Wspólnoty mieszkaniowe: co właściciel wiedzieć powinien

We wspólnotach mieszkaniowych żyją miliony Polaków. Dla nich pierwszy kwartał roku jest ważny. Spotykają się i ustalają najistotniejsze dla swoich nieruchomości decyzje.

Każdy może zwołać

Ustawa o własności lokali przewiduje, że roczne zebranie obowiązkowo trzeba zorganizować we wspólnotach mieszkaniowych liczących co najmniej osiem lokali. W mniejszych jest ono dobrowolne. Zebrania zwołuje zarząd lub zarządca, któremu tę funkcję powierzono w formie umowy notarialnej. Nie zawsze jednak wywiązują się z tego obowiązku. Wówczas w ich zastępstwie może zorganizować zebranie każdy właściciel, kilku lub wszyscy.

Trzeba pamiętać, że zebranie ma być zwołane zgodnie z regułami prawnymi. W przeciwnym razie mogą zostać podważone przegłosowane na nim uchwały. Oznacza to, że każdy właściciel powinien zostać pisemnie o nim zawiadomiony,  i to minimum tydzień wcześniej. W zawiadomieniu powinien być podany: dzień, godzina, miejsce zebrania i porządek obrad. Powinny być też dołączone projekty uchwał, które będą  głosowane.  Zawsze musi to być  projekt:

- rocznego  planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

- sprawozdania zarządu,

- udzielenia absolutorium.

Wykaz ten nie jest zamknięty. Porządek obrad zawsze można poszerzyć o inne punkty ważne dla wspólnoty lub któregoś z właścicieli. Z tym że trzeba pamiętać, by odpowiednio wcześnie poinformować o swojej propozycji zarząd. Projekt właściciel może przygotować sam albo robi to zarząd.

W niektórych budynkach  wywiesza się tylko zawiadomienia o zebraniu. To naruszenie ustawy i powód do podważenia zebrania.

Przebieg obrad

Przepisy nie zawierają procedur przebiegu rocznego zebrania. Są jednak utarte zwyczaje. Zebranie z reguły otwiera prezes zarządu i proponuje wybór przewodniczącego. Właściciele wybierają go spośród siebie lub spoza swojego grona.  Następnie przewodniczący zarządza wybór protokolanta oraz komisji skrutacyjnej. Protokolant zapisuje przebieg obrad, sporządzając protokół po zakończeniu zebrania. Podpisują go przewodniczący oraz protokolant. Rolą komisji skrutacyjnej jest liczenie głosów oddawanych na poszczególne uchwały. Komisja skrutacyjna ze swej pracy sporządza protokół, który dołącza się do protokołu z zebrania. Integralną część każdego protokołu powinny stanowić: zawiadomienie o zebraniu, potwierdzenie odbioru zawiadomienia oraz lista obecności. Następnie przewodniczący poddaje pod głosowanie porządek obrad zaproponowany w zawiadomieniu, a po jego przyjęciu prowadzi obrady. Podczas zebrania m.in. członkowie zarządu informują o swojej działalności w poprzednim roku i składają sprawozdanie finansowe. Powinni też odpowiadać na pytania właścicieli dotyczące projektów uchwał.  Właściciele uchwalają również roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłaty na pokrycie kosztów zarządu. Wspólnota ocenia także pracę zarządu i udziela mu absolutorium lub nie. Zwykle głosowaniom towarzyszy dyskusja. Trzeba pamiętać, że nieudzielenie absolutorium nie oznacza odwołania zarządu. Do tego potrzebna jest inna uchwała.

Absolutorium jest tylko rodzajem akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i przyzwoleniem na dalsze sprawowanie  zarządu.

Czym jest wspólnota

- Właściciele nie zapisują się do wspólnoty tak jak do spółdzielni. Powstaje ona bowiem z mocy prawa. Decydując się więc na zakup lokalu na odrębną własność, stają się jej członkami.