W tym tygodniu odbyła się kolejna edycja międzynarodowych targów Expo Real w Monachium, druga stacjonarna po wybuchu pandemii i pierwsza w nowych warunkach geopolitycznych wywołanych rosyjską agresją na Ukrainę. Na kluczową, obok MIPIM-u, branżową imprezę pojechała silna polska reprezentacja. Eksperci BNP Paribas Real Estate przygotowali specjalny raport wskazujący na niesłabnącą atrakcyjność Polski jako miejsca lokowania kapitału. Na czynniki pierwsze rozebrano poszczególne klasy aktywów, analiza dotyczy też potencjału dziewięciu kluczowych aglomeracji.

Eksperci szacują, że po tym jak w I połowie br. inwestorzy kupili w Polsce nieruchomości za około 2,9 mld euro, cały rok powinien się zamknąć kwotą 5 mld euro.

Kryzys stwarza szanse

Pytanie o kontekst geopolityczny nasuwa się od razu z racji tego, że sąsiadujemy z Ukrainą, gdzie toczy się pełnoskalowa wojna.

– W 2020 r. pandemia zmusiła nas do zmiany sposobu życia, pracy i myślenia. Dzięki kreatywności nauczyliśmy się żyć w tych warunkach, a na płaszczyźnie biznesowej nawet korzystać z okazji, jakie ten kryzys przyniósł – wskazuje we wstępie do raportu Erik Drukker, prezes BNP Paribas Real Estate.

– Kiedy już myśleliśmy, że sytuacja się ustabilizowała, uderzyła w nas rosyjska napaść na Ukrainę, coś co będzie miało o wiele dalej idące i dłużej trwające konsekwencje niż pandemia. Wojna przyniosła polityczną niestabilność w Europie – czy nawet szerzej, demokratycznym świecie. Owszem, biznes będzie dotknięty inflacją, stopami procentowymi, wielkim kryzysem energetycznym, zerwanymi łańcuchami dostaw, a także pytaniami o bezpieczeństwo w Europie. Być może nie będziemy w stanie utrzymywać bezrobocia na niskim poziomie, a pensji na stabilnym, ale już przez takie zawirowania przechodziliśmy i wiemy, że najgorsze czasy stwarzają też okazje. Odbudowa świata to wielkie wyzwanie i jeszcze większy przywilej – i może to oznaczać wiele możliwości dla Polski, kraju tak blisko tego nieakceptowalnego konfliktu. Z racji swojej wielkości, położenia, liczby mieszkańców Polska to rynek, na którym trzeba być – podkreśla.

Eksperci wymieniają główne czynniki ryzyka dla Polski: spowolnienie gospodarcze (wzrost PKB w tym roku o 3,5 proc., a w przyszłym o 1 proc.), wysoką inflację (14 proc. w tym i 13 proc. w kolejnym), kryzys gazowy czy konflikt z UE skutkujący zamrożeniem funduszy z KPO.

Na czterech nogach

Mateusz Skubiszewski, szef rynków kapitałowych w BNP Paribas Real Estate, podkreśla w raporcie, że polski rynek nieruchomości mierzy się z takimi zjawiskami jak rosnące koszty finansowe i budowy, zmienność kursów walut, wahania popytu i dostępności nieruchomości jako produktów inwestycyjnych. Z tego powodu strategie inwestorów polegają na obserwacji, co jest dodatkowo wzmacniane oczekiwaniem na dekompresję stóp kapitalizacji, którą widać już na Zachodzie.

– Wartość inwestycji rzędu 2,9 mld euro w I połowie 2022 r. to mocny wynik, o ponad 44 proc. większy niż rok wcześniej, kiedy rynek odbijał po pandemii. Obecna sytuacja geopolityczna i turbulencje, przez jakie przechodzi większość demokracji, będą mieć wpływ również na polski rynek. Pytanie o skalę, ale na podstawie transakcji, które zbliżają się do sfinalizowania, szacujemy, że wartość inwestycji w całym 2022 r. zbliży się do 5 mld euro – mówi Skubiszewski.

Ekspert zwraca uwagę, że w I połowie 2022 r. 26 proc. wartości transakcji przypadło na nieruchomości logistyczno-przemysłowe, podczas gdy w latach 2020–2021 była to najgorętsza część rynku.

– Magazyny to dalej gorący sektor, jeśli weźmiemy pod uwagę silny popyt najemców, najniższy w historii poziom pustostanów czy rekordową powierzchnię w budowie, niemniej z punktu widzenia deweloperskiego to rynek podatny na wahania. Dziś branża szuka równowagi między kosztami budowy, stawkami czynszów i spodziewanymi stopami kapitalizacji. Ryzyko związane z rynkiem budowlanym jest uwzględniane w czynszach, które zaczęły rosnąć. Inwestorzy czekają też na dekompresję stóp kapitalizacji – mówi Skubiszewski.

Największy, 46-proc. udział w transakcjach miały biura. Na ogólną wartość mocno wpłynęła spektakularna transakcja zakupu The Warsaw Hub przez Google’a za 585 mln euro, jednak eksperci podkreślają, że bardzo chętnie kupowane były biurowce poza stolicą, przede wszystkim w Krakowie i we Wrocławiu. Co istotne, Google zdecydował się sfinalizować transakcję tuż po rosyjskiej agresji na Ukrainę, a i teraz nad Wisłę napływają nowi gracze, jak szwedzki Eastnine AB Fund, który zapłacił 121 mln euro za poznański Nowy Rynek D, ustanawiając nowy rekord wartości transakcji regionalnych.

24-proc. udział w wyniku za I połowę br. miały „zakurzone” dotąd nieruchomości handlowe. W dużej mierze to efekt reorganizacji giganta EPP, który pozyskał inwestorów do joint venture, do których przeniósł część aktywów. Reszta przypadła na wciąż gorący rynek parków handlowych i supermarketów. Popyt konsumentów na takie obiekty jest bardzo duży: deweloperzy schodzą do coraz mniejszych miast.

Osobny rynek to PRS, gdzie transakcji portfelowych jeszcze nie ma: inwestorzy zamawiają dopiero u deweloperów budowę lokali. Eksperci podkreślają, że zainteresowanie „alternatywnymi” aktywami (to także domy studenckie czy doświadczone pandemią hotele) jest bardzo wysokie. Choć PRS to wciąż rynek dla pionierów, to perspektywy są bardzo obiecujące – młodsze pokolenia cenią elastyczność i brak zobowiązań – może to przyciągnąć inwestorów, którzy uważają rynek biurowy za zbyt już dojrzały. Aktualnie dużo jest oczywiście wyzwań: wysokie koszty budowy, ziemi, finansowania, inflacja.