Pierwszą czynnością, którą spadkobiercy powinni zrobić po śmierci spadkodawcy, jest uzyskanie potwierdzenia nabycia spadku poprzez postanowienie sądu lub sporządzenie przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. Uzyskanie jednego z tych dokumentów stanowi potwierdzenie praw nabytych tytułem spadkobrania, które będzie potrzebne zarówno w przypadku działu spadku, jak i próby sprzedaży poszczególnych aktywów masy spadkowej.
W wyniku dziedziczenia cała masa spadkowa, w tym nieruchomości wchodzącej w jej skład, tworzą współwłasność. Cały majątek po zmarłym w tym przypadku odziedziczyli wszyscy spadkobiercy w udziale równym po ¼ (zakładając, że spadkodawca nie sporządził testamentu i doszło do dziedziczenia ustawowego oraz że nie było innych spadkobierców).
Co do zasady dokonanie działu spadku nie jest niezbędne, gdyż może utrzymywać się stan rzeczy polegający na współwłasności wszystkich aktywów wchodzących w skład masy spadkowej. Niemniej jednak takie rozwiązanie może spowodować trudności w bieżącym zarządzaniu majątkiem spadkowym i w korzystaniu z niego, szczególnie w przypadku gdyby współwłaścicieli było więcej (np. na skutek dalszego dziedziczenia lub w innym stanie faktycznym) lub gdyby mieli różne udziały we współwłasności. Dlatego też rekomendowanym rozwiązaniem jest dokonanie tzw. działu spadku, czyli swoistego zniesienia współwłasności masy spadkowej. Podział spadku może nastąpić na mocy umowy zawartej pomiędzy wszystkimi spadkobiercami (wymagana jest forma aktu notarialnego z uwagi na nieruchomość) lub na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Podział powinien dotyczyć całości spadku, aczkolwiek z ważnych powodów może być ograniczony do jego części. Podział może polegać m.in. na przyznaniu jednemu ze współwłaścicieli całości spadku lub jego części w postaci nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców. Umowa lub orzeczenie sądu powinny zawierać termin i sposób spłat. Nieruchomość może zostać również sprzedana w wyniku postępowania sądowego na zasadach określonych w kodeksie postępowania cywilnego.
Istnieje również możliwość samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez wszystkich spadkobierców (mogą być reprezentowani przez jednego pełnomocnika) i dokonanie podziału pozostałych aktywów wchodzących w skład masy spadkowej na podstawie umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej. Należy jednak pamiętać, że nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości przy większej liczbie spadkobierców uprzednie dokonanie podziału spadku upraszcza stan prawny nieruchomości i może ułatwić znalezienie potencjalnego nabywcy.
Jakub Chowaniec, prawnik Home Broker
