatkowe. Podliczmy też wszystkie koszty związane z transakcją. Bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie zakup gotowego apartamentu.