Jak dom przekształcić w sklep

O zmianie sposobu użytkowania obiektu mówi art. 71 prawa budowlanego. Zgodnie z nim polega ona na: „podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki":

- ?bezpieczeństwa pożarowego,

- ?bezpieczeństwa powodziowego,

- ?pracy,

- ?zdrowotne,

- ?higieniczno-sanitarne,

- ?ochrony środowiska

bądź

- ?wielkości lub układu obciążeń.

Oznacza to, że gdy przedsiębiorca planuje rozpocząć działalność mającą wpływ na wymienione w przepisie warunki, niezbędne jest załatwienie formalności budowlanych, a gdy tego wpływu nie ma, to  formalności oczywiście są zbędne.

Do kogo skierować wniosek

Przedsiębiorca, który zdecydował się na zmianę sposobu użytkowania obiektu, ma obowiązek zgłosić swój zamiar staroście (prezydentowi miasta na prawach powiatu). W tym celu składa się wniosek i dokumenty. Następnie trzeba się uzbroić w cierpliwość i poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać prace adaptacyjne.

Ale może być zgoła inaczej. Bywa bowiem i tak, że starosta, jeśli dojdzie do wniosku, że zaplanowane przez przedsiębiorcę roboty budowlane wymagają pozwolenia na budowę, ma prawo wnieść sprzeciw i nakazać uzyskanie tego pozwolenia.

Bardzo często przedsiębiorcy popełniają błąd i najpierw przeprowadzają prace adaptacyjne i dopiero wtedy występują do starosty i załatwiają formalności. Niestety popełniają poważny błąd. Dopuszczają się bowiem  samowoli budowlanej. Prawo pozwala  jednak na  jej legalizację >patrz ramka.

Dokumenty niezbędne do zgłoszenia

Do wniosku w sprawie zgłoszenia przedsiębiorca powinien dołączyć:

- ?oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku osoby prawnej może podpisać je pełnomocnik, nie można wtedy zapomnieć ?o dołączeniu do oświadczenia oryginału lub urzędowo poświadczonego pełnomocnictwa, a także dokumentu potwierdzającego, że pełnomocnictwo została udzielone przez osobę uprawnioną do reprezentowania osoby prawnej (w przypadku osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego – odpis z KRS). Z podpisaniem oświadczenia mogą mieć problemy osoby, które chcą zmienić sposób użytkowania lokalu. Takie oświadczenie można złożyć, gdy ma się pisemną zgodę właściciela budynku. W przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego będzie to spółdzielnia mieszkaniowa, a w przypadku własności – wspólnota mieszkaniowa.

- ?opis i rysunek (mapa) określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i na sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, ?w której dokonano zmiany sposobu użytkowania. Niektóre starostwa wymagają ponadto projektu budowlanego, a nie prostego rysunku wraz z opisem. Robią to z naruszeniem przepisów.

- ?zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; dowody uzyskania wymaganych uzgodnień, pozwoleń ?i opinii (np. konserwatora zabytków).

Uwaga! Jeżeli planuje się otworzyć sklep lub biuro, to trzeba pamiętać o opinii rzeczoznawcy ds. BHP oraz sanitarno-higienicznych, ?a jeżeli planuje się większe przedsięwzięcie – to specjalisty ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.

- ?zaświadczenie o zgodności ?z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),

- ?ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,

- ?w niektórych przypadkach może być wymagana decyzja środowiskowa. Wystarczy, że  działalność będzie przedsięwzięciem mogącym znacząco negatywnie oddziaływać na środowisko. Stosowanie jednak tego wymogu w praktyce może nastręczać trudności ze względu na wadliwość przepisu w tej sprawie.

WNIOSEK

Ekspertyzę techniczną musi  wykonać osoba z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności

Z wokandy

- ?Nie jest dopuszczalna zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w sytuacji, gdy narusza ona ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku, bez potrzeby uzupełnienia zgłoszenia o brakujące dokumenty, przepis art. 71 ust. 5 pkt 2 ustawy Prawo budowlane stanowi podstawę do wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ?z 6 maja 2010 r., II SA/Gl 986/09.

- ?W świetle przepisu art. 71a ust. 4 prawa budowlanego właściwy organ w drodze decyzji nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części ?w przypadku dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części pomimo jego wstrzymania.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z Warszawy ?z 24 kwietnia 2007 r., VII SA/Wa 325/07.

- ?Niezależnie od tego, kto dokona samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu, odpowiedzialność za takie działanie ponosi właściciel lub zarządca obiektu. Dlatego stroną postępowania, ?a jednocześnie adresatem rozstrzygnięć podejmowanych na podstawie art. 71a ust. 1 i 4 prawa budowlanego nie jest każdy, kto samowolnie dokona zmiany sposobu użytkowania obiektu, ?a jedynie właściciel, ewentualnie zarządca obiektu. Przymiotu strony danej osoby w postępowaniu z art. 71a prawa budowlanego nie można wywodzić z faktu zawarcia przez tę osobę umowy najmu obiektu i dokonania w nim zmiany sposobu użytkowania. Najemca lokalu może być zainteresowany wynikiem postępowania, jednak ochrona praw z tytułu najmu lokalu nie przesądza ?o istnieniu interesu prawnego w sprawie, której przedmiotem jest przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 marca 2013 r.,?II OSK 2230/11

Można zalegalizować samowolę

Po stwierdzeniu samowoli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego:

- ?wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części);

- ?nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów. Są to na ogół takie same dokumenty, jakie są wymagane przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania >patrz tekst obok.