Mieszkanie używane zamiast lokaty

Co skłania dziś do inwestycji w mieszkanie, także na kredyt? Od miesięcy ta sama przyczyna podgrzewa rynek.

– Kupowaniu lokali za pieniądze pożyczone z banku sprzyjają czynniki związane z rekordowo niskimi stopami procentowymi. Po pierwsze, kredyt jest dziś tani, a więc często bardziej opłaca się kupić własne M, niż podobne wynajmować. Zakup jest dziś wyraźnie tańszy – twierdzi Bartosz Turek, szef działu analiz Lion's Banku. – A po drugie, jeśli ktoś ma oszczędności i nie chce ich lokować w banku na 1,5–2 proc. w skali roku, traktuje swoje oszczędności jako wkład własny i kupuje mieszkanie na wynajem na kredyt. Najemca, płacąc czynsz, spłaca raty, niejednokrotnie nawet z nawiązką – podkreśla ekspert.

Ile trzeba wydać?

Marcin Jańczuk, dyrektor z agencji Metrohouse Franchise, mówi, że rynek mieszkań używanych od kilku tygodni budzi się do życia.

– W lutym przeprowadziliśmy w naszej sieci o 40 proc. więcej transakcji niż w styczniu. Mimo presji rynku deweloperskiego przy odpowiednich wycenach mieszkań z rynku wtórnego klienci nie wahają się przed zakupem lokali z drugiej ręki. Nie wszędzie też ekspansja deweloperów jest znacząca jak w Warszawie. Na przykład w Łodzi nie ustaje popyt na tańsze nieruchomości z drugiej ręki.

Brokerzy Metrohouse, analizując transakcje przeprowadzane w ostatnim czasie w stosunku do stycznia, zauważyli, że jedynie w Łodzi spadły średnie ceny nabywanych lokali. Tłumaczą, że takiego obrotu sprawy można było się spodziewać, bo wiąże się to ze zmianą w strukturze zakupów, a nie podwyżkami.

– Jest więcej chętnych na lokale z wielkiej płyty, które cieszą się dużym powodzeniem w Łodzi. Ceny w tym przypadku wahają się od 2,5 aż do 4,3 tys. zł – podaje Marcin Jańczuk.

Miastem, w którym ceny pozostały w zasadzie na takim samym poziomie od początku roku, jest Poznań. Średnia stawka transakcyjna to około 5128 zł za mkw. Jednak – jak zaznaczają pośrednicy – w przypadku mieszkań z wielkiej płyty nabywcy płacą nawet poniżej 4 tys. zł za mkw.

W przypadku Krakowa, Gdańska i Warszawy ceny lokali z rynku wtórnego nieco wzrosły w ciągu miesiąca. Stosunkowo najniższe podwyżki były w Krakowie. W stolicy Małopolski – jak podaje Metrohouse – za mkw. w lutym nabywcy płacili przeciętnie około 5,8 tys. zł.

– Nadal są to jednak ceny dość dobre w porównaniu z tymi z zeszłego roku, kiedy średnia za mkw. przekraczała 6 tys. zł – mówi Marcin Jańczuk.

Podobne zwyżki średnich stawek transakcyjnych od początku roku pośrednicy zaobserwowali w Gdańsku i Warszawie – odpowiednio 2,8 i 2,9 proc. Jednak porównując dzisiejsze koszty kupna lokum z drugiej ręki w Gdańsku z wydatkami sprzed roku, widać dużą, 11-proc. podwyżkę. Ale trzeba pamiętać, że na początku 2015 r. średnia cena transakcyjna w tym mieście była wyjątkowo niska – około 4,6 tys. zł za mkw.

Z kolei w Warszawie przeciętny koszt zakupu mieszkania używanego (około 7,3 tys. zł za mkw.) nie odstaje od średnich cen notowanych w ostatnich miesiącach. – W stolicy także najwięcej zapłacimy za lokale w budynkach z lat 70. Ceny zaczynają się od około 4,3 tys. zł, ale w dobrych lokalizacjach osiągają poziom powyżej 8 tys. zł za mkw. – mówi Marcin Jańczuk.

We Wrocławiu wartości odnotowywane w transakcjach na rynku wtórnym także wzrosły od początku roku – o 3,1 proc. Za mkw. nabywcy płacą tam średnio około 5,4 tys. zł. W przypadku budynków z wielkiej płyty widełki cenowe to 3,3–6,5 tys. zł za mkw.

Ile można zarobić?

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, mówi, że zakup mieszkania na wynajem ciągle zyskuje na popularności wśród polskich inwestorów. Dobra nieruchomość nie tylko będzie bowiem przynosić zysk z czynszu, ale też może zyskać na wartości w czasie.

Z badań Home Brokera oraz serwisu Domiporta.pl wynika, że średnia rentowność najmu jeszcze nigdy nie była tak wysoka jak dziś. Najnowsze dane mówią, że kupując mieszkanie na wynajem w dużym mieście, można średnio liczyć na 4,84 proc. zysku netto w skali roku. Rok temu wskaźnik ten wynosił 4,39 proc. To wzrost zyskowności inwestycji o 10 proc.

– Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance oraz stawek ofertowych najmu z serwisu Domiporta.pl, pomniejszonych o 5 proc. – tłumaczy Marcin Krasoń. Dodaje, że obliczenia uwzględniają fakt, iż nie przez cały czas mieszkanie będzie wynajęte – stoi puste przez 1,5 miesiąca. Uwzględniony został też podatek i koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni.

Analitycy zwracają uwagę, że przez długi czas największy potencjał zysków miał zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku. Jednak najnowsze dane wskazują, że więcej można zarobić w Łodzi. Wynika z nich, że kupując w tym mieście lokal za średnią cenę transakcyjną (3612 zł za mkw.), da się zarobić, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, 5,58 proc. w skali roku.

– W przypadku Gdańska aktualna oczekiwana rentowność najmu netto to 5,39 proc. rocznie. Na zwrot z inwestycji w mieszkanie trzeba będzie czekać 18,5 roku. W przypadku Łodzi jest to niespełna 18 lat, a np. w Gdyni i Poznaniu – 25 lat – wylicza Marcin Krasoń.

Średnia rentowność dla wszystkich badanych miast to 4,84 proc. rocznie, co da zwrot z inwestycji po 20 latach i ośmiu miesiącach. Jak jednak podkreślają pośrednicy, najwięcej uwagi inwestorów niezmiennie przyciąga Warszawa. Jest to bowiem największy rynek nieruchomości w Polsce i choć nie zawsze oferuje najwyższe stopy zwrotu, to inwestorzy zwracają uwagę np. na dużą płynność nieruchomości w stolicy oraz perspektywy wzrostu cen.

– Bo z kolei Łódź jest ośrodkiem o bardzo niekorzystnej strukturze demograficznej, miastem starzejącym się, więc istnieje ryzyko, że za kilkanaście lat kupione mieszkanie nie zyska na wartości lub trudno będzie je sprzedać – zwraca uwagę Maciej Górka z Domiporta.pl. – Poza tym Warszawa – z rentownością na poziomie 5,37 proc. netto – też plasuje się w czołówce polskich miast, a wielkością rynku wygrywa z resztą o kilka długości.

Marcin Krasoń zwraca uwagę, że pomijając czasowe promocje na lokaty krótkoterminowe i zwykle z ograniczoną kwotą, na bankowych depozytach drobny inwestor nie zarobi wiele. – W związku z rekordowo niskimi stopami procentowymi bankowe oferty rzadko przekraczają dziś 2 proc. netto rocznie. W porównaniu z nimi inwestycja w mieszkanie na wynajem wygląda bardzo atrakcyjnie – uważa analityk Home Brokera. – Nawet miasta z najniższą oczekiwaną rentownością najmu – jak Gdynia i Poznań z niecałymi 4 proc. rocznie netto – oferują znacznie więcej niż bankowe depozyty.

Krasoń dodaje, że trzeba jednak pamiętać o specyficznych cechach jednego i drugiego sposobu lokowania kapitału. Zdecydowana większość lokat w Polsce to depozyty ze stałym oprocentowaniem i określoną datą zapadalności. Inwestor ma więc pewność co do tego, kiedy i ile zarobi. W przypadku mieszkania na wynajem są szanse na sporo wyższe zyski, ale spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe. Nie ma też pewności co do tego, że uda się szybko znaleźć uczciwego najemcę. Trzeba się liczyć z kosztami związanymi z remontami.

Jednak Maciej Górka jest dobrej myśli. – Jest szansa, że część osób, które nie załapały się na dopłaty do kredytów w ramach „Mieszkania dla młodych" w tym roku, będzie na razie korzystać z najmu – uważa analityk. – Trzeba jednak pamiętać, że będzie to korzyść krótkoterminowa, bo tacy najemcy będą chcieli kupić swoje M.