Prawo budowlane: warunki zabudowy, protokół przekazania, zmiana projektu.

Czy mogę budować bez dostępu do przyłączy?

Mam działką, na której chciałbym wybudować dom. Sprawdziłem w gminie, że nie ma ona dostępu do mediów i nie ma nawet projektu, który by przewidywał ich podłączenie. Czy mimo to mogę rozpocząć budowę domu licząc na to, że w przyszłości gmina dociągnie do mojego domu media?

NIE.

Rozpoczęcie inwestycji w takiej sytuacji jest niedopuszczalne. Inwestor nie dostanie bowiem warunków zabudowy, na podstawie których będzie mógł się ubiegać o pozwolenie na budowę a następnie przystąpić do prac.

Zgodnie z art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz, prezydent miasta może wydać warunki zabudowy jedynie wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W praktyce oznacza to, że np. na osiedlu domów jednorodzinnych nie można wybudować bloku wielorodzinnego. Dodatkowo działka, dla której mają być ustalone warunki zabudowy, musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz uzbrojenie wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Uzbrojenie to nie musi jednak faktycznie istnieć. Może ono bowiem być na etapie projektowania. Warunek ten może być także uznany za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Ponadto teren, który ma być objęty warunkami zabudowy, musi być wyłączony z produkcji rolnej i leśnej.

Czy nowy plan unieważnia warunki zabudowy?

Uzyskałem od burmistrza decyzję o warunkach zabudowy swojej działki. Przewidywała ona, że na działce mogę postawić nie tylko dom, ale także warsztat samochodowy. Przez rok zwlekałem z rozpoczęciem inwestycji i gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zezwala mi tylko na budowę domu jednorodzinnego. Czy uchwalony plan unieważnia moją decyzję o warunkach zabudowy?

TAK.

W takiej sytuacji inwestor będzie mógł wybudować na działce jedynie dom jednorodzinny. Wzniesienie na niej warsztatu samochodowego będzie bezprawne. Zgodnie bowiem z art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, a więc np. burmistrz miasta, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla terenu objętego tą decyzją uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem jest jednak, aby ustalenia tego planu były inne niż w wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Ostatnio potwierdził to także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w wyroku z 21 grudnia 2012 r. (sygn. II SA/Kr 1246/12) uznał, że ustawodawca dopuszcza współistnienie planu i wydanej przed jego wejściem w życie decyzji ustalającej warunki zabudowy, ale tylko wówczas gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są identyczne jak te, które wynikają z planu. Taka regulacja służy temu, by w obrocie prawnym nie istniały dwie różne podstawy prawne do realizacji danej inwestycji - plan miejscowy i decyzja ustalająca warunki zabudowy.

Czy mogę zaskarżyć zapisy studium?

Jestem właścicielem działki, na które chciałem wybudować salę weselną. W gminie dowiedziałem się, że dla tej nieruchomości uchwalany jest plan zagospodarowania i otrzymałem zapewnienie, że po jego przyjęciu będę mógł zrealizować planowaną inwestycję. Po kilku miesiącach okazało się jednak, że działka została przeznaczona pod rekreację, natomiast na sąsiednich działkach realizacja takich inwestycji jest już możliwa. Urzędnicy bronią się, że musieli przyjąć takie zapisy, bowiem tak przewidywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania.

Czy mogę zaskarżyć ten dokument?

TAK.

Właściciel nieruchomości może zaskarżyć nie tylko niekorzystne dla siebie postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale także studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Dokument ten określa w sposób ogólny planowany sposób zagospodarowania całego terytorium gminy.

Powinien on zawierać informacje o położeniu obszarów przeznaczonych pod zabudowę i inne funkcje, o przebiegu głównych szlaków komunikacyjnych czy terenów chronionych. Przystępując do uchwalenia studium, gmina powinna brać pod uwagę m.in. dotychczasowe przeznaczenie, zagospodarowanie i uzbrojenie terenu, stan ładu przestrzennego i wymogi jego ochrony, a także stan środowiska i zabytków.

Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. To właśnie z tego powodu właściciel nieruchomości ma prawo do zaskarżenia zapisów studium. Tak też uznał Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 8 kwietnia 2010 r. (sygn. II OSK 123/10).

NSA wskazał, że jeżeli w studium zostały zawarte zapisy, które różnicują sytuację tylko jednej działki, właściciel ma prawo zaskarżenia studium do sądu administracyjnego. Zapisy studium uniemożliwiają bowiem gminie uchwalenie planu w sposób, który eliminowałby niezgodne z prawem zróżnicowanie uprawnień poszczególnych właścicieli nieruchomości położonych na tym samym terenie.

Czy mogę poznać jakość materiałów?

Rozpoczynam budowę domu. Chcę kupić materiały budowlane. W Internecie przeczytałem jednak, że wiele dostępnych na rynku jest złej jakości. Czy mogę dowiedzieć się o zakwestionowanych wyrobach budowlanych?

TAK.

Zgodnie z art. 14 i 15 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (Dz U nr 92, poz. 881 ze zm.) do obowiązków Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego należy prowadzenie Krajowego Wykazu Zakwestionowanych Wyrobów Budowlanych. Jest on publicznie dostępny na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego ( www.gunb.gov.pl ).

W wykazie tym gromadzone są dane i informacje dotyczące wyrobów budowlanych podlegających oznakowaniu znakiem budowlanym, niezgodnych z obowiązującymi wymaganiami. Wpisywane są do niego przede wszystkim dane umożliwiające identyfikację zakwestionowanego wyrobu oraz informacje o rodzaju i zakresie niezgodności zakwestionowanego wyrobu, środkach, jakie zastosowano w odniesieniu do niego, a także zagrożeniach, jakie może on spowodować, wraz z określeniem tych zagrożeń.

Czy potrzebny jest protokół?

Wynająłem firmę, której zleciłem wybudowanie małego zakładu mięsnego. Na działce znajdują się już obiekty, które wymagają znacznego przebudowania. Czy zanim firma ta rozpocznie prace powinienem sporządzić protokół przekazania terenu budowy?

Tak.

Zgodnie z prawem budowlanym protokół na piśmie sporządza się zawsze, gdy kierownik budowy przejmuje od inwestora teren budowy wraz ze znajdującymi się na nim urządzeniami technicznymi, obiektami budowlanymi i stałymi oznakowaniami, które umożliwiają wykonywanie pomiarów geodezyjnych. Protokół sporządzają i podpisują: inwestor i kierownik budowy. Jeżeli wykonawca przejmie protokolarnie od inwestora teren budowy, to wówczas aż do momentu oddania obiektu odpowiada za wszystkie szkody, które powstały na tym terenie. Gdyby jednak teren budowy nie nadawał się do prawidłowego wykonania robót, to wówczas wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora. Wykonawca nie powinien rozpoczynać prac na terenie budowy, zanim w dzienniku budowy nie zostanie zamieszczony wpis geodety oraz szkic wytyczenia obiektu.

Czy wolno wykonawcę odsunąć od robót?

Zatrudniłem firmę do wybudowania domu. Prace prowadzone są jednak ze znacznymi opóźnieniami. Czy w takiej sytuacji mogę zmienić wykonawcę robót?

Tak.

Kodeks cywilny przewiduje, że inwestor może usunąć wykonawcę z budowy w dwóch przypadkach: gdy wadliwie wykonuje roboty i nie prowadzi ich w terminie.

Roboty powinny być wykonywane zgodnie z dokumentacją projektową, normami technicznymi oraz wymogami określonymi w prawie budowlanym. Dodatkowe warunki, które powinien spełnić wykonawca, może przewidywać umowa o roboty budowlane zawarta z inwestorem. Może ona wskazywać np. terminy ukończenia poszczególnych etapów budowy.

Jeżeli wykonawca wykonuje prace niezgodnie z ustaleniami lub przepisami, to inwestor powinien go najpierw wezwać, aby zmienił sposób wykonywanych prac. Powinien też wskazać mu, na czym jego zdaniem polegają naruszenia oraz wyznaczyć mu termin na usunięcie wad. Dopiero gdy w wyznaczonym terminie nie zostaną usunięte wady lub nie zostaną nadrobione zaległości, inwestor ma prawo odstąpić od umowy albo wynająć innego wykonawcę i zlecić mu wykonanie napraw. Prace te zostaną wykonane w ramach tzw. wykonawstwa zastępczego na koszt i ryzyko wykonawcy.

Czy mogę budować z tym samym projektem?

W trakcie wykonywania prac zdecydowałem o zwiększeniu wysokości jednej z kondygnacji budynku – zamiast piętra ze skosami poleciłem wykonawcy wybudowanie piętra bez skosów. Czy w takiej sytuacji roboty mogą być realizowane na podstawie tego samego projektu?

NIE

. W trakcie wykonywania robót budowlanych zarówno inwestor, jak i wykonawca mają obowiązek ich realizacji zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, na podstawie którego zostało wydane pozwolenie na budowę. Jeżeli doszło do odstępstw od tego projektu, a mają one charakter istotny, to obowiązkiem inwestora jest sporządzenie nowego projektu budowlanego. Obowiązek taki występuje przede wszystkim wówczas, gdy inwestor zmieni wysokość, powierzchnię, kubaturę czy wygląd zewnętrzny budynku. Tego typu zmiany mają bowiem charakter istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego i mogą być wprowadzone jedynie po zmianie zapisów tego projektu i zatwierdzeniu ich przez organ wydający pozwolenie na budowę, czyli najczęściej starostę.

Czy dostawca materiałów budowlanych może żądać gwarancji zapłaty za roboty budowlane?

Nie.