Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający Strabag Real Estate w Polsce
Jest już koncepcja zagospodarowania działki przy al. Jana Pawła II kupionej przez was w 2019 r. Co zatem zajmie miejsce Atrium International?
Kupiliśmy tę działkę ze względu na lokalizację i fakt, że plan miejscowy dopuszcza wyższą zabudowę niż obecny kompleks Atrium International. Chłonność tego gruntu, jeśli chodzi o GLA (powierzchnia użytkowa – red.) jest znacznie większa od dotychczas wykorzystanej. Nasz plan zakłada więc wyburzenie zastanych zabudowań i postawienie biurowca o wysokości 131,5 m i 35,9 tys. mkw. powierzchni oraz hotelu o wysokości 55 m.
Nowa nieruchomość o nazwie Upper One będzie lepiej wpisywać się w okolicę, ożywimy ul. Ciepłą, dla której obecnie Atrium International tworzy jedną wielką ścianę. Nie planujemy co prawda usług w parterze, ale dostępna będzie hotelowa restauracja, a otoczenie budynku stanie się przyjaźniejsze dla mieszkańców – przewidujemy stworzenie amfiteatru i zieleni.
Kompleks biurowo -hotelowy Upper One zastąpi Atrium International przy alei Jana Pawła II w Warszawie
Jak wygląda harmonogram tego projektu?
Realizację Upper One rozpoczniemy lada chwila. W najbliższych dniach przekażemy teren generalnemu wykonawcy – spółce budowlanej Strabag. Obecnie przygotowujemy się do prac rozbiórkowych i recyklingu dotychczasowego budynku: można powiedzieć, że Atrium International dosłownie otrzyma drugie życie, ponieważ wykorzystamy materiały z likwidowanej nieruchomości. Zakładamy, że wyburzenia potrwają do III kwartału przyszłego roku, a realizacja nowej inwestycji zakończy się w 2026 r. Same prace do poziomu zero, związane z budową pięciokondygnacyjnego garażu, potrwają prawie dwa lata.
2026 r. to odległy termin. Jak do tego czasu wyobrażacie sobie rynek biurowy i hotelowy?
Pandemia spowodowała wyhamowanie aktywności deweloperów biurowych i liczymy, że ruszając z naszą inwestycją, trafimy w dobry moment. Popyt na biura będzie się utrzymywać. Owszem, praca hybrydowa będzie miała większe zastosowanie niż wcześniej, ale biura będą potrzebne – staną się bardziej miejscami spotkań i integracji zespołów. Wiele zależy od specyfiki danej firmy, która wynajmuje powierzchnie, ale generalnie widzimy już np. odchodzenie od typowych przestrzeni open space. Myślę, że słowo-klucz to elastyczność.
Jeśli chodzi o sektor hotelowy, pandemia faktycznie zamroziła podróże służbowe, ale sytuacja się poprawia – znów się przemieszczamy, wraca rynek konferencji. Uważamy, że w takim miejscu – w sercu stolicy – hotel się obroni. Zresztą widzimy już duże zainteresowanie operatorów naszym projektem, ale oczywiście to stanowczo za wcześnie, by stwierdzić, kto będzie zarządzał tym hotelem. Na wybór marki mamy trochę czasu.
Skąd decyzja o takim zagospodarowaniu działki? Można było np. zbudować więcej powierzchni biurowej, nośnym tematem jest też w Polsce PRS…
Kupując działkę, rozważaliśmy oczywiście różne koncepcje, podstawowym założeniem było zdywersyfikować ryzyko i postawić na funkcję biurową i towarzyszącą. Zdecydowaliśmy się, że optymalnym rozwiązaniem będzie hotel.
PRS? Działka ma przeznaczenie usługowe i teoretycznie mogłaby zostać wykorzystana pod taki projekt. Powiem wprost – ten grunt nie był najtańszy i inwestycja PRS by się tu nie spięła finansowo.
Kolejny projekt typu brownfield będziecie realizować w Krakowie, w miejscu Galerii Plaza. Czy jest już koncepcja zagospodarowania tej kupionej na początku 2022 r. działki?
Kiedy kupowaliśmy tę nieruchomość, galeria handlowa już nie działała. W tym miesiącu przekazaliśmy teren generalnemu wykonawcy, którym – jak w przypadku Upper One – jest spółka Strabag i przystępujemy do rozbiórki. Już w II kwartale przyszłego roku nieczynny budynek galerii zniknie – w tym przypadku też będziemy ponownie wykorzystywać część starych materiałów. Co do nowego zagospodarowania, mamy możliwość budowy 40 tys. mkw. powierzchni, stawiamy na funkcje biurowe, ale jesteśmy cały czas na etapie prac koncepcyjnych i finalna decyzja o kształcie inwestycji zapadnie niebawem. Zastanawiamy się m.in., czy nie stworzyć kompleksu mniejszych budynków, rzędu 10-11 tys. mkw. – dla konkretnych najemców, którzy mogliby uczestniczyć w pracach projektowych.
Teren ma 80 tys. mkw., jest dużo zieleni, staw – więc jest pole do popisu, jak go urozmaicić i udostępnić społeczności. Chcemy, żeby otoczenie przyciągało użytkowników biur i mieszkańców Krakowa. Nawiązując do wcześniejszego pytania – tak teraz wygląda rynek, że biurowce muszą przyciągać pracowników.
Ruszacie z dwoma dużymi projektami w momencie, gdy finansowanie jest drogie, wysokie są również koszty wykonawstwa.
Na pewno z niepokojem patrzymy na inflację, na koszty finansowania. Ceny materiałów, po skokowym wzroście, ustabilizowały się na wysokim poziomie. Cały czas monitorujemy rynek i będziemy dostosowywać działania. Elastyczność to słowo-klucz również dla nas.
Na pewno pomaga nam, że jesteśmy w jednej grupie z generalnym wykonawcą.
Obie działki są w znakomitych lokalizacjach, więc wierzymy, że obronią się biznesowo. Inwestycje są rozłożone na lata, krakowska będzie fazowana – choć jeszcze kilka lat temu byłby to projekt realizowany prawdopodobnie za jednym podejściem.
Za wcześnie pytać, co dalej? Dwie duże inwestycje świadczą o tym, że rosyjska agresja na Ukrainę nie spowodowała zmiany postrzegania Polski na rynek o wyższym ryzyku?
Strabag RE nie buduje banku ziemi na zapas. Naszym celem jest relatywnie szybkie zagospodarowanie kupionych działek. Oczywiście rozglądamy się za możliwościami, Polska to dla naszej grupy rynek numer trzy po Niemczech i Austrii. Agresja Rosji na Ukrainę wprowadziła w pierwszym momencie niepokój, obecnie wszyscy mierzymy się z inflacją, kosztami energii – to są tematy istotne i w Polsce, i w Austrii, i w Niemczech. Na pewno bolączką Polski jest nieprzewidywalność otoczenia prawnego, co ma znaczenie dla szacowania rentowności inwestycji.
