Nowa ustawa deweloperska, jak wiele regulacji w Polsce, kończy się szeregiem przepisów o charakterze karnym. Ich zadaniem jest motywowanie inwestorów do sumiennego wykonywania obowiązków. Ale nie tylko, ponieważ wzmocnienie odpowiedzialności inwestora idzie w parze z nowymi przepisami pozwalającymi na budowę domów jednorodzinnych, np. do 70 mkw., bez profesjonalnego kierownika budowy.
– Takie rozwiązanie może rodzić pytanie, kto będzie odpowiedzialny za ewentualne błędy i niedociągnięcia wykonawcze, w tym te zagrażające zdrowiu i życiu użytkowników nieruchomości. Okazuje się, że inwestor, który już do zgłoszenia budowy ma obowiązek dołączyć oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową – wyjaśnia adwokat Mirosław Kęs, partner w kancelarii MJK.
Czytaj więcej
Postępowania dotyczące nakazu rozbiórki trwają latami. Bardziej się więc opłacają nielegalne roboty budowlane niż procedury.
Co do zasady, to inwestor będzie w takim przypadku adresatem roszczeń formułowanych przez nabywców z tytułu rękojmi za wady.
Katalog potencjalnych wad jest oczywiście otwarty, natomiast margines błędu, przy braku kierownika budowy, przytłaczający. Począwszy od wad konstrukcyjnych budynku po jego zły obmiar i niewłaściwe parametry techniczne.
Przypadek tzw. dużego inwestora, czyli dewelopera, jest jeszcze bardziej sensacyjny.
Zgodnie z art. 57–62 ustawy deweloperskiej odpowiedzialności karnej (lub wykroczeniowej) podlegają już nawet takie kwestie, jak brak zapewnienia nabywcy rachunku powierniczego, podanie nieprawdziwych danych w prospekcie informacyjnym, brak zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności czy dokonywanie wypłat z rachunków powierniczych niezgodnie z regulacjami ustawy.
Działalność deweloperska prowadzona jest w znakomitej większości przez spółki prawa handlowego. Z kolei odpowiedzialność karna związana jest z działalnością człowieka. Dostrzegł ten problem ustawodawca i dał mu wyraz w art. 61 ustawy. Wynika z niego, że jeżeli deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność ponosi osoba fizyczna działająca w jego imieniu, np. sprzedawca.
– Ustawodawca mógł wprowadzić odpowiedzialność o charakterze administracyjnym w postaci np. kar pieniężnych. Takie rozwiązanie byłoby szybsze i bardziej efektywne. Nie prowadziłoby do nikomu niepotrzebnej kryminalizacji osób pracujących w branży deweloperskiej – tłumaczy adwokat Maciej Śledź. – I pozwoliłoby na karanie spółek, a nie ludzi.
