Reklamuj pisemnie, a nie telefonicznie, najlepiej listem poleconym

"Rz": Zawarliśmy ostateczną umowę kupna-sprzedaży mieszkania, odebraliśmy lokal od dewelopera. Na jakiej podstawie skutecznie można reklamować wady w mieszkaniu?

Anna Głód-Zdanowicz:

W grę wchodzą tutaj uprawnienia określone w kodeksie cywilnym dotyczące rękojmi i gwarancji oraz w ustawie o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej.Wybierając rodzaj uprawnień, z których chcemy skorzystać, pamiętajmy, że lokal mieszkalny jest nieruchomością. Dlatego do wad, które wykryjemy w naszym mieszkaniu, będziemy stosować przepisy o rękojmi i gwarancji. Często spotykamy się z opinią, że ponieważ deweloper jest profesjonalistą, a kupujący konsumentem, do ich relacji można stosować uprawnienia wymienione w ustawie o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej. Pamiętajmy jednakże, że ustawę tę stosuje się do sprzedaży rzeczy ruchomej, a nie nieruchomości, jaką jest nasze mieszkanie.

Kiedy więc będziemy mogli skorzystać z ochrony, jaką daje ustawa o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej?

Jej przepisy możemy zastosować do wyposażenia mieszkania, które kupujemy sami, lub do wykończenia, jakie znajduje się w standardzie kupionego lokalu. W tej sytuacji sprzedawca odpowiada wobec kupującego, jeżeli towar w chwili jego wydania jest niezgodny z umową – np. nieprawidłowo zamontowany jakiś element.Warto jednak pamiętać, że jeżeli ta niezgodność jest stwierdzona przed upływem sześciu miesięcy od wydania towaru, przyjmuje się, że istniała ona w chwili wydania. Gdy więc np. z kabiny prysznicowej cieknie woda, możemy się domagać nieodpłatnej naprawy lub wymiany jej na nową. Jeśli jest to niemożliwe lub pociąga za sobą nadmierne koszty, możemy żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy. Pamiętajmy, że to my decydujemy, czy wadliwy sprzęt naprawiać czy wymieniać, i mamy na to rok od stwierdzenia przez kupującego niezgodności towaru z umową.

A kiedy można liczyć na rękojmię?

Zgodnie z zasadami określonymi w kodeksie cywilnym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli nasze mieszkanie ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność – czyli np. gdy przecieka sufit z powodu złej konstrukcji dachu.Rękojmia przysługuje także, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego – np. okna miały mieć szyby mleczne, a są przezroczyste, albo jeżeli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym (np. w toalecie brakuje bidetu, który jest w standardzie). Mówimy tu o rękojmi za wady fizyczne rzeczy określonej w art. 556 § 1 kodeksu cywilnego.

Kiedy rękojmia nie przysługuje klientowi?

Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, np. zgodził się na inne drzwi niż w umowie. Sprzedawca nie może się jednak bronić, twierdząc, że wady powstały bez jego winy i wiedzy.

Jeśli nie zauważymy danej wady i podpiszemy protokół odbioru bez uwag, a po tygodniu czy miesiącu się okaże, że jednak szyby w oknach są porysowane, to mamy prawo je reklamować?

W tym kontekście ważny jest drobiazgowy odbiór mieszkania, najlepiej w towarzystwie inspektora nadzoru budowlanego, oraz treść protokołu odbioru. Protokół ten powinien zawierać opis stanu technicznego lokalu i realizacji prac, wskazywać wady i usterki oraz żądanie ich usunięcia w określonym terminie.

Jeżeli nie zauważymy i nie zgłosimy żadnych wad i usterek, to również powinniśmy wskazać to w protokole odbioru mieszkania. Najczęściej się zdarza, że wady ujawniają się dopiero po zamieszkaniu w lokalu – np. popękają kafelki czy ściany. W takiej sytuacji nie tracimy możliwości żądania od sprzedawcy usunięcia tych wad. Powinniśmy je jednak od razu zgłaszać deweloperowi, i to koniecznie na piśmie.

Na czym polegają uprawnienia wynikające z rękojmi?

Przepisy kodeksu cywilnego stanowią, że podstawowym uprawnieniem kupującego w sytuacji wystąpienia wad jest możliwość odstąpienia od umowy albo żądanie obniżenia ceny. Od umowy jednakże nie możemy odstąpić, gdy deweloper niezwłocznie wady usunie albo wymieni wadliwe elementy na nowe (np. wstawi nowe okna). Deweloper nie może jednak w nieskończoność usuwać wady tej samej rzeczy. Jeżeli wady są istotne, a rzecz była już wymieniana lub naprawiana i te naprawy nie przynoszą oczekiwanego rezultatu, to możemy od umowy odstąpić. W praktyce chodzi nam jednak o usunięcie wad. Z odstąpienia od umowy będziemy korzystać w skrajnych przypadkach, kiedy w mieszkaniu nie da się po prostu mieszkać. Gdy więc wykryjemy wady, powinniśmy żądać ich usunięcia w wyznaczonym terminie (z zagrożeniem, że po bezskutecznym terminie odstąpimy od umowy).

Ile mamy czasu na zgłoszenie odkrytych wad?

Zgłaszajmy deweloperowi pisemnie wszystkie wady niezwłocznie po ich wykryciu. Możemy bowiem stracić swoje uprawnienia, jeżeli nie zawiadomimy sprzedającego w ciągu miesiąca od ich wykrycia. Pamiętajmy przy tym, że uprawnienia wynikające z rękojmi dotyczące wad budynku (np. krzywe ściany i podłoga) wygasają po upływie trzech lat od dnia wydania mieszkania, natomiast dotyczące innych elementów (np. źle położona terakota) po upływie roku. Jednakże nawet po upływie tych terminów kupujący może dochodzić uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Czym różni się gwarancja od rękojmi?

Gwarancja, w przeciwieństwie do rękojmi czy uprawnień wynikających z ustawy o sprzedaży konsumenckiej, jest umową, w której sprzedawca zobowiązuje się do usunięcia wady fizycznej lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią się w terminie określonym w dokumencie gwarancyjnym. Przy czym uprawnień z rękojmi można dochodzić niezależnie od uprawnień wynikających z udzielonej gwarancji. Powinniśmy zbadać, co dla nas jest korzystniejsze.

- Zdarza się, że deweloperzy umieszczają we wzorcach umownych postanowienia, zgodnie z którymi w razie gdy klient w wyznaczonym przez dewelopera terminie nie stawi się na odbiór mieszkania, deweloper może samodzielnie dokonać odbioru mieszkania bez wyznaczania terminu dodatkowego.

- Firmy straszą też w umowach, że klient ma prawo zgłosić wady mieszkania tylko raz, a jeśli w zgłoszeniu nie wskaże jakichś wad, nie ma możliwości późniejszego ich zgłaszania.Takie ograniczanie praw klientów jest niedopuszczalne, a postanowienia tego rodzaju zostały wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

- Przed podpisaniem umowy przedwstępnej czy umowy sprzedaży, w których mogą się znaleźć różne postanowienia dotyczące jakości czy standardu mieszkania, warto zajrzeć na stronę www.uokik.gov.pl i zobaczyć, na co nie powinniśmy się godzić.

- Najlepszą formą informowania dewelopera o wadach i usterkach jest oficjalne pismo, najlepiej wysłane listem poleconym.