Upewnij się, że nie będziesz miał przymusowego lokatora

Rz: Teoretycznie kupno mieszkania na rynku wtórnym wydaje się bezpieczniejsze w porównaniu z inwestycją na rynku pierwotnym, gdzie – kupując lokal w budowie – nie wiemy do końca, co dostaniemy. Okazuje się jednak, że zakup mieszkania używanego także wiąże się z ryzykiem. Jak je wyeliminować?

Jakub Górski:

Przede wszystkim przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna sprzedaży lokalu mieszkalnego należy koniecznie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Szczególnie należy zwrócić uwagę, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem mieszkania, czy nie jest prowadzona egzekucja z nieruchomości, czy nie ma obciążeń w postaci ustanowionej hipoteki na lokalu, np. z tytułu kredytu hipotecznego, a także czy komuś nie przysługuje służebność lub prawo dożywotniego zamieszkiwania w nabywanym przez nas mieszkaniu.

Czy każdy może zajrzeć do księgi wieczystej?

Tak, księgi wieczyste są jawne. Prowadzą je wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów. Dział I zawiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Dział II – oznaczenie właścicieli, a dział III dotyczy ograniczonych praw rzeczowych, natomiast dział IV odnosi się do hipotek.

Jakie konsekwencje będzie musiała ponieść osoba, która kupi lokal z obciążoną hipoteką?

Bardzo poważne, gdyż hipoteka jest jednym z tzw. ograniczonych praw rzeczowych, które ze względu na swą istotę zapewniają ściśle określony zakres uprawnień przysługujących bezpośrednio względem konkretnej rzeczy. W związku z tym w sytuacji ustanowienia hipoteki na mieszkaniu uprawnienie to będzie polegało na prawie wierzyciela sprzedającego (np. banku) do dochodzenia zaspokojenia swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości i to bez względu na to, czyją stało się własnością, czyli z naszego właśnie kupionego mieszkania, niezależnie od faktu, że w rzeczywistości to nie my jesteśmy dłużnikiem.

A jakie mogą być konsekwencje służebności niewykrytych przez nabywcę, a wpisanych do księgi wieczystej?

Służebność również jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Dlatego uprawnienia z niej wynikające podążają za rzeczą – w tym przypadku za nabywanym przez nas mieszkaniem. W związku z tym wspomniana wyżej umowa o dożywocie, chociaż nie należy do ograniczonych praw rzeczowych, to jednak na mocy przepisów szczególnych, ze względu na swą istotę jest do nich bardzo zbliżona.Jeżeli więc nie zbadamy, czy sprzedający nie obciążył mieszkania dożywociem, a doszło do zawarcia takiej umowy z osobą trzecią (np. babcią sprzedającego), to będziemy musieli cierpliwie znosić warunki tej umowy.

A jakie mogą być niebezpieczeństwa przy kupnie lokalu osoby prowadzącej działalność gospodarczą?

Jeśli sprzedający mieszkanie prowadzi działalność gospodarczą, powinniśmy się upewnić, czy w związku z powyższym nie doszło do zajęcia nabywanej przez nas nieruchomości na poczet zaległości np. wobec Urzędu Skarbowego lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. W tej sytuacji warto zobowiązać sprzedającego do przedstawienia aktualnego zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Gdzie jeszcze sprawdzać, czy lokal nie jest zadłużony?

Przede wszystkim w administracji budynku upewnijmy się, czy czynsz był regulowany na bieżąco. Trzeba też sprawdzić, czy lokal nie posiada zadłużeń u dostawców mediów, takich jak np. gaz, woda, prąd, ewentualnie wobec dostawców usług internetowych, telefonicznych czy telewizji satelitarnej. Co prawda, powyższe zobowiązania nie są aż tak niebezpieczne dla nabywcy mieszkania, jak wspomniane wcześniej ograniczone prawa rzeczowe, to jak jednak pokazuje praktyka, nabycie mieszkania od właściciela, który nie uregulował wszystkich zobowiązań, często prowadzi do niepotrzebnych sytuacji spornych, a ich rozwiązanie często wymaga nakładu pracy, czasu oraz środków finansowych.

Czy decydować się na sfinalizowanie transakcji, gdy okaże się, że mieszkanie jest obciążone?

Wtedy możemy zaproponować zbywcy pokrycie za niego odpowiednich zobowiązań, w zamian żądając zaliczenia powyższych opłat na poczet ustalonej ceny nieruchomości.Należy jednak pamiętać, że pozostawienie powyższych należności nieuregulowanych może skutkować komplikacjami przy przenoszeniu czy też zawieraniu nowych umów na dostawę przedmiotowych mediów.

Na co jeszcze zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy u notariusza?

Jeśli jest to lokal w kamienicy, warto sprawdzić, czy budynek w którym się znajduje, nie jest wpisany do rejestru zabytków. Jeśli tak, będzie to mieć kluczowe znaczenie przy wykonaniu ewentualnych prac remontowych – muszą się odbywać za zgodą i pod okiem konserwatora i na pewno będą bardziej kosztowne niż typowe prace modernizacyjne.