Jakie formalności przy budowie garażu

Blaszany czy murowany, jaki garaż postawić? Formalności jest sporo i różnią się między sobą.

Tylko zgłoszenie

Zasada ogólna jest taka: każdy garaż wymaga pozwolenia na budowę. Ale jak to z zasadami bywa, są od nich wyjątki. W tym przypadku dotyczą one małych garaży o powierzchni zabudowy do 25 mkw. Niektóre urzędy i inwestorzy traktują je jako budynki gospodarcze. Taka interpretacja jest korzystna, ponieważ budowa garażu wymagałaby tylko zgłoszenia u starosty, a nie pozwolenia na budowę.

Tymczasem z definicji takiego budynku z rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wynika, że za budynki gospodarcze uważa się tylko te „przeznaczone do nie zawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynków rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczone również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu".

– Garaż może więc pełnić jedną z funkcji budynku gospodarczego i służyć zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkańców – tłumaczy Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji „Wszechnica Budowlana".

Dlatego można go traktować jako budynek gospodarczy. Natomiast przeciwnicy kwalifikowania garażu jako budynku gospodarczego uważają, że cały rozdział we wspomnianym rozporządzeniu poświęcony jest warunkom, jakie powinny spełniać garaże.

Nie traktuje się ich więc na równi z innymi obiektami gospodarczymi. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie – tłumaczy M. Berdysz – by budynek gospodarczy posiadał odpowiednie dla garażu parametry.

Jakie warunki techniczne są niezbędne

Konieczne parametry garażu to:

- szerokość wjazdu lub wrót garażowych – to co najmniej 2,3 m, a ich wysokość 2 m (w świetle),

- wysokość (w świetle konstrukcji) minimum 2,2 m,

- szerokość wjazdu lub wrót garażowych co najmniej 2,3 m, a ich wysokość 2 m (w świetle),

- elektryczna instalacja oświetleniowa,

- zapewniona wymiana powietrza,

- wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową,

- instalacja przeciwpożarowa.

Wszystko to wynika z § 102 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Takie podejście nie jest jednak powszechne. Inwestor, zgłaszając budowę garażu, powinien liczyć się z tym, że starosta może złożyć sprzeciw i zobowiązać do uzyskania pozwolenia na budowę. Na pewno tak postąpi, jeśli garaż będzie budowany na innym terenie niż na takim, na którym dominuje zabudowa jednorodzinna czy zabudowa zagrodowa albo rekreacyjna oraz gdy łączna liczba tych obiektów na działce przekracza dwa na każde 500 mkw. powierzchni działki.

Uwaga! Ostatnio starostwa coraz częściej zgłaszają sprzeciw w przypadku budowy garaży przy granicy działki sąsiedniej. Tłumaczą to tym, że takie usytuowanie nie pozostaje bez wpływu na zagospodarowanie właśnie działki sąsiedniej (art. 30 ust.7 prawa budowlanego).

Opłaca się, bo jest prościej

Dlaczego tak inwestorom zależy na tym, by traktować garaż jako budynek gospodarczy? Na pewno zgłoszenie jest prostszą formą załatwiania formalności niż pozwolenie na budowę. Wystarczy bowiem złożyć do starosty wniosek z krótką informacją dotyczącą usytuowania przyszłego garażu, jego wyglądu (tylko szkice i rysunki) z opisem sposobu wykonania robót.

Trzeba też dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Potem należy odczekać 30 dni (od złożenia wniosku). Gdy urząd nie wyrazi sprzeciwu, można zacząć budowę. Nie ma więc postępowania administracyjnego i niebezpieczeństwa, że np. niezadowolony sąsiad się odwoła. Dlatego tak chętnie inwestorzy sięgają po zgłoszenie.

Uwaga! W przypadku budowy garażu na obszarach Natura 2000 formalności budowlane są ostrzejsze. Może bowiem dojść do negatywnego oddziaływania na siedliska gatunków i gatunki chronione. Dlatego, niezależnie od wielkości garażu oraz tego, czy jest on budynkiem gospodarczym czy też nie, wymagane jest na tych terenach uzyskanie pozwolenia na budowę. Wszystko po to, by w ramach tego postępowania przeprowadzić postępowanie (z udziałem społeczeństwa) w sprawie oceny oddziaływania garażu na środowisko.

Niektóre starostwa wymagają np. od inwestora dołączenia do zgłoszenia projektu budowlanego garażu. Jest to warunek pozaprawny. Urzędy nie mogą żądać od niego projektu. Inwestor powinien dostarczyć proste rysunki, które może przygotować nawet on sam.

Kiedy pozwolenie

Budowa garażu powyżej 25 mkw. wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Oznacza to konieczność zlecenia przygotowania projektu budowlanego (można też kupić gotowy) i złożenia następnie wniosku wraz z odpowiednią liczbą egzemplarzy projektu u starosty.

Co dołączyć do wniosku o pozwolenie

Inwestor do wniosku powinien dołączyć:

- cztery egzemplarze projektu budowlanego,

- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- jeśli garaż ma być stawiany na terenie bez miejscowego planu decyzję o warunkach zabudowy.

Podstawa prawna

- prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (tekst jednolity: DzU 2010 r. nr 243 poz. 1623 z późn. zm.)

- rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 nr 75, poz. 690 z poźń. zm.).

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego i wydania decyzji. Stronami tego postępowania będą: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie. Wspomniany obszar starosta wyznacza między innymi na podstawie przepisów rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.