Piętnaście lat przymiarek do inwestycji, a żaden budynek nie powstał

Od lat na placu Defilad stoi za to tak zwana tymczasowa hala kupiecka, czyli pofalowany blaszak, który miał zniknąć z krajobrazu Warszawy jeszcze w ubiegłej kadencji samorządowej. Nie zniknął do dziś. Podobnie jak inne obiekty handlowe tego typu, choćby osławiona hala MarcPolu.

Punktem wyjścia do rozmów o zabudowie otoczenia stołecznego Pałacu, jak przyznaje dziś Marek Mikos, dyrektor miejskiego biura architektury, był konkurs na pomysł zagospodarowania tych terenów rozstrzygany w 1992 roku.

– Przed tą datą też były jakieś przymiarki, ale historia, nazwijmy ją współczesną, zaczyna się od tego właśnie konkursu, na który wpłynęło 297 prac – mówi Marek Mikos.

Konkurs 15 lat temu wygrali architekci Andrzej Skopiński i Bartłomiej Biełyszew, którzy w otoczeniu PKiN widzieli wysokie biurowce i kolisty bulwar. Ich projekt nigdy nie doczekał się realizacji, był za to co i rusz ulepszany.

– Praca pokonkursowa, z pewnymi modyfikacjami, po czasie przybrała jednak formułę planu miejscowego – przypomina Marek Mikos.

Obowiązujący dziś plan został przyjęty z poślizgiem na początku ubiegłego roku, ale nie wpłynęło to na szybkość zabudowy placu Defilad. Do dziś nie wbito tam przysłowiowej pierwszej łopaty. Sprawa prowadzenia inwestycji w tej części Warszawy od zawsze wywoływała jednak masę emocji. Jedni opowiadają się za zasłonięciem PKiN potężnymi wieżowcami, inni chcą budynek eksponować. Tymczasem Pałac jak stał samotny, tak stoi.

Sporządzanie planu zagospodarowania – który radni tej kadencji już chcą zmieniać – wiązało się oczywiście z kosztami. Trzeba było przygotować analizy, opinie, ekspertyzy.

– Tak czy inaczej, nie ma już wymówek, że nie istnieje infrastruktura prawna, tak to nazwijmy, do projektowania inwestycji w otoczeniu PKiN – mówi Marek Mikos. – Nadal są jednak problemy związane z własnością gruntów – przypomina dyrektor.

Władze miasta stoją dziś na stanowisku, że nie wolno przekreślać możliwości inwestycyjnych istniejącego planu, chociaż trzeba go zmodyfikować. Najwyższe obiekty przy Pałacu mogłyby mieć więcej niż dopuszczalne dziś 36 m.

„Dzisiejszy plan jest zbyt schematyczny, prosty, niepotrzebnie eksponujący Pałac Kultury” – tak kilka miesięcy temu mówił na łamach „Nieruchomości” wiceprezydent Warszawy Jacek Wojciechowicz. Kolejne zmiany oznaczają kolejne wydatki. Już trwają analizy, czy wyższe budynki mogłyby tu zaistnieć.

Jak szacuje Marek Mikos, wszystkie plany, ekspertyzy, analizy mogły do tej pory pochłonąć około 1,5 mln zł. – Opracowanie dotyczące planu miejscowego, do którego pierwotnie przystąpiła jeszcze gmina Centrum, kosztowało około 1 mln zł netto – przypomina Marek Mikos. Władze miasta przyznają, że konkurs także wiązał się z wydatkami – były to kwoty rzędu 100 tys. zł.

Co i kiedy ostatecznie powstanie przy PKiN na 25 hektarach?

– Za przesądzone uznajemy muzeum sztuki nowoczesnej czy kupiecki dom towarowy. Zanim plan został uchwalony, dla tej ostatniej inwestycji została wydana decyzja o warunkach zabudowy – przypomina Marek Mikos. – Tych założeń nikt nie chce przekreślać. Miasto musi się jednak porozumieć z kupcami, na jakich zasadach udostępni im grunt – tłumaczy.

Władze miasta nie przesądzają jednak, kiedy może ruszyć pierwsza inwestycja. Inwestor muzeum sztuki nowoczesnej (w powtórzonym konkursie już kilka miesięcy temu wybrano koncepcję tego obiektu) musi mieć projekt i pozwolenie na budowę. Trzeba też rozwiązać kwestie obsługi infrastrukturalnej terenu inwestycji. Według Marka Mikosa ta inwestycja mogłaby się rozpocząć najwcześniej przed wakacjami 2009 roku. Szybciej mógłby powstać jedynie kupiecki dom towarowy, bo istnieje już projekt obiektu.

Przypomnijmy, że obowiązujący dziś plan przewiduje budowę najciekawszych obiektów tuż przy ulicach. Przy Emilii Plater mogłoby wyrosnąć centrum wystawienniczo-kongresowe. Po dwóch stronach placu mają powstać m.in. wspomniane już teatr muzyczny i dom towarowy. W obu tych obiektach ma znaleźć się miejsce na biura, handel i usługi. Najbliżej Al. Jerozolimskich planowane są mieszkania, biurowce i punkty usługowe.

Ile pieniędzy pochłoną inwestycje? Władze miasta tłumaczą, że bez projektów budowlanych jest to trudne do oszacowania. Na inwestycje infrastrukturalne, które pozwolą przygotować tereny pod inwestycje, trzeba będzie wydać ok. 180 – 200 mln zł.

– Jeśli chodzi o same obiekty, miasto nie będzie bezpośrednim inwestorem – mówi Marek Mikos. – Ma tu powstać co najmniej 400 tys. mkw. powierzchni naziemnej w dobrym standardzie. Pomnóżmy to przez sześć tysięcy zł

[za mkw. – red.] i będziemy mieć punkt wyjścia do oszacowania minimalnego poziomu wydatków niezbędnych do zbudowania nowego centrum Warszawy.

– Zagospodarowanie terenu wokół placu Defilad to perspektywa nadal odległa. Oprócz elementów biznesowych (poszukiwanie inwestorów, pozyskanie źródeł finansowania etc.) brak nadal warunków prawnych do sprawnego przeprowadzenia procesu budowlanego. Warunkiem minimalnym jest uaktualnienie planu zagospodarowania tego terenu, co – jak pokazuje doświadczenie – wiąże się z dodatkowymi kosztami i zajmuje sporo czasu.

Nie bez znaczenia jest tu fakt, iż PKiN został niedawno wpisany do rejestru zabytków, a stosowne przepisy mówią, iż przy uchwalaniu planów zagospodarowania należy uwzględniać zadania ochronne w zakresie zabytków. Również prowadzenie robót budowlanych w bezpośrednim sąsiedztwie zabytku wymaga dodatkowych pozwoleń od wojewódzkiego konserwatora zabytków. To jednak są zagadnienia, na które administracja rządowa i samorządowa mają bezpośredni wpływ. Niewiadomą jest natomiast sytuacja prawna gruntów przy pl. Defilad. Warszawski ratusz otrzymał wiele wniosków o zaspokojenie roszczeń byłych właścicieli, a istnieje ryzyko pojawienia się nowych. Warto przypomnieć, iż poprzednie władze Warszawy nie podjęły wysiłku, aby ten problem rozwiązać. Fikcją okazały się również plany snute przez byłą administrację ratusza w zakresie przygotowania projektu ustawy rozwiązującej problem reprywatyzacji, o którym wspomina się w dokumencie podsumowującym działalność poprzednich władz stolicy. Niemniej nie można odmówić dobrego samopoczucia autorom powyższego raportu, bowiem w części poświęconej ładowi przestrzennemu czytamy: „na deskach kreślarskich Biura Naczelnego Architekta powstaje zabudowa placu Defilad z gmachami i przestrzenią publiczną oraz obiektami komercyjnymi (…)”. Nasuwa się dość smutny wniosek, że od samego kreślenia na deskach pl. Defilad nie zostanie zabudowany.

not. aig

Stanisław Wyganowski,były prezydent Warszawy