Historia domów na osiedlu Brzozowa w warszawskiej Wesołej jest długa i skomplikowana. Zaczęła się 17 lat temu. Teraz otwiera się kolejny rozdział. Nie była to inwestycja jakich wiele, zajmowały się nią i służby budowlane, i sądy administracyjne, trafiła nawet na biurko Rzecznika Praw Obywatelskich, którego Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego poprosił o pomoc dla nabywców deweloperskich lokali.

Na inwestora skarżyli się też sąsiedzi mieszkający obok nowych budynków. Alarmowali, że na deweloperskim osiedlu powstało więcej lokali niż określono w pozwoleniu na budowę, że nie są to już domy jednorodzinne. Inwestor odpierał zarzuty, przekonując, że prawa w żadnej mierze nie złamał. Padały argumenty, że w budynku jednorodzinnym może przecież mieszkać np. duża trzypokoleniowa rodzina, nie ma więc mowy o dodatkowych lokalach. 

Deweloper – spółka Inspiro – rozpoczęła kolejną inwestycję. Mieszkańcy sąsiednich domów nie kryją niepokoju. – Jeśli inwestor powtórzy manewr, upychając w budynkach więcej lokali, droga się zakorkuje – martwią się. – Mieszkańcy bloków parkują samochody na ulicy. Deweloper nie zapewnił miejsc postojowych. Już jest ciasno, a po wybudowaniu kolejnych budynków nasza uliczka może być nieprzejezdna, zwłaszcza jeśli znów powstanie więcej lokali. Miasto planuje utwardzić Brzozową, ale nie przewiduje stanowisk postojowych, tylko pas zieleni i drogę dwukierunkową z możliwością parkowania na niej. To ulica bez wylotu.

Inwestor zapewnia, że ta inwestycja, podobnie jak poprzednia, powstaje zgodnie z przepisami. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Co deweloper musi powiedzieć klientowi

Budująca Słoneczną Leśniczówkę firma nie poinformowała w prospekcie informacyjnym o planowanej ob...

Słowo klucz: budynek jednorodzinny dwulokalowy

Ale po kolei. Wniosek o pozwolenie na budowę budynków z adresami Brzozowa 15, 17, 19 i 21 w Warszawie złożono w czerwcu 2008 r. – poinformował nas Aleksander Graniewski z urzędu dzielnicy Wesoła. Zgodę na budowę budynków jednorodzinnych dwulokalowych inwestor dostał w styczniu 2009 r.

I dla takich „budynków jednorodzinnych dwulokalowych” Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB) wydał w 2013 r. pozwolenie na użytkowanie. Taką informację przekazała „Rz” Małgorzata Ciupa z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

„Budynki dwulokalowe” – to słowa klucz w tej historii. Rejon ul. Brzozowej jest objęty miejscowym planem zagospodarowania obszaru „Stara Miłosna”, który przewiduje „zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z wbudowanymi usługami”.

Jak informuje ratusz w Wesołej, inwestor wystąpił do urzędu dzielnicy o wydanie zaświadczeń o samodzielności dziewięciu lokali w każdym z czterech budynków. Urząd odmówił, argumentując, że zaświadczenia „byłyby niezgodne z pozwoleniem na budowę i zatwierdzonym projektem budowlanym”. – Postanowienia urzędu zostały zaskarżone do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO). Ostatecznie, zgodnie z dyspozycją SKO, urząd dzielnicy Wesoła wydał zaświadczenia dla dziewięciu lokali mieszkalnych w każdym z czterech budynków – informuje Aleksander Graniewski.

Mieszkańcy sąsiednich domów bili tymczasem na alarm, że osiedle domów zagęści się ponad miarę, wbrew intencjom planu zagospodarowania. – Zadusimy się w nieuniknionych korkach – podnosili.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Łamanie prawa nie może się opłacać

Inwestycje, które powstały niezgodnie z przepisami, powinny być w pilnym trybie „ucywilizowane”,...

Urzędnicy: na osiedlu domów trzeba przywrócić budynki dwulokalowe 

Domy wziął pod lupę PINB. – Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania budynków jednorodzinnych dwulokalowych na budynki wielorodzinne, usytuowanych przy ul. Brzozowej 15, 17, 19, 21, PINB w 2014 r. wydał decyzje nakazujące inwestorowi, spółce Inspiro Wesoła Bogdańscy, przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania budynków jako jednorodzinne dwulokalowe – informuje „Rz” Małgorzata Ciupa. – Decyzje utrzymał w mocy Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (MWINB).

MWINB uznał, że zmiana sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego na wielorodzinny zwiększa liczbę mieszkańców, co wiąże się z takimi uciążliwościami jak zwiększony ruch samochodów na działce.   

Deweloper wniósł skargę do sądu administracyjnego, podkreślając m.in., że wniosek „o zmianie charakteru budynku jest nieuprawiony”, a ruch na działce w żadnym stopniu się nie zwiększył.

Skarga została oddalona. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zaznaczył, że „do uznania, że nastąpiła zmiana charakteru budynku z jednorodzinnego dwulokalowego na budynek wielorodzinny wystarczy wyodrębnienie więcej niż dwóch lokali. Budynek, w którym wyodrębniono więcej niż dwa lokale traci przymiot jednorodzinnego budynku i tym samym następuje zmiana sposobu użytkowania”.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Kupowali mieszkania, dostaną lokale usługowe

Co sprzedawał deweloper we wrocławskiej inwestycji?

Naczelny Sąd Administracyjny skargi kasacyjne od wyroków WSA oddalił.  Oznacza to, że sądy administracyjne podzieliły stanowisko organów nadzoru budowlanego.

– Wobec niewykonania przez zobowiązaną spółkę prawomocnych decyzji w 2018 r. wobec Inspiro Wesoła Bogdańscy zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne. Spółka wniosła zarzuty wobec wszczętego postępowania, które Inspektorat uznał za bezzasadne – informuje PINB.

Deweloper złożył zażalenie do Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Ten uchylił postanowienie PINB. - Wskazał, że postępowanie egzekucyjne winno być prowadzone wobec obecnych właścicieli nieruchomości, a nie wobec inwestora – informuje Małgorzata Ciupa. – W 2019 r. akta spraw przekazano do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich (RPO) z prośbą o udzielenie właścicielom lokali w tych budynkach wszelkiej możliwej pomocy. Na skutek działalności dewelopera stali się właścicielami lokali z ciążącym na nich obowiązkiem przywrócenia budynków do stanu poprzedniego – wskazuje. 

RPO: stop nieuczciwym praktykom na rynku nieruchomości

– Rzecznik dokonał analizy akt postępowania administracyjnego nadesłanych przez PINB. W ocenie organów nadzoru budowlanego w sprawie doszło do samowolnej zmiany przez dewelopera „Inspiro” (następcy prawnego „Inspiro Wesoła Bogdańscy”) sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego z dwoma niezależnymi lokalami mieszkalnymi na wielorodzinny poprzez wyodrębnienie większej liczby niezależnych lokali. Działania te pozostawały w sprzeczności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania, który wyklucza w tym miejscu zabudowę wielorodzinną, jak również z decyzją o pozwoleniu na budowę i decyzją o pozwoleniu na użytkowanie – przekazała Dorota Zmijewska z biura RPO. – W konsekwencji organy nadzoru budowlanego były zmuszone wydać decyzje zobowiązujące do przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania budynków.

Urzędniczka z biura RPO podkreśla, że z ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika, że prawomocne orzeczenie wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby, w tym też RPO. 

– Dlatego też mimo zrozumienia bardzo trudnej sytuacji nabywców mieszkań w budynkach przy ul. Brzozowej 15, 17, 19 i 21 w Warszawie, rzecznik nie ma możliwości podjęcia działań, które pozostawałyby w sprzeczności z treścią wydanych w sprawie prawomocnych decyzji administracyjnych. Może on podjąć działania, gdy stwierdzi, że doszło do naruszenia prawa, którego skutki można usunąć przy pomocy środków pozostających do jego dyspozycji – wyjaśnia urzędniczka. – Niestety na gruncie Prawa budowlanego RPO nie dysponuje żadnymi środkami prawnymi, przy użyciu których mógłby udzielić nabywcom mieszkań mieszkań w budynkach oczekiwanej pomocy. Rzecznik nie ma także możliwości zapobieżenia egzekucji obowiązku wynikającego z prawomocnych decyzji organu nadzoru budowlanego, które pozostają w obiegu prawnym.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Budynek przy Czapelskiej wychodzi na prostą

Syndyk składa wniosek o dokończenie inwestycji na Pradze-Południe w stolicy. Kupujący mają nadzie...

Urzędniczka z biura RPO informuje, że w aktualnym stanie prawnym takim działaniom dewelopera ma zapobiegać przepis art. 2 ust. 1a ustawy z 24 czerwca 1994 r., który został wprowadzony do obiegu prawnego 11 września 2017 r. na podstawie ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Nowelizacja miała na celu zapobieganie nieuczciwym praktykom polegającym na budowie dużych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie uzyskiwano większą liczbę zaświadczeń o samodzielności lokali, przez co budynek taki stawał się de facto wielolokalowy.

Zdaniem urzędniczki z RPO praktyka ta niejednokrotnie prowadziła do obejścia przepisów prawa, głównie miejscowego planu zagospodarowania. – Przepis art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali uzależnia ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu od zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy – wyjaśnia. – Okoliczności te podlegają weryfikacji przez starostę w postępowaniu w sprawie o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, który ma być następnie wyodrębniony na własność. Jeżeli więc z decyzji o pozwoleniu na budowę, jak również z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo skutecznie dokonanego zawiadomienia o zakończeniu budowy nie wynika możliwość ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu albo ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu doprowadziłoby do naruszenia obowiązującego na danym terenie prawa miejscowego lub ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, brak jest podstaw do wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokalu. Niestety, wspomniana regulacja nie miała mocy wstecznej i nie mogła mieć zastosowania w niniejszej sprawie.

Kolejny rozdział. Sąsiedzi się boją

Firma rozpoczęła budowę kolejnych budynków przy ul. Brzozowej. – Na wniosek dewelopera z listopada 2024 r. wydano pozwolenie na budowę zespołu pięciu budynków wolnostojących dwulokalowych z wbudowanymi garażami, wraz z zagospodarowaniem terenu (droga wewnętrzna, chodniki, place gospodarcze) – informuje urząd Wesołej.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Patodeweloperka. Państwo podaruje inwestorom kilka dodatkowych miesięcy

Zwalczające patodeweloperkę przepisy nie wejdą w życie 1 kwietnia – ogłosił dziś w Sejmie Krzyszt...

Sąsiedzi nowo powstających domów boją się, że historia się powtórzy. – Te nowo budowane budynki są duże. Boimy się, że deweloper „wytnie” ten sam numer i wydzieli dużo więcej lokali. Skoro raz mu się upiekło, mimo orzeczeń sądów – mówi nam jedna z mieszkanek osiedla (nazwisko do wiadomości redakcji).

Czy urząd dzielnicy dopilnuje, by w domach powstały po dwa lokale? – Kontrola zgodności inwestycji (z wydanym pozwoleniem i zatwierdzonym projektem – red.) należy do zadań organu nadzoru budowlanego – przekazał nam ratusz w Wesołej.

PINB zapowiada, że udzieli inwestorowi pozwolenia na użytkowanie inwestycji, „jeśli będzie wykonana zgodnie z zatwierdzoną dokumentacją projektową i zgodnie z obowiązującymi przepisami”.

Deweloper: budujemy zgodnie z prawem

O sprawę pytamy dewelopera. Wysyłamy listę pytań – m.in. dlaczego wyodrębniono w budynkach więcej niż dwa lokale, co oznacza zmianę sprzeczną z planem zagospodarowania i pozwoleniem na budowę. Jaki był motyw? Ile lokali w każdym budynku firma sprzedała? Ile rodzin tu zamieszkało? Dlaczego nie przywróciła poprzedniego sposobu użytkowania budynków? Czy to właściciele mieszkań powinni ponosić konsekwencje działań dewelopera? Czy w nowo powstających budynkach powstaną po dwa lokale?

– Sprawa dotycząca osiedla Brzozowa została zakończona w 2019 r., będąc przedmiotem rozpoznania przez sądy powszechne (wieczystoksięgowe) oraz administracyjne. Temat ten był już omawiany w materiałach dziennikarskich, dlatego nie widzimy potrzeby powracania do niego po raz kolejny – taką informację przekazał nam zarząd Inspiro sp. z o.o. Wesoła sp. k. – Aktualne zamierzenia inwestycyjne naszej firmy są realizowane w oparciu o przygotowywaną dokumentację budowlaną, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wszelkie istotne informacje na temat nowych inwestycji zostaną przedstawione w prospekcie informacyjnym, zgodnie z wymogami prawnymi.