Ochrona konsumentów a obowiązki firmy deweloperskiej

Nie zawsze dłużnik musi samodzielnie wykonać zobowiązanie. Jeżeli jednak powierza swoje zadanie innej osobie, to ponosi odpowiedzialność za jakość wykonanej pracy, tak jakby wykonywał ją osobiście

Publikacja: 10.01.2012 07:07

Michał Kołtuniak

-Na balkonie mieszkania, które kupiłem od dewelopera, są źle ułożone płytki. Zgłosiłem to firmie, żądając naprawy. Jednak deweloper odsyła mnie do innej firmy, która rzekomo wykonywała te prace jako podwykonawca. Otrzymałem wszystkie dane kontaktowe i rzeczywiście mogę się z nią skontaktować (taka firma istnieje). Czy jednak deweloper ma prawo do tego, aby nie zająć się tą sprawą osobiście i odsyłać mnie do podwykonawcy

– pyta czytelnik.

Zacznijmy od tego, że stronami umowy o budowę lokalu mieszkalnego są deweloper i konsument. To ich łączy stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika obowiązek wybudowania odpowiedniego mieszkania i udostępnienia go we wskazanym terminie, a z drugiej strony zapłacenia za to odpowiedniego wynagrodzenia (ceny).

Jednocześnie w praktyce bardzo często dochodzi do sytuacji, w której deweloper posiłkuje się innymi przedsiębiorcami przy wykonywaniu takiego zobowiązania. Tzn. wynajmuje podwykonawców, czyli firmy odpowiedzialne za realizację konkretnych zadań, związanych np. z montażem odpowiednich instalacji, czy – jak w tym przypadku – układania płytek balkonowych. Jednak zakładając, że to nie konsument podpisuje z podwykonawcami dodatkowe umowy, ich wybór jest w rękach dewelopera.

Zatem to on ponosi odpowiedzialność za jakość instalacji wykonanych przez firmy zewnętrzne, jeśli zatrudnia je do ich wykonania. Uzasadnienie dla takiego twierdzenia przynosi art. 474 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z nim dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą wykonuje zobowiązanie, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Dłużnikiem jest w tym wypadku deweloper, którego zobowiązanie wiąże się z budową i udostępnieniem lokalu. Osobami, którym powierza wykonanie tego zobowiązania (lub jego części), są firmy – podwykonawcy.

Zatem zgodnie z brzmieniem cytowanego przepisu ponosi odpowiedzialność za jakość wykonanej przez nich pracy. Nie ma przy tym znaczenia, czy do zaniedbania jakości, w tym wypadku niestarannie wykonanych prac wykończeniowych, doszło z winy dewelopera, czy też bez jego winy. Z reguły konsumenci kupujący od dewelopera mieszkania nie mają przecież wpływu na wybór firmy wykonującej prace budowlane. Tym samym nie mogą jej realnie kontrolować. Ponadto zgodnie z przyjętym założeniem podwykonawcy nie są stronami umów z konsumentami.

Reasumując, konsument ma pełne prawo, aby kierować ewentualne roszczenia z tytułu reklamacji za wady fizyczne kupionego mieszkania do dewelopera, a ten ma obowiązek je rozpatrzyć, a nie odsyłać do wybranego przez siebie podwykonawcy.

Oczywiście założeniem dla takiego wyjaśnienia jest to, że umowa zawarta z deweloperem zakładała wykończenie mieszkania w postaci ułożenia płytek balkonowych i przewidywała za to wynagrodzenie (wliczone w cenę mieszkania). Jeżeli konsument sam zawarł umowę na ułożenie płytek, korzystając dla wygody z jednego z podwykonawców dewelopera, umowa ta wiąże jego i podwykonawcę. A zatem w takim przypadku nie będzie już wpływać na obowiązki dewelopera i jego odpowiedzialność za źle wykonaną pracę.