Złożenie pozwu o nakaz zapłaty nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd

W piątek Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 42/13) podjął uchwałę ważną dla tysięcy tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli liczących powyżej siedmiu lokali. Przyśpieszy ona bowiem ściąganie zadłużenia z właścicieli zalegających z opłatami.

Uchwała była odpowiedzią na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Legnicy. Dotyczyło ono jednej z tamtejszych wspólnot. Właściciel zalegał z zaliczkami i opłatami za wodę. Chodziło o kwotę w zaokrągleniu 1500 zł.

Administrator wystąpił przeciwko niemu do sądu rejonowego i uzyskał nakaz zapłaty. Właściciel złożył jednak sprzeciw.

Wówczas sąd zażądał od zarządcy przedstawienia uchwały wspólnoty zezwalającej na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, tj. na wystąpienie z pozwem w niniejszej sprawie. Administrator odmówił, twierdząc, że upoważnienie do występowania w sądzie wynika z umowy o zarządzanie zawartej ze wspólnotą. Uchwała nie jest więc potrzebna.

Sąd Rejonowy w związku z tym, że uchwała nie została przedstawiona, umorzył sprawę ze względu na niedopuszczalność wyrokowania.

Zarządca wniósł zażalenie do sądu okręgowego. Według niego prawidłowo powołany administrator jest z mocy prawa upoważniony do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz, również w sądzie. Przypomniał też, że wielokrotnie występował do sądu rejonowego o wydane nakazu i nie było problemu – pełnomocnictwo w umowie w zupełności wystarczało.

Dla sądu okręgowego nie było to już takie oczywiste. Jego zdaniem zasadnicze znaczenie ma rozstrzygnięcie, czy wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową przeciwko właścicielowi z pozwem o zapłatę zaległych zaliczek jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd czy nie.

Według sądu definicji tego pojęcia nie ma w przepisach, a zdania na ten temat zarówno w piśmiennictwie, jak i orzecznictwie są podzielone.

Z jednej więc strony do czynności zwykłego zarządu należą sprawy związane z bieżącą działalnością wspólnoty. Można do nich zaliczyć pobieranie i ewidencjonowanie należnych od członków wspólnoty opłat. Za kontynuację zaś pobierania opłat można uznać dochodzenie ich na drodze sądowej.

Ponadto – jak zauważył sąd – art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd. Jeżeli chodzi o postępowania sądowe, do tego rodzaju czynności ustawodawca zaliczył w tym przepisie jedynie wytoczenie powództwa o sprzedaż lokalu członka wspólnoty.

Sąd Najwyższy podjął uchwałę korzystną dla administratorów wspólnot