Czy gmina musi płacić zaliczki na fundusz remontowy

Przejmując dokumenty i rachunki bankowe wspólnoty od gminnej spółki, stwierdziłem, że gmina jako członek wspólnot nie wpłacała zaliczek na fundusz remontowy, natomiast z chwilą zlecenia remontów swoje zobowiązania (proporcjonalne do posiadanych udziałów) rzetelnie regulowała. Jednocześnie otrzymałem podjęte przed dwoma laty uchwały tych wspólnot, gdzie znajduje się zapis: „Gmina jako członek wspólnoty nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na fundusz remontowy, ale w momencie zlecenia remontu swoje zobowiązania ureguluje”. Czy faktycznie gmina nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na fundusz remontowy, skoro jest takim samym członkiem wspólnoty jak każdy właściciel lokalu wyodrębnionego? (nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami:

Nie ulega wątpliwości, że ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie dzieli w żaden sposób członków wspólnot – każdy ma jednakowe prawa i obowiązki. Jeśli więc wspólnota podejmie jakąkolwiek uchwałę i stanie się ona ważna, to obowiązuje wszystkich członków wspólnoty. Stąd – jeżeli uchwała o utworzeniu funduszu remontowego została podjęta i weszła w życie, to każdy z członków wspólnoty ma obowiązek terminowo (do dnia 10 każdego miesiąca z góry – termin ustawowy, którego wspólnota zmienić nie ma prawa) wpłacać zaliczki w wysokości określonej uchwałą wspólnoty.Do 2005 r. każdy członek wspólnoty, który jest osobą fizyczną, miał prawo do uwzględnienia kwot wpłaconych na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej przy rozliczeniu swojego podatku dochodowego od osób fizycznych, co w praktyce oznacza, że otrzymywał zwrot 19 proc. wpłaconych kwot. Prawa tego nie miała gmina, jako że nie jest podatnikiem podatku dochodowego.

Podkreślić należy, że nie ma ustawowego obowiązku tworzenia funduszu remontowego – jego stworzenie (lub nie) jest suwerenną decyzją wspólnoty mieszkaniowej.

Gmina w zasadzie powinna przyjąć jako zasadę głosowanie przeciwko uchwale o utworzeniu funduszu remontowego. W efekcie prawdopodobnie zainteresowani członkowie wspólnoty zwróciliby się do sądu przeciwko gminie z żądaniem, aby sąd wydał orzeczenie oparte na art. 64 kodeksu cywilnego (prawomocne oświadczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie). Nie wydaje się jednak, by mogli uzyskać satysfakcjonujące orzeczenie, ponieważ „władza” wspólnoty dotyczy wyłącznie nieruchomości wspólnej, a nie sposobu sfinansowania zaplanowanych do realizacji prac. To, czy gmina będzie gromadzić pieniądze na rachunku bankowym, czy też jednorazowo pokryje swoje zobowiązania (przed zleceniem prac), nie ma żadnego znaczenia. Pogląd powyższy znajduje potwierdzenie w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22.02.2001 r.

– cyt.: „Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem”. Niektórzy eksperci twierdzą, że wspólnota nie ma więc prawa, aby np. zobowiązać członków uchwałą do wzięcia kredytu lub do wskazania rachunku, na którym członkowie wspólnoty mają sukcesywnie środki na planowany remont gromadzić, natomiast może wyznaczyć termin, w którym członkowie wspólnoty muszą wpłacić na wskazane konto środki na pokrycie zaplanowanych prac – nie jest istotne, czy zrobią to jednorazowo, czy poprzez systematycznie wpłacane zaliczki. Nie jest jednak jasne, czy pogląd powyższy nie pozostaje w sprzeczności z zapisami ustawy o własności lokali, ponieważ zgodnie z art. 15 na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wszyscy członkowie wspólnoty są zobowiązani wpłacać comiesięczne zaliczki (do dnia 10 każdego miesiąca z góry), do kosztów zarządu zaś należą m.in. wydatki na remonty (art. 14.1).

Dobrze funkcjonująca wspólnota powinna utrzymywać nieruchomość wspólną w stanie co najmniej niepogorszonym. Jest to oczywisty priorytet. Należałoby jednak rozważyć, czy gromadzenie środków na rachunku funduszu remontowego jest warunkiem niezbędnym, aby powyższy priorytet był realizowany. Chyba nie, jeśli tylko gmina, którą wspólnota zwolni z obowiązku wpłacania zaliczek na fundusz remontowy, „swoje” w odpowiednim momencie dołoży.

Być może znaczenie dla całej sprawy może mieć art. 22 ust. 3 punkt 2, w którym ustawodawca mówi o tworzeniu przez wspólnotę rocznego planu gospodarczego, oraz art. 29 ust. 1a, który stwierdza, że okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy. Chyba jednak nie należy powyższych zapisów traktować jako brak prawa wspólnoty do tworzenia planów wieloletnich i możliwości gromadzenia środków na przyszłe remonty w okresach wieloletnich, chociaż niektórzy tak to interpretują.

Zwolnienie jakiegokolwiek członka wspólnoty z obowiązku wnoszenia comiesięcznych zaliczek na fundusz remontowy może mieć poważne skutki, jeśli np. właściciel, który obiecywał, że z chwilą zlecenia remontu ze swoich obowiązków się wywiąże, nagle wyjedzie na dłuższy czas za granicę lub swój lokal sprzeda, nie uprzedzając nabywcy, że na lokalu ciąży określone zobowiązanie. Oczywiście wspólnota sądownie może zobowiązania właściciela wyegzekwować, ale jest to czasochłonne i może być trudne nawet po uzyskaniu wyroku sądu.

Inna jest sytuacja, gdy zobowiązanym jest gmina. Tu niebezpieczeństwa w zasadzie być nie powinno, chociaż gmina może także mieć przejściowe problemy finansowe.

Rozpatrując argumenty „za” i „przeciw” oraz zapisy ustawowe, trzeba stwierdzić, że obowiązek wpłacania uchwalonych przez wspólnotę mieszkaniową zaliczek, także na fundusz remontowy, dotyczy wszystkich członków wspólnoty. Ustawodawca żadnych wyjątków nie przewidział.Sytuacja jednak się zmienia, jeśli wspólnota podejmie uchwałę, w myśl której gmina (lub jakikolwiek członek wspólnoty) z obowiązku wpłacania zaliczek na fundusz remontowy zostanie zwolniona. Uchwała ta w świetle powyższych uwag jest sprzeczna z prawem, ale... Z treści art. 25 ust. 1 wynika bowiem, że uchwałę, która jest sprzeczna z przepisami prawa, każdy członek wspólnoty może zaskarżyć do sądu, który może – ale nie musi – ją uchylić. Jeśli więc w ustawowym, sześciotygodniowym terminie uchwała nie zostanie zaskarżona, to obowiązuje, pomimo że jest obarczona ewidentnymi wadami prawnymi. Pamiętać należy, że jeśli gmina sprzeda kolejny lokal, to jego nabywca przejmuje ciążące na tym lokalu zobowiązania (podstawa prawna: art. 548 § 1 kodeksu cywilnego).