Uzależnienie sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości od przedstawienia jej świadectwa charakterystyki energetycznej to rozwiązanie nieproporcjonalne i za daleko idące. Może podnieść ceny na rynku. – Takie stanowisko do projektu ustawy nowelizującej ustawę o charakterystyce energetycznej złożyła Krajowa Rada Notarialna.

Czytaj także: Świadectwo charakterystyki energetycznej - właściciele nie sprzedadzą mieszkania bez certyfikatu

„Trzeba poszukać rozwiązań, które z jednej strony zapewnią obywatelom dostęp do informacji, jak energooszczędny jest lokal czy budynek, który kupują, a z drugiej strony nie spowodują wydłużenia procesu transakcji czy wzrostu jej kosztów" – piszą do resortu rozwoju notariusze.

Nic na siłę

Przypomnijmy: projekt zakłada, że właściciel budynku czy lokalu ma zostać zobowiązany do przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej podczas sporządzania aktu jego sprzedaży. Pomysłodawcy zmian chcą, by nabywca nie mógł zrzec się uprawnienia do otrzymania wskazanego certyfikatu. Co więcej, notariusz w razie jego niedostarczenia nie będzie mógł dokonać czynności notarialnej i ze sprzedaży nieruchomości nici.

– Projekt ustawy odpowiada na zobowiązanie należytego wdrożenia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków oraz ma na celu poprawę skuteczności mechanizmów gwarantujących przekazywanie świadectw charakterystyki energetycznej w związku ze sprzedażą lub wynajmem budynków lub ich części – faktycznie bowiem aktualnie obowiązek ten jest w zasadzie niewykonywany – komentuje Magdalena Głowacka-Dziedzic, radca prawny z kancelarii KRW Legal.

I przypomina, że art. 12 ust. 2 dyrektywy wprost wskazuje, że państwa członkowskie mają wymagać, by przy okazji sprzedaży lub wynajmu budynków lub ich modułów świadectwo (lub kopia) zostało przekazane kupującemu lub najemcy.

– To jednak na państwie członkowskim leży dobór właściwych środków i sankcji za naruszenie przepisów krajowych przyjętych na mocy dyrektywy. Ta nie narzuca polskiemu ustawodawcy wymogów w tym zakresie – dodaje mec. Głowacka-Dziedzic.

W ocenie KRN przepisu nie można utożsamiać z mechanizmem uzyskania świadectwa przez nabywcę lub najemcę nawet wbrew jego woli.

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ

Rejenci nie kwestionują przy tym, że efektywność energetyczna budynków jest bardzo istotna dla ochrony środowiska, co uzasadnia dążenie do wymuszenia na właścicielach sporządzenia stosownych ocen, których wyniki są zawarte w świadectwach charakterystyki energetycznej.

„Ważna jest również dla samych nabywców z punktu widzenia przyszłych kosztów nabywanego budynku czy lokalu. Należy się zatem starać o poprawienie świadomości wśród obywateli odnośnie do problemu energochłonności budynków, co spowoduje, że nabywcy nieruchomości z własnej inicjatywy dla ochrony własnych interesów będą wymagali od sprzedających przekazania świadectwa" – wskazuje KRN.

To nie koniec

W jej ocenie należy się skupić na narzędziach pomagających nabywcom w egzekwowaniu przekazania certyfikatu energetycznego, a nie na wprowadzaniu rygoru polegającego na niemożliwości nabycia danej nieruchomości. Uzasadniony zatem wydaje się wniosek, że obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej powinien być wykonywany pod karą grzywny lub innej kary administracyjnej – proponują notariusze.

I ostrzegają, że jeśli proponowane przepisy wejdą w życie, to spotkają się z ostrą krytyką.

Konieczność zdobycia dodatkowego dokumentu, od którego uzależnione będzie zbycie nieruchomości, wzbudzi z całą pewnością sprzeciw społeczny, tym bardziej że projektowane rozwiązania zakładają całkowitą swobodę w ustalaniu cen przez osoby sporządzające świadectwa. Nie można wykluczyć, że wprowadzona regulacja doprowadzi do gwałtownego wzrostu popytu na sporządzenie takiego dokumentu, a w konsekwencji do sytuacji, w której sporządzenie świadectwa kosztować będzie od kilkuset złotych do kilku tysięcy – akcentują rejenci.

Etap legislacyjny: przed Komitetem Stałym Rady Ministrów

Tomasz Długozima radca prawny, Kancelaria Prawna Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy

Obowiązujące przepisy nie zapewniają właściwej ochrony nabywcom oraz najemcom, którym nie przekazano tzw. certyfikatu energetycznego lub – w odniesieniu do umowy najmu – jego kopii. W przypadku odmowy wydania certyfikatu nabywca lub najemca może aktualnie sam zlecić wykonanie świadectwa, a następnie dochodzić zwrotu zapłaconej kwoty na drodze cywilnej. Konieczność późniejszego dochodzenia zapłaty przed sądem skutecznie zniechęcała nabywców oraz najemców do skorzystania z opisanego uprawnienia. Zaproponowane zmiany wydają się jednak zbyt daleko idące. W praktyce doprowadzą one bowiem niejednokrotnie do zablokowania całej transakcji do momentu uzyskania stosownego dokumentu. Wydaje się, że wystarczającym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie dodatkowych sankcji za odmowę wydania świadectwa na żądanie uprawnionego.