Odpowiedzialności nawet do ośmiu lat pozbawienia wolności podlegać będzie inwestor domku jednorodzinnego do 70 mkw. powierzchni zabudowy, który wbrew prawdzie zadeklaruje, że zamierza budować w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Ma to być tama dla tych, którzy w szykowanych przez rząd w Polskim Ładzie ułatwieniach budowlanych mieliby szukać sposobu na biznes.
Dużo pytań
– Przykładanie instrumentu prawa karnego w postaci art. 233 k.k. do oświadczeń woli dotyczących zdarzeń, które nastąpią w przyszłości, jest niedorzeczne. Na początku nie wiemy przecież, czy uda nam się zakończyć budowę, w jej trakcie inwestor może też umrzeć. Co wtedy? – komentuje adwokat Radosław Baszuk.
– To kolejny przykład legislacyjnego niechlujstwa motywowanego bezrefleksyjnym dążeniem do penalizacji wszystkich możliwych przejawów ludzkiej aktywności – dodaje.
Czytaj więcej
Mieszkanie bez wkładu własnego i ułatwiona budowa domów jednorodzinnych o powierzchni do 70 m2 - to projekty Polskiego Ładu, które w środę przyjęła Rada Ministrów. Mają ułatwić Polakom drogę do własnego dachu nad głową.
– Oświadczenie o tym, że budowa prowadzona jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, to przepis kuriozalny. Jak długo ma istnieć taki zamiar? Czy zamiar wystarczy w chwili rozpoczęcia budowy i składania oświadczenia, czy inwestor może zmienić zdanie? Co w sytuacji, gdy budowa prowadzona jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a po jej zakończeniu plany się zmienią? Jeśli tak, to czy inwestor musi zamieszkać w budowanym budynku i jak długo? Co w sytuacji, gdy inwestor, z uwagi na problemy z obsługą kredytu lub inne czynniki niezależne, będzie zmuszony do sprzedaży nieruchomości jeszcze przed zakończeniem budowy? – zastanawia się adwokat Zbigniew Krüger.
– Z tymi pytaniami wiąże się też pytanie o zgodność tych rozwiązań z konstytucją, i to zarówno z punktu wiedzenia ochrony prawa własności jak, i prawidłowej legislacji i określoności ustawy karnej – akcentuje mecenas Krüger.
Projekt małych domów z Polskiego Ładu (wznoszonych na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym, dla których nie będzie konieczności powołania kierownika budowy i posiadania dziennika) został już przyjęty przez rząd i przesłany do Sejmu. Dokument został zmodyfikowany i dodano do niego rozwiązania, których nie zawierał projekt poddany konsultacjom. Zniknęła m.in. informacja, że maksymalna dopuszczalna powierzchnia użytkowa domków wynieść ma 90 mkw. Nowość stanowią również oświadczenia – o budowaniu w celu zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych oraz o przejęciu odpowiedzialności za prowadzenie budowy w przypadku braku ustanowienia kierownika (decyzja w tym zakresie zależeć będzie od inwestora).
Czytaj więcej
Rząd działa nieuczciwie oferując projekty małych domów za złotówkę – twierdzi Izba Architektów.
Własne potrzeby, czyli..
Zdaniem adwokata Macieja Górskiego, przygotowana nowelizacja prawa budowlanego wydaje się rodzić więcej zagrożeń niż potencjalnych korzyści.
– Brak ustanowienia kierownika budowy powoduje przerzucenie jego obowiązków i odpowiedzialności na inwestora. To on będzie musiał dopilnować, aby obiekt był realizowany w sposób zgodny z projektem, zgłoszeniem, warunkami techniczno-budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy, zapewnić bezpieczeństwo osób pracujących na budowie – wylicza mec. Górski.
Prawnik przypuszcza, że pojawią się problemy ze zdefiniowaniem, co znaczy budować w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
– Aktualnie podobne sformułowanie występuje w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych – wskazuje. I przypomina, że na tym tle wykształciło się orzecznictwo, zgodnie z którym „wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. »dachu nad głową«, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać" (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, sygn. I SA/Łd 874/12).
– Choć w prawie podatkowym to sformułowanie ma inny kontekst, to jednak można się spodziewać, że interpretacja na gruncie prawa budowlanego pójdzie w podobnym kierunku. Oczywistym jest, że potrzeby mieszkaniowe powinny istnieć w chwili składnia oświadczenia i mogą się zmieniać w przyszłości. Nie wiadomo jednak, czym do końca są, np. czy mający „dach nad głową" właściciel mieszkania albo domu, chcący się przeprowadzić, może budować kolejny dom na własne cele mieszkaniowe – zastanawia się mec. Górski.
W sprawie głos zabrało również środowisko deweloperskie, które krytycznie ocenia eliminację z projektu maksymalnej powierzchni domu przy jednoczesnym pozostawieniu warunku, że ten może mieć dwie kondygnacje.
– Skoro możemy mieć do czynienia z budynkiem dwukondygnacyjnym, to łatwo obliczyć, że przy powierzchni zabudowy do 70 mkw. dom będzie mógł mieć 140 mkw. A przecież taki dom może też mieć antresole, które nie są traktowane jako kondygnacja, co powiększy nam powierzchnię, z której można korzystać, nawet do 200 mkw. – zauważa Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W ocenie PZFD taka konstrukcja nie stanowi prostej budowli, której budowę można prowadzić bez kierownika budowy oraz dziennika.
Etap legislacyjny: przed I czytaniem w Sejmie
