Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię potrzebną do użytkowania budynku lub lokalu. Mowa o energii niezbędnej do ogrzania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji, klimatyzacji, a w przypadku budynków użyteczności publicznej także oświetlenia. Dzięki czemu można oszacować koszt utrzymania danej nieruchomości.

Przepisy mówiące o tym, że świadectwo winno być integralną częścią każdej transakcji na rynku nieruchomości, obowiązują od lat. Szkopuł w tym, że zostały w taki sposób sformułowane, że z obowiązku dzieleniu się informacjami o efektywności energetycznej zbywanej czy wynajmowanej nieruchomości łatwo się uwolnić. Powyższe postanowił zmienić resort rozwoju.

Czytaj też:

Poprawa efektywności energetycznej budynków

Certyfikat albo brak umowy

W przesłanym właśnie do konsultacji społecznych projekcie noweli ustawy o charakterystyce energetycznej znalazł się jednoznaczny zapis, zgodnie z którym notariusz ma odnotowywać w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku zaś jego nieprzekazania odmówić dokonania czynności notarialnej.

– Ten przepis tak naprawdę nie stanowi niczego nowego. Pierwotne założenia przepisów dotyczące charakterystyki energetycznej budynków zawierały bardzo podobne sformułowania. Pod naciskiem opinii publicznej i uwag, że nowe prawo podwyższy koszty nabycia nieruchomości, wycofano się z tych rozwiązań. Obowiązek sporządzenia świadectwa dla sprzedawanej nieruchomości rozwodniono poprzez sformułowanie, że strony transakcji mogą z niego zrezygnować – opisuje adwokat Paweł Zimiński, partner zarządzający w kancelarii RK Legal.

I jednocześnie dzieli się przemyśleniami, jak dziś system certyfikacji działa. A działa źle. – Jakość wydanych świadectw jest niska. W większości nie oddają one faktycznego zapotrzebowania danej nieruchomości na energię, ponieważ ich sporządzenia nie poprzedza nawet wizja lokalna. Sporządzane są na podstawie algorytmów i podają uśrednione wartości. Projekt natomiast w tym zakresie niestety wiele nie zmienia. Mówi wprawdzie o grzywnach, ale moim zdaniem one nie wymuszą na autorach świadectw profesjonalizmu – wskazuje mec. Zimiński.

Potrzebę zmian w tym zakresie dostrzega również dr inż. Dorota Bartosz z Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego PLGBC, która jednak mocno kibicuje obecnym propozycjom resortu rozwoju.

– Od 2009 roku, czyli od kiedy w Polsce obowiązują świadectwa charakterystyki energetycznej, czekam na moment, gdy obowiązek ich sporządzania będzie obligatoryjny. Dzięki świadectwom konsumenci będą świadomi, ile realnie wyniosą ich koszty eksploatacyjne nabywanej nieruchomości. Co w efekcie może ich skłonić do zakupu droższego mieszkania, ale z lepszą charakterystyką energetyczną. Co z kolei może wpłynąć na ceny mieszkań: te o gorszych parametrach powinny być tańsze. Popularyzacja certyfikatów może też zmobilizować do przeprowadzania termomodernizacji zasobu budowlanego – podkreśla Dorota Bartosz.

Nie na siłę

Entuzjastą edukowania o efektywności energetycznej poprzez przymuszanie nie jest już adwokat Maciej Górski, prowadzący w Warszawie kancelarię adwokacką, specjalizujący się w prawie nieruchomości.

– Obowiązek odmowy dokonania czynności notarialnej w przypadku nieprzekazania świadectwa jest zbyt daleko idący, może naruszać prawo własności, a na pewno niepotrzebnie skomplikuje obrót. Niewątpliwie efektywność energetyczna budynków jest bardzo ważna dla ochrony środowiska, podobnie jak upowszechnianie informacji oraz budowanie świadomości społecznej w tym zakresie. Zrozumiałe jest więc dążenie do wymuszenia na właścicielach sporządzenia stosownych ocen, których wyniki są zawarte w świadectwach. Jednak uzależnienie obrotu od sporządzenia świadectwa jest nieadekwatne – mówi.

W jego ocenie to tak jakby uzależniać możliwość sprzedaży nieruchomości od przekazania książki obiektu budowlanego, która, jako dokumentująca przeprowadzone badania i kontrole stanu technicznego budynku, stanowi być może ważniejszy dokument, gdyż jego treść może w konsekwencji mieć wpływ na zdrowie czy życie ludzkie.

– Wydaje się, że obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej powinien być sankcjonowany podobnie jak w art. 93 prawa budowlanego obowiązek przechowywania książki obiektu budowlanego – pod karą grzywny – uważa mec. Górski.

Ministerstwo Rozwoju planuje, by certyfikacja dotyczyła nie tylko sprzedaży nieruchomości. Na tym może się jednak finalnie skończyć. Czemu?

– W projekcie ustawy i w uzasadnieniu pisze się, że wynajmujący mają być również objęci obowiązkiem dołączenia do umowy certyfikatu energetycznego. Tylko że obowiązek ten nie został obwarowany żadną sankcją. To zaś oznacza, że w praktyce świadectwa na potrzeby najmu nie będą dalej sporządzane czy wydawane – wskazuje mec. Zimiński.

Etap legislacyjny: konsultacje społeczne