Najważniejsza jest umowa

W umowie najmu wynajmujący (właściciel) zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania na czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić mu umówiony czynsz. Przedmiotem takiej umowy może być każda rzecz – jest nią także budynek i lokal, w tym mieszkanie. To właśnie umowy najmu lokali – mieszkalnych i użytkowych są, jako najczęściej zawierane, najistotniejsze w codziennym życiu. I na nich właśnie się skupimy.

Zasady najmu zależą od tego, czy chodzi o lokal użytkowy czy mieszkalny. Najem lokali użytkowych normuje wyłącznie kodeks cywilny, natomiast do najmu lokali mieszkalnych odnoszą się przede wszystkim przepisy ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (ujednolicony tekst ustawy – str. 2 – 5), gwarantujące najemcom szczególną ochronę (głównie przed wypowiedzeniem umowy). Wiele z nich dotyczy także najmu okazjonalnego (ramka obok). Ustawa ta w pełni odnosi się także do najmu pojedynczych mieszkań, kupionych przez właścicieli z przeznaczeniem na wynajem, w tym z wykorzystaniem ulgi podatkowej dla budujących na wynajem.

Przepisy kodeksu cywilnego o najmie (art. 659 – 692 k.c.) odnoszą się również do dzierżawy, jednak z uwzględnieniem licznych odrębności właściwych dla dzierżawy (art. 693 – 709 k.c.).

Przedmiotem najmu może być nie tylko określony lokal, dom jednorodzinny, ale część powierzchni w budynku czy lokalu użytkowym. Taką umowę należy traktować jak umowę wynajmu lokalu użytkowego. Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 19 października 2006 r. (sygn. V CSK 230/06). Umowa najmu nieruchomości, lokalu lub innego pomieszczenia, np. garażu, na czas dłuższy niż rok, powinna być zawarta na piśmie. Jest to ważne, bo jeśli nie będzie miała ona formy pisemnej, automatycznie uważa się, że jest to umowa na czas nieoznaczony, bezterminowa. A to z kolei ma istotne znaczenie, gdy chodzi o terminy i sposób jej rozwiązania.

Automatycznie bezterminowa staje się także umowa najmu zawarta na dziesięć lat, jeśli przed upływem tego terminu żadna ze stron: najemca ani wynajmujący, jej nie wypowie.

Co ważne, jeśli po upływie terminu, na który najem został zawarty, najemca nadal zajmuje mieszkanie czy inny lokal za zgodą wynajmującego, uznaje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony bezterminowo. Jeśli któraś ze stron nie jest tym zainteresowana, powinna zadbać o zawarcie na piśmie nowej umowy na czas określony.

W praktyce korzystniejsze dla najemców są, z punktu widzenia stabilności, umowy zawierane na czas oznaczony – pod warunkiem że są to terminy dostatecznie długie. W razie zerwania takiej umowy przed terminem drugiej stronie przysługuje odszkodowanie za poniesione wskutek tego szkody.

Właściciele lokali użytkowych (zwłaszcza gminy) organizują często przetargi na ustalenie wysokości stawki czynszu. Taka praktyka jest w pełni prawnie dopuszczalna.

Czynsz najmu może zostać ustalony w umowie w postaci stawki za mkw., ale nie ma tu żadnych nakazów czy ograniczeń. Może być np. ustalony w walucie obcej. Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie, że wysokość czynszu wskazanego w złotych będzie korygowana – np. stosownie do wskaźnika wzrostu cen towarów trwałego użytku. Czynsz jest zwykle płatny w pieniądzu, ale może mieć także inną formę, np. pewnych świadczeń ze strony najemcy (przykładowo, zobowiązuje się on do sprzątania posesji).

Powszechną praktyką jest pobieranie przez właścicieli kaucji przy wynajmie – zabezpiecza ona ewentualne należności właściciela lokalu. Szczegółowo normuje ją, ale tylko w odniesieniu do mieszkań, ustawa o ochronie praw lokatorów.

Kaucja nie może przekraczać 12-krotności czynszu najmu ustalonego na dzień zawarcia umowy, i jest, co do zasady, zwracana w zwaloryzowanej wysokości. Będzie oddana według wysokości czynszu obowiązującego w dniu jej zwrotu. Jeżeli więc np. kaucja stanowiła sześciokrotność czynszu obowiązującego w dniu jej pobrania, to jej zwrot musi być równy sześciokrotności czynszu za to mieszkanie obowiązującego w dniu jej zwrotu.

Pobranie kaucji przy najmie lokali czy budynków o charakterze innym niż mieszkalny oraz przy tzw. najmie okazjonalnym jest kwestią umowy.

Okazjonalny najem mieszkań i domów mieszkalnych polega na tym, że właściciel lokalu okresowo wykorzystuje go w całości lub w części na własne potrzeby (np. wynajmuje mieszkanie na czas wyjazdu za granicę albo odnajmuje część domu dla podreperowania budżetu). Do takiego najmu odnoszą się przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego.

Z ustawy do ochronie praw lokatorów zastosowanie mają wyłącznie następujące regulacje:

- o obowiązkach lokatora w razie awarii, możliwości wejścia do mieszkania pod jego nieobecność, a także dotyczące udostępniania lokalu w związku z naprawami i przeglądami,

- o wypowiadaniu najmu, jego terminach i niektórych przyczynach,

- o eksmisji w razie rażącego i uporczywego naruszania porządku domowego,