Pożyczasz więcej, spłacasz drożej

[b]Rz: Czy teraz jest dobry czas na zaciąganie kredytu na mieszkanie?[/b]

[b] Agnieszka Nierodka, Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego:[/b] Decyzja o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego powinna zawsze uwzględniać specyfikę potrzeb i możliwości każdego kredytobiorcy. Do zaciągnięcia kredytu zachęca dziś mniej restrykcyjna polityka kredytowa wielu banków, spadek marż i prowizji, niższe wymogi co do wkładu własnego oraz niższe ceny transakcyjne mieszkań oraz duży wzrost liczby mieszkań w ofercie.

Z drugiej strony do kupna mieszkania skutecznie zniechęcają wciąż bardzo wysokie ceny nieruchomości (za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można kupić ok. 0,4 mkw. mieszkania) oraz niestabilna sytuacja na rynku pracy, która sprawia, że duża część konsumentów obawia się zaciągać długoterminowe zobowiązanie.

[b]Jak wyglądają oferty kredytów hipotecznych w Polsce na tle ofert w Hiszpanii, Niemczech, Węgrzech czy innych krajach?[/b]

Porównując zbliżone oferty (kredyt w walucie narodowej, oparty na zmiennej stopie procentowej, zaciągany na 20–30 lat), można zauważyć, że Polska nie odstaje zbytnio od innych rynków europejskich. Ze względu na fakt, że poziom stawki referencyjnej WIBOR jest średnio o 2–3 punkty procentowe wyższy od stosowanego w strefie euro EURIBOR, nominalne oprocentowanie kredytów złotowych jest nieco wyższe.

Trzeba zaznaczyć, że to właśnie obecną sytuację na rynku kredytów – kiedy średnia marża kredytowa wynosi około 3 proc. – można uznać za normalną. Oferowane jeszcze 2–3 lata temu kredyty o marży na poziomie 1 proc. lub poniżej nie są standardem na żadnym rynku (oczywiście z punktu widzenia klienta są najbardziej atrakcyjne).

Słabością polskiego rynku jest natomiast ograniczony katalog produktów hipotecznych, a w szczególności – brak kredytów opartych na stałej stopie procentowej, które cieszą się sporą popularnością w wielu krajach Europy Zachodniej.

[b]W jakiej walucie pani zadłużyłaby się dziś na mieszkanie?[/b]

Należy zadłużać się w takiej walucie, na jaką nas stać. Najbezpieczniejsza jest zawsze opcja wybrania tej waluty, w której osiągamy główny dochód. Wielu konsumentów skłania się ku kredytom indeksowanym do waluty obcej, ze względu na ich niższe oprocentowanie. Trzeba jednak pamiętać, że obecna sytuacja na rynkach jest efektem kryzysu i nie będzie trwała wiecznie. Po ustabilizowaniu się sytuacji banki centralne strefy euro i Szwajcarii będą się raczej skłaniały ku podwyżkom stóp procentowych, w Polsce zaś jest pole do ich obniżek.

Porównując oferty, warto zatem zastanowić się, czy kredyt CHF przy oprocentowaniu powiększonym o np. 2 punkty procentowe nadal będzie tak samo atrakcyjny w stosunku do złotowego. Pamiętajmy, że marże kredytowe dla kredytów walutowych są obecnie wyższe, a ich poziom jest stały w całym okresie kredytowania.

[b]Co stanie się z kredytami w złotych po wejściu do strefy euro?[/b]

Kredyty w złotych zostaną przewalutowane na euro po kursie konwersji – bank nie będzie mógł pobrać od tej czynności prowizji. Stopa referencyjna dla kredytu złotowego WIBOR zostanie zastąpiona przez stopę referencyjną strefy euro, czyli EURIBOR. Najprawdopodobniej kredytobiorcy osiągną dzięki temu dodatkową korzyść, jako że poziom EURIBOR jest niższy od stopy WIBOR (chociaż w procesie konwergencji ze strefą euro poziomy te powinny się wyrównywać).

Inaczej będzie z kredytami spłacanymi w walucie innej niż złoty. W przypadku „czystego” kredytu walutowego, czyli takiego, który został udzielony, wypłacony i spłacany w walucie obcej – wejście do strefy euro nie będzie miało znaczenia. Inaczej będzie z kredytem indeksowanym/denominowanym do waluty obcej – a takie przeważają na rynku. W tym przypadku zadłużenie jest wyrażone w złotych bądź walucie i przeliczane na złote, a kredytodawca informuje klienta co miesiąc o kwocie kredytu w walucie, jego równowartości w PLN i wysokości raty w walucie i PLN.

Po konwersji na euro wielkości przeliczane dotychczas na złote będą przeliczane na euro. Ponadto decydując się na kredyt w euro, klient musi mieć świadomość dodatkowego ryzyka związanego z kursem konwersji – kredyt w euro będzie opłacalny wówczas, gdy kurs, po jakim zaciągnięto kredyt, będzie wyższy od kursu konwersji. Ponadto po przyjęciu euro warto będzie poszukać nowego kredytu refinansowego o niższej marży kredytowej.

[b]Czy propozycja spłaty rat za mieszkanie do 75. roku życia to dobra propozycja, realistyczna?[/b]

Oferta kredytu spłacanego do 75. roku życia może być korzystna. Kredyt o okresie spłaty 45 lat i więcej pozwala klientowi płacić mniejszą miesięczną ratę, ale odpowiedzialny kredytobiorca powinien część uwolnionych w ten sposób środków zainwestować (chociażby na dobrze oprocentowanym rachunku bankowym) i spłacić zobowiązanie szybciej.

Przed podjęciem decyzji o zaciąganiu takiego kredytu warto dokonać porównania ofert bankowych pod kątem marż. Może się bowiem okazać, że kredyt 45-letni ma marżę znacznie wyższą od kredytu np. 30-letniego, przez co miesięczne raty tych kredytów są niemal równe, co oczywiście czyni kredyt o wydłużonym okresie spłaty nieopłacalnym dla konsumenta.

[b]Jaką marżę do kredytu na mieszkanie w PLN uznałaby pani dziś za dobrą, a jaką – dla euro i chf?[/b]

Dla złotego – około 2,6–3 proc., dla euro – około 3,5–4 proc., dla franka szwajcarskiego – około 4,2 proc. (choć oczywiście na rynku zdarzają się niższe marże). Marże są obecnie bardzo zróżnicowane, warto porównać szeroką ofertę, zwracając baczną uwagę na wymóg wkładu własnego.

[b]Czy słusznie banki żądają dziś wyceny nowych mieszkań, kupowanych od deweloperów?[/b]

Wycena nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego jest standardem. Z punktu widzenia klienta ważne jest jednak zwrócenie uwagi w szczególności na następujące kwestie: kto płaci za wycenę (bank czy klient) oraz jakie są przesłanki dotyczące aktualizacji wyceny już w okresie spłaty kredytu.

[b]Czy spodziewa się pani w ciągu roku, dwóch lat licytacji mieszkań przez banki, szczególnie kupowanych na kredyt w chf?[/b]

Jakość portfela hipotecznego jest dotychczas dobra – dla portfela walutowego jest ona nawet lepsza niż dla złotowego. Banki, udzielając kredytu walutowego, badają zdolność kredytową klienta bardziej rygorystycznie niż dla kredytów złotowych, co ma gwarantować wypłacalność kredytobiorcy w przypadku osłabienia PLN lub gwałtownego wzrostu stóp procentowych.

Trzeba podkreślić, że nawet obserwowane pod koniec 2008 r. i na początku 2009 r. osłabienie złotego wobec CHF – sięgające 30 proc. – nie przełożyło się na opóźnienia w obsłudze kredytów przez konsumentów. Zdecydowana większość kredytów jest zaciągana na cel mieszkaniowy, a nie inwestycyjny, a takie kredyty spłacane są najbardziej terminowo, nawet kosztem ograniczenia innych wydatków klienta, który popadł w kłopoty finansowe. Ponadto egzekucja z zamieszkanej nieruchomości jest w Polsce trudna, długotrwała i kosztowna, zatem banki starają się jej unikać. Oczywiście taki stan rzeczy nie powinien powstrzymywać klienta przed rzetelną spłatą zobowiązania.

[ramka]Warto wiedzieć - zanim weźmiesz kredyt na mieszkanie

[b]Jak oceniać ofertę kredytową banku:[/b]

>> najłatwiej jest porównywać oferty pod kątem marży, zawsze jednak trzeba uwzględniać czynniki dodatkowe, takie jak: okres spłaty kredytu, wymagany poziom kapitału własnego oraz opłaty dodatkowe: prowizja od udzielenia kredytu oraz koszyk ubezpieczeń.

>> standardowo konieczne jest ubezpieczenie nieruchomości, ponadto wiele banków wymaga ubezpieczenia klienta na życie. Banki często oferują ubezpieczenie powiązane z produktem hipotecznym, warto jednak porównać jego warunki z ofertą rynkową – może się okazać, że ubezpieczenie kupione poza bankiem jest tańsze.

>> jeżeli klient nie dysponuje kapitałem własnym, konieczne będzie tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Zwykle za bezpieczny poziom kredytowania bank uznaje kwotę 70 – 80 proc. wartości nieruchomości, a brakujące 20 – 30 proc. kapitału każe dodatkowo ubezpieczyć (na ogół to ubezpieczenie przybiera formę podwyższonej marży kredytowej).

>> kolejną kosztową pozycją dla kredytobiorcy jest ubezpieczenie spłaty kredytu do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ten koszt ma szczególne znaczenie, gdy kupujemy nieruchomość położoną w dużym mieście (ze względu na obłożenie sądów na wpis można czekać kilka miesięcy) oraz w przypadku nieruchomości w budowie czy nowo wybudowanych (tu oczekiwanie na wpis może być jeszcze dłuższe).

>> warto też zwrócić uwagę na opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu. Standardowo bank pobiera prowizję za wcześniejszą w ciągu pierwszych trzech lat kredytowania. Oferty, w których bank zastrzega sobie prawo do pobrania opłaty w całym okresie kredytowania – są mniej korzystne.

>> uwaga, to w interesie kredytobiorcy jest, aby zapis o wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę znalazł się w umowie – a nie tylko w tabeli opłat i prowizji, w tym drugim wypadku może się bowiem zdarzyć, że w momencie, gdy konsument faktycznie będzie chciał spłacić kredyt, bank będzie stosował prowizję wyższą niż w chwili podpisywania umowy.