Jak uniknąć konfliktu z sąsiadem o przebieg granicy działki

Takiego rozgraniczenia można domagać się, jeśli granice nieruchomości w ogóle nie zostały wytyczone albo były kiedyś ustalone, ale z różnych względów stały się sporne. Sposób załatwienia tej sprawy zależy od wielu okoliczności, a przede wszystkim postawy samych sąsiadów. Zasadniczo sprawa trafi do sądu dopiero wówczas, gdy inne drogi do ustalenia granicy zawiodą.

[srodtytul]Znaki graniczne [/srodtytul]

Sąsiedzi mają przede wszystkim obowiązek powstrzymywania się od wszelkich działań, które mogłyby spowodować przesunięcie, uszkodzenie, zniszczenie znaków granicznych. Jeśli jednak granica stała się wskutek takich działań niejasna, może nastąpić tzw. wznowienie znaków granicznych. Muszą jednak istnieć dokumenty pozwalające na ustalenie pierwotnego położenia tych znaków. Wówczas na wniosek właściciela czy właścicieli geodeta ustawia znaki graniczne tam, gdzie powinny się znajdować.

Jeśli jednak między sąsiadami wyniknie spór co do pierwotnego położenia znaków i nie dojdzie do porozumienia, każdy z nich może zwrócić się o jego rozstrzygnięcie do sądu cywilnego. Koszty rozgraniczenia oraz koszty utrzymania stałych znaków granicznych właściciele gruntów sąsiednich ponoszą po połowie (art. 152 kodeksu cywilnego).

[srodtytul]O rozgraniczenie do wójta [/srodtytul]

Każdy z właścicieli może się zwrócić z wnioskiem o przeprowadzenie rozgraniczenia do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przebieg granicy ustala wówczas geodeta upoważniony przez tegoż wójta (lub odpowiednio – burmistrza czy prezydenta). Geodeta bierze pod uwagę znaki, ślady graniczne, mapy, dokumenty geodezyjne i inne dokumenty. Jeśli brakuje takich danych, są one niewystarczające albo sprzeczne – ale sąsiedzi są zgodni – geodeta ustali granicę na podstawie ich zgodnego oświadczenia. Wystarczy też oświadczenie jednego z nich, jeśli drugi przeciwko temu nie oponuje.

[b]Gdy między sąsiadami nie ma zgody, spór co do granicy może się zakończyć zawarciem ugody przed geodetą. Ma ona moc ugody sądowej.[/b] Jeżeli do ugody nie doszło, ale granicę geodeta ustalił na podstawie dokumentów lub zgodnego oświadczenia sąsiadów, wójt wyda decyzję o rozgraniczeniu. Jednakże właściciel czy właściciele mogą się nie zgodzić z tak ustalonym przebiegiem granicy. Mają wówczas prawo żądać, w ciągu 14 dni od doręczenia im takiej decyzji, przekazania sprawy do sądu.

Może być tak, że sąsiedzi nie chcą zawarcia ugody, a jednocześnie w ocenie geodety nie ma dostatecznych podstaw do wydania przez wójta decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu. Geodeta musi wtedy tymczasowo zaznaczyć punkty graniczne wedle ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów, wskazań samych zainteresowanych, sporządzić szkic graniczny i opinię. Wszystkie te dokumenty przekazuje wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta), a ten z kolei przekazuje sprawę automatycznie do sądu.

[srodtytul]Decyduje prawo własności [/srodtytul]

Jeśli sprawa znajdzie się w sądzie, istotne będzie dla niego przede wszystkim prawo własności. To ono decyduje o przebiegu granic. Sąd uwzględnia w takich sprawach przede wszystkim dokumenty, tj. akty notarialne, wypisy i odpisy orzeczeń sądowych, dane z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów i budynków, mapy, plany, szkice, wykazy zmian gruntowych. Może też korzystać z zeznań świadków, oględzin w terenie, opinii biegłych itd.

Co ważne, sąd musi uwzględniać skutki zasiedzenia. Jeśli więc sąsiad odpowiednio długo zajmował kawałek nie swojego gruntu, stanie się jego właścicielem. Terminy zasiedzenia wynoszą teraz 20 lat, jeśli aktualny posiadacz albo jego poprzednik wszedł w posiadanie nieruchomości czy jej części w dobrej wierze, a 30 lat – gdy wszedł w posiadanie w złej wierze (tj. przejmując tę nieruchomość, wiedział, że prawo własności mu nie przysługuje). Do okresu posiadania aktualnego posiadacza zalicza się okres posiadania jego poprzednika, np. osoby, od której kupił nieruchomość na podstawie nieformalnej umowy (bez notariusza). Jeśli doszło do zasiedzenia, granica ustalona przez sąd będzie odbiegać od tego, co wynika z dokumentów.

[srodtytul]Spokojny stan posiadania [/srodtytul]

Dopiero gdy nie jest możliwe ustalenie granic w zgodzie z prawem własności, sąd ustala je według ostatniego spokojnego stanu posiadania (art. 155 kodeksu cywilnego). Chodzi o stan charakteryzujący się znaczną stabilnością, a nie np. tylko z ostatniego roku.

Jeśli ustalenie stanu spokojnego posiadania nie jest możliwe, a nie doszło do ugody między sąsiadami, sąd ustala granice w sposób arbitralny „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności”. Uwzględnia np. fakt, że wskutek przekroczenia granicy część budynku znalazła się na gruncie sąsiada.

Może się też zdarzyć, że przy rozgraniczeniu interes jednego z sąsiadów został uwzględniony w stopniu większym niż drugiego. Dlatego też sąd może w takiej sytuacji przyznać jednemu z właścicieli od drugiego odpowiednią dopłatę pieniężną.

Ustalone granice nieruchomości, także na mocy postanowienia sądu, są oznaczane przez uprawnionych geodetów znakami granicznymi. Ostateczne decyzje o rozgraniczeniu, a także postanowienia sądów, są z urzędu automatycznie przesyłane do wydziałów ksiąg wieczystych sądów rejonowych i do starostów – w celu ujawnienia przebiegu granicy w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków.

[srodtytul]Obaj sąsiedzi muszą dbać o płot [/srodtytul]

Nawet jeśli tylko my poniesiemy koszty budowy płotu czy innego ogrodzenia, prawo do korzystania z niego ma także sąsiad. Tak wynika z art. 154 kodeksu cywilnego, w którym stwierdza się, że mury, płoty, rowy i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących ze sobą służą do wspólnego użytku sąsiadów. Zatem nie tylko właścicieli gruntu, ale także domowników, dzierżawców, użytkowników. To samo dotyczy drzew i krzewów znajdujących się na samej granicy. Z ich owoców mogą korzystać wspólnie.

W myśl wskazanego przepisu [b]sąsiedzi korzystający z owych urządzeń obowiązani są do ponoszenia wspólnych kosztów ich utrzymania. Tak więc np. koszty napraw czy malowania płotu powinni ponosić po połowie.[/b] Jeżeli jeden z sąsiadów uchyla się od tej powinności, drugi może nawet wystąpić przeciwko niemu do sądu.

Jednakże dla właścicieli parceli ważniejsza jest kwestia partycypacji w kosztach budowy ogrodzeń, bo w grę wchodzą tu często niebagatelne kwoty. Niestety, żadne przepisy nie ustanawiają obowiązku wspólnego ponoszenia kosztów budowy ogrodzeń i nie nakładają w tej mierze na sąsiadów żadnych obowiązków. Wśród prawników nie ma zgody, czy można na drodze sądowej zmusić sąsiada, który nie jest zainteresowany ogrodzeniem nieruchomości, do ponoszenia ciężaru takiego przedsięwzięcia. Nie wypowiedział się jednoznacznie w tej kwestii także Sąd Najwyższy (por. uchwała SN z 24 stycznia 2002 r., III CZP 75/01). Istnieje jednak powszechnie akceptowany dobry obyczaj uczestniczenia w kosztach budowy płotów, murków itp. urządzeń rozgraniczających działki podjętej czy zainicjowanej przez sąsiada, a nie tylko w ich utrzymaniu.

[srodtytul]Bez stwarzania zagrożenia [/srodtytul]

Ogrodzenie nie powinno przekraczać granicy działki oraz linii rozgraniczającej ulicy lub placu bądź innej linii ustalonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co istotne, nie ma też pełnej dowolności, gdy chodzi o sposób grodzenia posiadłości.

Ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt. Zabronione jest umieszczanie na wysokości mniejszej niż 1,8 m drutu kolczastego, tłuczonego szkła i innych ostro zakończonych elementów.

Bramy i furtki nie mogą mieć progów utrudniających wjazd osób na wózkach inwalidzkich. Szerokość bramy powinna wynosić minimum 2,4 m, a szerokość furtki – 90 cm. Odrębnie unormowano kwestię drogi przeciwpożarowej. Bramy i furtki w ogrodzeniu nie mogą otwierać się na zewnątrz działki. Mogą więc być przesuwane albo otwierać się tylko do wewnątrz.

[srodtytul]Czasem potrzebne zgłoszenie [/srodtytul]

Na budowę ogrodzeń pozwolenie nie jest wymagane. Jednakże trzeba zgłosić w urzędzie zamiar budowy ogrodzeń przylegających do dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych. Zgłoszenia wymaga także budowa ogrodzeń o wysokości powyżej 2,2 metra. W zgłoszeniu adresowanym do gminy, na terenie której znajduje się grodzona posesja, trzeba określić, jakie ogrodzenie ma być wykonane, w jaki sposób i kiedy rozpoczną się roboty. Trzeba też złożyć oświadczenie, że przysługuje nam prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (takie prawo daje np. prawo własności, użytkowanie wieczyste, a także zgoda właściciela nieruchomości, jeśli ktoś buduje się na cudzym gruncie – np. rodziców). Składa się je na oficjalnym formularzu, który można otrzymać w gminie. W miarę potrzeby warto też dołączyć do zgłoszenia odpowiednie szkice lub rysunki. Zgłoszenie musi być dokonane na 30 dni przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robot. Milczenie adresata zgłoszenia oznacza aprobatę.

Sprzeciw gminy jest możliwy, ale musi on mieć podstawę w przepisach.

[ramka][srodtytul]Gdzie szukać przepisów[/srodtytul]

- [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=180148]ustawa z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (DzU z 2005 r. nr 240, poz. 2027 ze zm.)[/mail]

- [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033]rozporządzenie z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.)[/mail] [/ramka]

[ramka][srodtytul]Zdaniem Sądu Najwyższego[/srodtytul]

[ul] [li]Podział nieruchomości na odrębne przedmioty własności może nastąpić m.in. na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W takim wypadku, jeżeli dochodzi do podziału nieruchomości, powstają nowe odrębne nieruchomości, choćby ich granice nie były skonkretyzowane. Właśnie wtedy właściciele tych nieruchomości mają obowiązek współdziałania przy ich rozgraniczeniu. Jeżeli jeden z nich uchyla się od obowiązku współdziałania przy dobrowolnym rozgraniczeniu, drugi może na podstawie art. 153 kodeksu cywilnego wystąpić do sądu o ustalenie granicy (III CRN 194/68).[/li]