Przez koci fetor wypowiedzieli im umowę

Wspólnota mieszkaniowa miała prawo wypowiedzieć najem piwnicy z powodu kociego zapachu

Aktualizacja: 20.12.2014 10:52 Publikacja: 20.12.2014 08:21

Przez koci fetor wypowiedzieli im umowę

Foto: Fotorzepa/Michał Walczak

Do takiego wniosku doszedł Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim. Trafił do niego pozew małżeństwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Żądali w nim uchylenia uchwały w sprawie wypowiedzenia im najmu lokalu użytkowego.

Komórka z kotami

Małżeństwo zajmowało komórkę w piwnicy. Następnie wynajęło dodatkowo na czas nieokreślony pomieszczenie znajdujące się również w tej piwnicy.

Wówczas zaczęły się problemy. Okazało się bowiem, że małżeństwo należy do wielkich miłośników kotów i regularnie opiekuje się nimi m.in. je dokarmia i daje nocleg. Innym mieszkańcom to przeszkadzało. W całym domu unosił się bowiem fetor, a w piwnicy pełno było odchodów.

W sprawie kociego fetoru interweniował nawet powiatowy inspektor sanitarny. Przeprowadził on kontrolę w budynku wspólnoty i ustalił, że w pomieszczeniach piwnic bloku występuje nieprzyjemny zapach oraz widoczne są ślady dokarmiania kotów (tzn. miseczka z pokarmem). Inspektor zalecił podjęcie działań zmierzających do minimalizowania uciążliwości wynikających z obecności kotów w budynku.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej postanowił więc założyć kraty w oknach znajdujących się na poziomie piwnic. Małżeństwo sprzeciwiło się tej decyzji i nie pozwoliło na okratowanie okna prowadzącego do ich pomieszczeń.

Wówczas wspólnota podjęła uchwałę o wypowiedzeniu im umowę najmu dodatkowego pomieszczenia. Małżeństwo nie zaakceptowało tej decyzji i odwołało się do sądu.

Trzeba pogodzić się z istnieniem sąsiadów

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim, do którego trafił ich pozew, uznał, że nie mają oni racji. 24 października 2014 wydał w wyrok oddalający powództwo tego małżeństwa (sygnatura akt I C 893/12).

Zdaniem tego sądu, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust 1 i 1a ustawy o własności lokali). Tymczasem powództwo to nie wskazuje na występowanie którejkolwiek ze wskazanych podstaw. W świetle łączącej strony umowy mogła ona być wypowiedziana przez każdą ze stron za jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Decyzja o wypowiedzeniu nie wymagała nawet uzasadnienia.

Ponadto ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że mieszkańcom wspólnoty przeszkadza obecność kotów dokarmianych przez powodów. Skarżyli się oni na nieprzyjemny zapach, chodzenie kotów po samochodach, placu zabaw. Oceny tej nie zmienia fakt zmniejszenia emisji smrodu z powodu utrudnienia dostępu kotów do suszarni i innych części wspólnych piwnic w budynku.

Sąd podkreślił, że w dacie podejmowania uchwały zdecydowana większość głosujących mieszkańców była przeciwna dokarmianiu kotów. Każdy zaś właściciel lokalu musi liczyć się z ograniczeniami płynącymi z faktu posiadania sąsiadów. Zgodnie bowiem z art. 144 kodeksu cywilnego, właściciel lokalu powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Wystarczy wola większości

Wspólnoty mieszkaniowe są zaś uprawnione do określania zasad postępowania, które mają pomagać w utrzymaniu jak najlepszych stosunków międzyludzkich np. poprzez uchwalanie regulaminów porządku domowego.

Wspólnota ma również prawo zadecydować, że pomieszczenia wspólne nie mogą być w określony sposób wykorzystywane. Pozwana wspólnota miała zatem pełne prawo nie zgadzać się na wykorzystywanie lokalu należącego do wspólnoty (a nie właściciela lokalu) na pewne cele (np. sex shop, agencja towarzyska).

Sposób wykorzystania takiego lokalu nie musi przy tym bezpośrednio oddziaływać na inne lokale. Wystarczy, że wspólnota mieszkaniowa jako zbiorowy właściciel swojego lokalu, lokalu wspólnoty (w odróżnieniu od właścicieli poszczególnych lokali) wyrazi swoją wolę.

Tak też uczyniła wspólnota mieszkaniowa w niniejszej sprawie decydując, że nie chce aby należące do niej Wspólnoty dodatkowe pomieszczenie, było wykorzystywane do przetrzymywania kotów.

Zawody prawnicze
Korneluk uchyla polecenie Święczkowskiego ws. owoców zatrutego drzewa
Zdrowie
Mec. Daniłowicz: Zły stan zdrowia myśliwych nie jest przyczyną wypadków na polowaniach
Nieruchomości
Odszkodowanie dla Agnes Trawny za ziemię na Mazurach. Będzie apelacja
Sądy i trybunały
Wymiana prezesów sądów na Śląsku i w Zagłębiu. Nie wszędzie Bodnar dostał zgodę
Sądy i trybunały
Rośnie lawina skarg kasacyjnych do Naczelnego Sądu Administracyjnego