Ministerstwo Budownictwa i Infrastruktury przygotowało projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Realizuje on trzy wyroki Trybunału Konstytucyjnego: z 2012, 2013 i 2015 r. Chodzi o wykup mieszkań zakładowych, członkostwo oraz rozliczenia między spółdzielnią a powstałą wspólnotą mieszkaniową.

– Zamierzamy też rozwiązać kilka ważnych problemów gospodarki lokalami w spółdzielniach mieszkaniowych – mówi Kazimierz Smoliński, wiceminister w MIiB.

Dwa typy członkostwa

Projekt przewiduje dwa typy członkostwa w spółdzielni: dla ubiegających się o ustanowienie tytułu prawnego do lokalu spółdzielczego i dla osób, które taki tytuł już mają. Pierwsza kategoria będzie miała tylko prawo otrzymać statut i regulaminy oraz kopie uchwał i posiedzeń walnego zgromadzenia i rady nadzorczej. Druga otrzyma pełnię praw i obowiązków.

Wcześniej przepisy nie wiązały członkostwa z posiadaniem tytułu do lokalu. Zakwestionował to TK w wyroku z 5 lutego 2015 r.

– Różnicowanie członków jest naruszeniem jednej z podstawowych zasad spółdzielczości – uważa Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.

Projekt przewiduje też, że członek spółdzielni może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu za pośrednictwem pełnomocnika. Podobnie jak dziś, jeśli statut nie zakazuje. Nowością jest to, że jeden pełnomocnik może reprezentować wiele osób.

– Takie rozwiązanie może prowadzić do nadużyć – zwraca uwagę Michał Tokłowicz, wiceprezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. – Jeden pełnomocnik będzie mógł mieć np. 120 głosów, a inni uczestnicy walnego w sumie tylko 50. Pełnomocnik ich przegłosuje. A wpływ osób, które udzieliły pełnomocnictw, będzie iluzoryczny.

Projekt przewiduje też, że opłaty za media będą wyłączone spod egzekucji. Dziś się zdarza, że te wpłaty do spółdzielni zajmuje komornik i nie docierają do dostawców mediów. Wtedy ci odcinają wodę lub ogrzewanie lokatorom.

Wykup za nakłady

Ponadto spółdzielnie będą musiały rozliczyć się z właścicielami z nowo utworzonych wspólnot mieszkaniowych z zewidencjonowanych dla niej środków na fundusz remontowy. Ma to działać w dwie strony. Gdy spółdzielnia wyremontuje ze swych środków blok wspólnocie, to właściciele muszą oddać jej środki. W tej chwili nie ma przepisów o rozliczeniach i na tym tle dochodzi do sporów między spółdzielnią a wspólnotą.

Ponadto mieszkańcy zdecydują czy ich nieruchomością ma zarządzać spółdzielnia czy wspólnota.

– To bardzo dobre rozwiązanie – chwali Abramek.

Ministerstwo zmienia też przepisy o wykupie mieszkań zakładowych, które przed laty spółdzielnie przejęły od firm państwowych. Projekt przewiduje, że najemca może wykupić lokal na własność, gdy nie ma długów czynszowych i spłaci spółdzielni nakłady poczynione na budynek w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej lokalu. Gdyby budynek spółdzielnia nabyła w przeszłości odpłatnie, to najemca musi jeszcze wpłacić kwotę określoną przez zarząd spółdzielni.

Obecnie wskutek braku przepisów spółdzielnie odmawiają najemcom wykupu. Ci idą do sądów, a te wbrew intencji TK nakazują darmowe przekształcenia. Prawidłowość takiej linii orzecznictwa potwierdził w uchwale Sąd Najwyższy (III CZP 67/14). Może to jednak Polskę słono kosztować. Poznańska Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła dwie skargi do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu. Obie zostały przyjęte.

– Nie chcemy wyzbywać się lokali za darmo tylko dlatego, że ustawodawca miał pilniejsze sprawy na głowie i nie zdążył uchwalić nowych przepisów – tłumaczy Michał Tokłowicz, jej wiceprezes. Proponowane zmiany nie podobają się mu. – To spółdzielnie powinny decydować, na jakich zasadach i za ile chcą sprzedawać swoje lokale – dodaje.

etap legislacyjny: konsultacje publiczne