Jak się pozbyć uciążliwego najemcy

Przed podpisaniem umowy najmu lokum warto zapoznać się z przepisami kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Te dwa akty prawne dość szczegółowo regulują prawa i obowiązki obu stron.

– Kilka miesięcy temu kupiłam mieszkanie i zaczęłam je wynajmować. Jednak pierwszy lokator już po kilku dniach sprowadził dwie kolejne osoby, które zaczęły tam mieszkać.

Ponadto sąsiedzi zaczęli się skarżyć na ich głośne zachowanie. A gdy zwróciłam im uwagę, cała trójka wyprowadziła się znienacka, a ja muszę szukać kolejnych najemców. Co zrobić, gdy sytuacja się powtórzy? – pyta czytelniczka „Rz”.

Takich przypadków jest wiele – nieuczciwych najemców bowiem nie brak. Działa to jednak i w drugą stronę. Nie brak chciwych właścicieli mieszkań, szukających okazji, by obarczyć najemcę np. wysokimi kosztami napraw szkód, których on nie wyrządził. Zanim więc zdecydujemy się wynająć mieszkanie – przygotujmy się odpowiednio do podpisania umowy, tak aby chronić swoje prawa.

Warto sięgnąć do ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Jeśli bowiem w umowie, którą sporządzamy, znajdą się zapisy sprzeczne z tą ustawą, tracą one ważność, nawet jeśli mają na celu ochronę praw najemcy czy właściciela mieszkania. Z drugiej strony same przepisy ustawy dają do pewnego stopnia gwarancję ochrony ich interesów.

– Na przykład art. 11 ustawy przyznaje właścicielowi mieszkania prawo wypowiedzenia umowy najmu w trybie miesięcznym, jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, korzysta z lokum w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem czy też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo zwleka z uregulowaniem czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności – wylicza Renata Sobolewska, partner w kancelarii Chłopecki Sobolewska i Wspólnicy.

Właściciel może również uzależnić transakcję od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej, która nie może jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jeśli właściciel lokum zażąda wyższej kwoty – postąpi niezgodnie z prawem.

– Przepisy ustawy mówią o kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu przysługujące właścicielowi lokalu w dniu opróżnienia lokalu. Zatem właściciel budynku w trakcie trwania umowy najmu nie może przeznaczyć pieniędzy wpłaconych jako kaucja na spłatę na przykład bieżących zaległości najemcy – tłumaczy Joanna Misztal z kancelarii prawnej Magnusson.

Jeżeli jednak najemca wolałby uniknąć kaucji, bo np. nie dysponuje taką kwotą, można wykorzystać weksel in blanco zabezpieczający ewentualne przyszłe roszczenia. – Najczęściej do weksla in blanco dołącza się tzw. deklarację wekslową, czyli porozumienie między wystawcą weksla a jego wierzycielem co do zasad wypełnienia weksla – opowiada Renata Sobolewska.

Oczywiście, najemca nie jest pozbawiony swych praw. Zgodnie z prawem właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Lokator natomiast, w ciągu dwóch miesięcy od dnia, w którym został powiadomiony o podwyżce, może odmówić jej przyjęcia, rozwiązując tym samym umowę najmu.

– Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. A najemca może zakwestionować ją w sądzie, na właścicielu zaś ciąży udowodnienie zasadności podwyżki – opowiada Sobolewska.

Zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów jednak raczej nie stosuje się z reguły do najmu okazjonalnego, a więc takiego, gdzie wynajmujący nie zajmuje się profesjonalnie wynajmowaniem pomieszczeń. Z jednym wyjątkiem – jeśli właściciel wynajmowanego mieszkania mieszka na stałe i pracuje w innym mieście.

W pozostałych przypadkach warto zapoznać się przede wszystkim z przepisami art. 659 – 709 kodeksu cywilnego, które regulują zapisy, jakie powinny znaleźć się w tego typu umowach. Umowę najmu można zawrzeć ustnie – jednak nie dłużej niż na rok, inaczej zostanie uznana za umowę zawartą na czas nieoznaczony.

– Ponadto, jeśli umowa będzie zawarta ustnie, a między najemcą a wynajmującym dojdzie do jakiegokolwiek sporu, będzie nam trudniej udowodnić, iż do takiej umowy w ogóle doszło. Bezpieczniej jest zatem zawrzeć umowę w formie pisemnej, określając w niej wszystkie obowiązki i zobowiązania zarówno wynajmującego, jak i najemcy, aby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych nieporozumień – radzi Joanna Misztal.

Warto też wiedzieć, że w przypadku najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów regulujących kwestię kaucji. – Strony takiej umowy mogą oczywiście tę kwestię rozwiązać tak, jak reguluje ją ustawa o ochronie praw lokatorów, jednakże mogą również wprowadzić zapisy bardziej restrykcyjne bądź bardziej łagodne, ustalając według własnych zasad pobór czy też zwrot kaucji – przypomina Misztal.

Kolejnym zabezpieczeniem stosowanym w umowach najmu jest załączenie do umowy najmu protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania, domu lub lokalu użytkowego. Protokół ten powinien opisywać stan mieszkania oraz wymieniać wszystkie przedmioty znajdujące się w nim w dniu, w którym nastąpiło przekazanie lokum. – Taki protokół ochroni właściciela przed uchyleniem się najemcy od odpowiedzialności za zniszczenie przedmiotów znajdujących się w lokalu, a najemcę przed zarzutami wynajmującego, że zniszczył daną rzecz wchodzącą w skład mieszkania – opowiada Joanna Misztal. – Ponadto strony umowy powinny także bardzo szczegółowo określić warunki płatności za media i inne usługi, które są świadczone w mieszkaniu, domu lub lokalu użytkowym – dodaje.

Najem, Dzierżawa

– Kilka miesięcy temu kupiłam mieszkanie i zaczęłam je wynajmować. Jednak pierwszy lokator już po kilku dniach sprowadził dwie kolejne osoby, które zaczęły tam mieszkać.

Pozostało 94% artykułu