Turbulencje nie omijają PRS

Na europejskim rynku widać hamowanie inwestycji również w sektorze living (to PRS, czyli mieszkania na wynajem, a także prywatne akademiki i domy dla seniorów). Fundusze mają jednak duży apetyt na takie nieruchomości, jeśli chodzi o długoterminowe strategie.

W blokach startowych

Jak wynika z szacunków firmy Knight Frank, w ciągu dziewięciu miesięcy 2022 r. wartość inwestycji w living sięgnęła 44,5 mld euro, o 8 proc. mniej niż rok wcześniej. To 22 proc. wartości inwestycji we wszystkie klasy nieruchomości (więcej pieniędzy popłynęło jedynie na rynek biurowy). W samym III kwartale widoczna była jednak kontynuacja hamowania – w living ulokowano 10,8 mld euro, o 37 proc. mniej niż rok wcześniej.

Zmniejszone apetyty funduszy to oczywiście konsekwencja pełnego wyzwań otoczenia makroekonomicznego i geopolitycznego – nie tylko w Europie, ale w skali globalnej. Rosnąca inflacja, drogie surowce i problemy z wykonawstwem – to odciska piętno na całym rynku nieruchomości. Podnoszenie stóp procentowych przez banki centralne, mające na celu walkę z inflacją, skutkuje również wyższymi kosztami finansowania i wzrostem obciążenia z tytułu zaciągniętych wcześniej zobowiązań (kredyty, obligacje).

Eksperci Knight Frank przeprowadzili badanie wśród ponad 600 globalnych inwestorów z rynku nieruchomości. Tylko 15 proc. respondentów odpowiedziało, że obecne warunki nie mają żadnego przełożenia na ich strategie inwestycyjne. Oznacza to, że większość albo wstrzymuje działania (głównie ci, którzy ekspansję realizują w oparciu o dług), albo przynajmniej ogranicza plany i stara się renegocjować warunki transakcji. W efekcie doprowadzanie rozmów do finału trwa dziś znacznie dłużej niż wcześniej.

46 proc. respondentów podało, że w ciągu najbliższych 18 miesięcy planuje ulokować pieniądze w living – na kolejnych miejscach wskazując biura i magazyny. Za najatrakcyjniejsze rynki uznano Wielką Brytanię, Hiszpanię i Niemcy – określono je jako bezpieczne przystanie, gdzie możliwe są także zakupy bardziej oportunistyczne, okazyjne. Bardzo ważnym aspektem tych rynków jest wysoka płynność, czyli możliwość relatywnie szybkiego kupna i sprzedaży nieruchomości przy stabilnych wycenach. Na kolejnych miejscach znalazły się Irlandia i Włochy.

75 proc. badanych wskazało, że w perspektywie pięciu lat nakłady na inwestycje w living znacząco wzrosną, 25 proc. zadeklarowało, że nakłady podwoi.

Kolejny sondaż objął 44 inwestorów instytucjonalnych, którzy w Europie zarządzają nieruchomościami z sektora living o wartości 70 mld euro. Ta grupa wskazała, że w ciągu kolejnych pięciu lat przeznaczy na inwestycje ponad drugie tyle, 81 mld euro.

Mocne fundamenty

Zdaniem ekspertów Knight Frank być może w IV kwartale będziemy świadkami wzrostu aktywności inwestorów, ponieważ wyceny aktywów zaczynają się stabilizować, a stawki czynszów rosną – widać też skracanie okresów najmu i większą rotację najemców. Pozytywnym czynnikiem jest dobra kondycja rynków pracy w Europie – niskie bezrobocie i rosnące wynagrodzenia pozwalają na podnoszenie czynszów. Spodziewany jest także spadek inflacji w kolejnych latach. Do inwestowania w nowe projekty może zachęcić spadek cen materiałów i powrót do kontraktów opartych na ryczałtowym wynagrodzeniu deweloperów, co jest już widoczne po okresie gwałtownego wzrostu kosztów i pomysłach na ich mitygowanie (hedging, waloryzacja). Z kolei mocny względem euro dolar może przyciągnąć do Europy inwestorów ze Stanów Zjednoczonych.

Niezależnie od obecnych perturbacji inwestorzy pozytywnie zapatrują się na sektor living. Czynnikiem fundamentalnie, długoterminowo sprzyjającym jest choćby nierównowaga popytu i podaży na wielu rynkach. Rośnie liczba studentów, społeczeństwa się starzeją – to stwarza duże zapotrzebowanie, a nieruchomości jest mało. Wzrost stóp procentowych przekłada się też na mniejszą dostępność dla konsumentów kredytów na zakup nieruchomości. Generalnie widać też, że powierzchnia lokali, na których zakup stać konsumentów, systematycznie się kurczy. To przekłada się na wzrost popytu na mieszkania na wynajem.

W Europie największym rynkiem inwestowania w living są Niemcy. Według szacunków Knight Frank w ostatnich trzech latach fundusze lokowały średnio blisko 30 mld euro. Na kolejnych miejscach znalazły się Wielka Brytania (12,4 mld), Szwecja (7,6 mld), Holandia (6,1 mld) i Francja (5,4 mld).

Od początku tego roku wartość inwestycji w Wielkiej Brytanii sięgnęła 13,7 mld euro, w Niemczech 9,8 mld, Szwecji 5,4 mld, we Francji 4,3 mld, a w Danii 4 mld euro.

Młoda Polska

Na bardzo młodym polskim rynku najmu instytucjonalnego również zauważalne jest wyhamowanie, o wejściach nowych graczy nie słychać, nie ma też dużych umów ramowych na budowę bloków. Obok trudnej sytuacji makro klimatu nie poprawiają niejasne deklaracje decydentów w zakresie opodatkowania hurtowych zakupów mieszkań czy posiadanych portfeli.

W praktyce living to u nas głównie PRS i akademiki. Budownictwo dla seniorów pozostaje na razie niezagospodarowaną niszą. Wciąż też inwestowanie oznacza najczęściej zamawianie u deweloperów budowy nieruchomości.

– Uważam, że perspektywy rozwoju sektora PRS w Polsce są wciąż bardzo duże – mówi Sylwia Jankowska, brokerka inwestycyjna w Knight Frank Poland. – Ze względu na rosnące koszty kredytów hipotecznych będących m.in. efektem wzrostu oprocentowania, jak i zwiększenia poziomu restrykcyjności badania zdolności kredytowej, coraz mniej osób decyduje się na wzięcie kredytu hipotecznego. W październiku liczba złożonych wniosków spadła o 70 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Dodatkowo dużą grupę potencjalnych najemców tworzą studenci, którzy wrócili „do gry” po pandemii. Nie możemy zapominać o uchodźcach i szacunkach o pozostaniu na stałe w Polsce ludzi z Ukrainy (szacuje się 1 mln). Te czynniki stanowią spore wyzwanie dla sektora mieszkaniowego. Tym samym dają większe szanse inwestorom instytucjonalnym – wskazuje.

Ekspertka przyznaje, że ci ostatnie są teraz bardziej ostrożni i wymagający, ale widzą w Polsce duży potencjał w porównaniu z innymi krajami i chcą inwestować w ten sektor. – Na bieżąco analizują też projekty i jeśli jakiś spełnia wszystkie kryteria, nie wstrzymują się ze składaniem ofert – dodaje Jankowska.

Ciekawostką jest, że na rynku PRS doszło do pierwszej transakcji kupna sprzedaży wynajętych i przynoszących dochód z najmu budynków mieszkalnych. Fundusz Catella za ponad 60 mln euro zbył projekty Pereca 11 w Warszawie (pierwszy PRS nad Wisłą, najem ruszył w połowie 2018 r.) oraz Trio w Krakowie (na kompleks, poza mieszkaniami na wynajem, składa się prywatny akademik). A kolejna transakcja już szykuje się w Gdańsku.