Hipoteka odwrócona niekorzystna dla spadkobierców z powodu podatku

Ministerstwo Finansów pracuje nad projektem ustawy o tzw. hipotece odwróconej. Dzięki tym rozwiązaniom starsze osoby, które zaciągną w banku kredyt pod hipotekę własnego mieszkania, zyskają comiesięczny dodatek do emerytury. Nie zapłacą z tego tytułu podatku. Po ich śmierci instytucja finansowa, np. bank, będzie miała roszczenie do spadkobierców o przeniesienie na nią prawa do nieruchomości.

Dwie różne daniny

Nie oznacza to jednak, że spadkobiercy pozostaną z niczym. Projekt przewiduje dla nich dwie możliwości.

Pierwsza jest taka, że po śmierci seniora jego rodzina może spłacić otrzymany przez niego kredyt, by zachować prawo do nieruchomości. Jeśli więc emeryt wziął z banku w sumie 100 tys. zł świadczeń, to odzyskają oni mieszkanie, pod warunkiem że spłacą tę kwotę wraz z odsetkami i pozostałymi kosztami. Decyzję o spłacie kredytu muszą podjąć w ciągu 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy.

Drugą możliwością będzie przeniesienie prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą, czyli bank.

W tym wypadku spadkobiercy odzyskają jednak kwotę, która będzie różnicą między wartością roszczenia tej instytucji a wartością samej nieruchomości (jeśli ta różnica będzie dodatnia). Zakładając, że wartość nieruchomości wynosi 300 tys. zł, a emeryt otrzymał od banku świadczenia na łączną kwotę 200 tys. zł, bank zwróci rodzinie 100 tys. zł.

– W wypadku spadkobierców, którzy zdecydują się przenieść własność nieruchomości na bank, w grę wchodzą dwa różne podatki – mówi Anna Misiak, doradca podatkowy w MDDP.

Jak wyjaśnia, po pierwsze, jest to podatek z tytułu nabycia spadku. Członkowie najbliższej rodziny (dzieci, wnuki i rodzeństwo) mogą jednak uniknąć tej daniny na podstawie zwolnienia przewidzianego w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Po drugie, będą musieli zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na bank. Operacja ta będzie bowiem traktowana jak sprzedaż lokalu i ma być objęta stawką 19 proc. PIT.

– Nie wiadomo jednak, jaka kwota stanowić będzie przychód spadkobierców z tytułu sprzedaży nieruchomości na rzecz banku i od jakiej wartości będą musieli zapłacić ten podatek – dodaje Anna Misiak.

MF nie ma pomysłu

Pytane o to Ministerstwo Finansów odpowiada, że „przedmiotowy projekt założeń nie został jeszcze przyjęty przez Radę Ministrów, a zatem na tym etapie pytanie jest przedwczesne".

– Kwestia opodatkowania spadkobierców będzie miała zasadnicze znaczenie dla osób zainteresowanych odwróconym kredytem hipotecznym. Dlatego dziwi mnie, że ministerstwo nie opracowało dotychczas żadnych konkretnych rozwiązań – mówi Józef Banach, radca prawny i wspólnik w InCorpore Banach Iniewski i Partnerzy.

– Być może ustawodawca powinien uwzględnić inną propozycję, zgodnie z którą mieszkanie wchodziłoby do masy spadkowej. Spadkobiercy nie płaciliby wówczas PIT, ale jedynie podatek od spadków i darowizn, jeśli nie przysługuje im zwolnienie – dodaje.

Przygotowany przez resort finansów projekt zakłada, że przeniesienie prawa własności mieszkania na instytucję kredytującą będzie opodatkowane na zasadach ogólnych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT tego typu operacja ma stanowić odpłatne zbycie nieruchomości podlegające PIT.

Projekt nie wyjaśnia jednak, jakiego rodzaju „wynagrodzenie" otrzymują spadkobiercy z tytułu tego zbycia (jaka jest cena sprzedaży nieruchomości instytucji kredytowej). Autorzy wskazują jedynie na możliwość odliczenia kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Szkopuł w tym, że spadkobiercy, którzy są zwolnieni z tego podatku (a może to dotyczyć większości zainteresowanych), nie będą mogli nic odliczyć.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki m.pogroszewska@rp.pl

OPINIA

Marta Ignasiak, doradca podatkowy w kancelarii FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz