Zimny front na rynku

Rozmowa z [b]Radosławem Sieroniem[/b], z firmy Mermaid Properties.

[b]Rz: Po czym dziś można poznać, że na rynku nieruchomości zaczynają się trudne czasy dla deweloperów?[/b]

Radosław Sieroń: Nie do końca zgadzam się z tezą, że na polskim rynku zaczynają się trudne czasy dla deweloperów. Sytuację postrzegam raczej jako czasowe ochłodzenie, taki zimny front atmosferyczny. Dla nas na razie jego bezpośrednie objawy to dwaj klienci, którzy odkładają podpisanie umowy przedwstępnej w związku z obniżeniem ich zdolności kredytowej przez bank do czasu znalezienia oferty innego banku lub źródła dodatkowego finansowania.

Jestem zdania, że w dłuższej perspektywie obecny kryzys na rynku finansowym wpłynie normalizująco na relacje na rynku nieruchomości. Sytuacja w latach 2007 – 2008 była nienormalna – to było chwilowe przegrzanie. Ogromny popyt spekulacyjny na przełomie 2006 i 2007 roku napędzał wzrost cen produktów mieszkaniowych. Deweloperów i inwestorów skusił krótkoterminowy wzrost zysków. Niestety, zaraz potem nastąpił szybki wzrost cen ziemi oraz usług budowlanych. Kiedy ceny przestały rosnąć, popyt spekulacyjny zanikł, jednak nie poszedł za tym spadek cen ziemi oraz usług budowlanych. Sprzedaż uległa spowolnieniu. Wielu inwestorów, zwłaszcza z Hiszpanii i Irlandii, kupowało ziemię „na górce”, często bez znajomości lokalnego rynku, bez wyczucia, i normalnie przepłaciło. Ci stracą.

[b]Kto odczuje bardziej kryzys na rynku nieruchomości: firmy budujące osiedla czy biurowce?[/b]

Nie liczyłbym na spadek cen mieszkań na rynku pierwotnym, gdyż nie jest to możliwe w związku z obecnymi kosztami budowy oraz z zakładaną przez deweloperów minimalną rentownością projektów. Banki nie są zainteresowane finansowaniem inwestycji, w których marża jest niższa niż 18 – 20 proc. Spodziewam się, że część projektów zostanie czasowo wstrzymana. Jeśli jednak chodzi o prestiżowe apartamenty, to nie ma mowy o spowolnieniu popytu. Wartościowych, dobrze zlokalizowanych projektów jest mało na rynku, więc cieszą się zainteresowaniem ze strony kupujących.

Mimo wszystko perspektywy rozwoju polskiego rynku nieruchomości są nadal bardzo dobre, chociaż wzrost w niektórych segmentach może już nie być tak dynamiczny. Według szacunków deweloperów jeszcze przez najbliższe trzy lata popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe będzie rósł. Analitycy szacują, że do końca 2009 roku powstanie około 1,7 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w całym kraju. Natomiast deweloperzy z Warszawy powoli zaczynają odczuwać już rynkową stabilizację spowodowaną stale rosnącą konkurencją i związanym z nią nasyceniem rynku.

[b]Jak firmy będą sobie radzić w obecnej sytuacji: obniżą ceny, zmienią segment rynku – na jaki, etc.?[/b]

Z całą pewnością firmy deweloperskie nie opuszczą marży poniżej 15 – 20 proc., gdyż, co zrozumiałe, banki nie zgodzą się na finansowanie projektów o zbyt niskiej rentowności. Natomiast zarówno firmy budowlane, jak i właściciele gruntów będą musieli zejść z ceny.Uważam, że wielu deweloperów zainteresuje się wynajmem wybudowanych już mieszkań. Alternatywą dla klientów, którzy nie dostali kredytu, będzie bowiem najem lokali, a zatem jego ceny będą szły w górę.

[b]Czy banki finansujące inwestycje deweloperów będą rewidować zawarte umowy? Jak zmieni się ich podejście – czego spodziewają się inwestorzy?[/b]

Sytuacja na rynku finansowym w Polsce jest stabilna i moim zdaniem nie ma fundamentalnych zagrożeń dla systemu finansowego płynących z rynku kredytów mieszkaniowych. Kredyty zarówno dla deweloperów, jak i dla klientów indywidualnych w obecnej sytuacji będą mniej dostępne, gdyż połowa banków zapowiada zaostrzenie polityki udzielania kredytów finansujących przedsięwzięcia deweloperskie. Z drugiej strony zdrowe portfele kredytów mieszkaniowych to świetny interes dla banków, dający im długoterminowe stabilne zyski, i nie sądzę, że banki tak łatwo zrezygnują z tego rynku. W Polsce spłacalność kredytów mieszkaniowych jest wciąż bardzo dobra – ok. 99 proc., a stopień zadłużenia społeczeństwa relatywnie niski.