W ostatnich kwartałach brak programu dopłat do kredytów dla nabywców pierwszych mieszkań oraz wciąż wysokie stopy procentowe zachęcały deweloperów do inwestowania w segment premium, w którym dominują klienci gotówkowi. Strategia sprawdziła się w 2023 r., jednak potencjał tej grupy nabywców nie jest nieograniczony. Jak zaznaczają eksperci firmy JLL, w efekcie mamy nadpodaż mieszkań z wyższej półki i stabilizację cen.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Ultraluksusowe apartamenty są już w Polsce. Nawet 100 tysięcy złotych za metr

30, 50, 100 tys. zł za metr. Ceny mie...

Pro

Trójmiasto króluje 

O przynależności do segmentu premium nie decyduje stawka za metr kwadratowy. JLL ma własną definicję dotyczącą lokalizacji, otoczenia, jakości wykończenia, udogodnień dla mieszkańców. Mówiąc w skrócie – to  unikatowe produkty skierowane do najbardziej wymagających i zamożnych nabywców. 

Według szacunków JLL w I połowie 2025 r. w sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali 1,8 tys. mieszkań z segmentu premium, o 30 proc. więcej w skali półrocza, z czego większą część w II kwartale, m.in. dzięki wejściu na rynek nowych projektów. Deweloperzy wprowadzili w tym czasie do oferty 3 tys. apartamentów, czyli niewiele mniej niż w rekordowej I połowie 2022 r. (3,1 tys.).

W efekcie na koniec czerwca oferta mieszkań premium ustanowiła rekord – to 6,6 tys. lokali, w tym 2 tys. to najwyższa półka, apartamenty luksusowe. Blisko 30 proc. oferty przypada na Trójmiasto. Na Trójmiasto przypada też 47 proc. nowej podaży i 40 proc. sprzedaży apartamentów.

– Rekordowy wynik liczby sprzedanych apartamentów odnotowano w I połowie 2023 r. (2,7 tys.), kiedy pieniądze szukały bezpiecznej przystani przed inflacją. Rosnąca w kolejnych półroczach niepewność oraz pojawiające się na rynku alternatywne oferty inwestycyjne spowodowały, że w kolejnych półroczach aż do II połowy 2024 r. notowano spadki sprzedaży. W II połowie 2024 r. deweloperzy sprzedali o blisko 50 proc. apartamentów mniej niż w rekordowej I poł. 2023 r. – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Ekspertka zastrzega, że w I połowie 2025 r. sytuacja w segmencie premium była bardzo zróżnicowana w poszczególnych miastach. – Większość oferty, wprowadzeń i sprzedaży koncentruje się obecnie w Trójmieście. Ceny na tym rynku wzrosły wyraźnie w I połowie 2024 r., o 15 proc., po czym spowolniły – do 6,5 proc. rok do roku. Trójmiasto przyciąga nabywców drugich domów oraz osoby wciąż inwestujące w najem krótkoterminowy – mówi Gawrońska.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Luksusowe mieszkania sprzedają się długo. Klienci są bardzo wymagający

Klienci nie spieszą się z zakupem mieszkań. Przebierają w ofercie, próbując negocjować ceny. Najb...

Ekspertka przyznaje, że wzrost oferty apartamentów w Polsce spowodował, że na większości rynków obserwujemy nadpodaż. Wszędzie poza Krakowem okres wyprzedaży to 8 kwartałów. W Warszawie odnotowano duży wzrost gotowych niesprzedanych apartamentów – w skali kraju to 22 proc. oferty, a w stolicy 35 proc.

– W najbliższych miesiącach nie spodziewamy się masowego powrotu kupujących na rynek, dla segmentu premium znaczenie ma także popyt inwestycyjny, który dziś jest ograniczony. Co prawda w ostatnich miesiącach sprzedaż odbiła, jednak stało się to na skutek wzrostu podaży i pojawienia się na rynku nowych ciekawych ofert. W otoczeniu gospodarczym wciąż sytuacja jest jednak niepewna, a szeroko i coraz mocniej promowane zakupy mieszkań premium za granicą częściowo odbierają nabywców krajowym deweloperom – podsumowuje Gawrońska.

Ekspertka zaznacza, że w I połowie 2025 r. wzrost średniej ceny ofertowej w segmencie apartamentów wyhamował praktycznie na wszystkich rynkach, jedynie w Krakowie – wskutek drogich wprowadzeń – odnotowano wzrost średniej ceny o 18 proc. w skali półrocza. W tym samym czasie w Trójmieście ceny wzrosły o niecałe 4 proc., a w pozostałych miastach odnotowano nawet lekkie korekty.