Złożenie pozwu o nakaz zapłaty nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd

W piątek Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 42/13) podjął uchwałę ważną dla tysięcy tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli liczących powyżej siedmiu lokali. Przyśpieszy ona bowiem ściąganie zadłużenia z właścicieli zalegających z opłatami.

Uchwała była odpowiedzią na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Legnicy. Dotyczyło ono jednej z tamtejszych wspólnot. Właściciel zalegał z zaliczkami i opłatami za wodę. Chodziło o kwotę w zaokrągleniu 1500 zł.

Administrator wystąpił przeciwko niemu do sądu rejonowego i uzyskał nakaz zapłaty. Właściciel złożył jednak sprzeciw.

Wówczas sąd zażądał od zarządcy przedstawienia uchwały wspólnoty zezwalającej na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, tj. na wystąpienie z pozwem w niniejszej sprawie. Administrator odmówił, twierdząc, że upoważnienie do występowania w sądzie wynika z umowy o zarządzanie zawartej ze wspólnotą. Uchwała nie jest więc potrzebna.

Sąd Rejonowy w związku z tym, że uchwała nie została przedstawiona, umorzył sprawę ze względu na niedopuszczalność wyrokowania.

Zarządca wniósł zażalenie do sądu okręgowego. Według niego prawidłowo powołany administrator jest z mocy prawa upoważniony do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz, również w sądzie. Przypomniał też, że wielokrotnie występował do sądu rejonowego o wydane nakazu i nie było problemu – pełnomocnictwo w umowie w zupełności wystarczało.

Dla sądu okręgowego nie było to już takie oczywiste. Jego zdaniem zasadnicze znaczenie ma rozstrzygnięcie, czy wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową przeciwko właścicielowi z pozwem o zapłatę zaległych zaliczek jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd czy nie.

Według sądu definicji tego pojęcia nie ma w przepisach, a zdania na ten temat zarówno w piśmiennictwie, jak i orzecznictwie są podzielone.

Z jednej więc strony do czynności zwykłego zarządu należą sprawy związane z bieżącą działalnością wspólnoty. Można do nich zaliczyć pobieranie i ewidencjonowanie należnych od członków wspólnoty opłat. Za kontynuację zaś pobierania opłat można uznać dochodzenie ich na drodze sądowej.

Ponadto – jak zauważył sąd – art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd. Jeżeli chodzi o postępowania sądowe, do tego rodzaju czynności ustawodawca zaliczył w tym przepisie jedynie wytoczenie powództwa o sprzedaż lokalu członka wspólnoty.

Sąd Najwyższy podjął uchwałę korzystną dla administratorów wspólnot

Jest jednak inny punkt widzenia. O ile pobieranie opłat jest czynnością techniczną, o tyle występowanie na drogę sądową może być uznane za działanie wykraczające poza bieżącą obsługę wspólnoty z dwóch powodów. Takie powództwo zostaje skierowane przeciwko członkowi wspólnoty, czyli osobie, która ją współtworzy i współdecyduje o sposobie zarządu rzeczą wspólną. Poza tym wystąpienie do sądu wiąże się z poniesieniem kosztów, co w zależności od wyniku postępowania może obciążyć finansowo wszystkich współwłaścicieli.

Gdyby pozwanie członka wspólnoty zaliczyć do czynności zwykłego zarządu, to samodzielnie decyzje w tym zakresie mógłby podejmować jedno- lub wieloosobowy zarząd, a nie wspólnota.

Zgodnie zaś z art. 20 ustawy o własności lokali zarząd pełni wobec wspólnoty jedynie funkcję wykonawczą i jego rolą jest realizacja interesów właścicieli. Z tych powodów występowanie na drogę sądową powinno być uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Skoro zaś zarząd potrzebuje zgody, to tym bardziej administrator, któremu zarząd zlecił jedynie wykonanie określonych czynności.

– To prawda, że uzyskanie zgody stanowi utrudnienie, ale taka jest istota współwłasności – uznał sąd okręgowy. Sąd Najwyższy nie podzielił tego poglądu. W wydanej w piątek uchwale wskazał, że złożenie pozwu o wydanie nakazu zapłaty z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ustawy o własności lokali.

Oznacza to, że wspólnota nie musi w formie uchwały dawać swojej zgody na występowanie na drogę sądową o wydanie nakazu zapłaty dla właściciela będącego dłużnikiem czynszowym.

– Uchwała uprości i usprawni praktykę zarządzania nieruchomościami – ocenia Grzegorz Abramek, zarządca nieruchomości. – Wystąpienie do sądu jest czynnością typowo zachowawczą, dlatego zgoda w uchwale jest niepotrzebna. Dobrze się stało, że SN podjął uchwałę tej treści – dodaje.

SAD Sąd Najwyższy Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Spółdzielnie Mieszkaniowe Wspólnoty Mieszkaniowe

Pozostało 89% artykułu