Czynsz trzeba opodatkować, ale można go zmniejszyć o koszty uzyskania przychodu

Właściciel mieszkania, który rozlicza się na podstawie ustawy o PIT, płaci podatek od dochodu. Czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania.

Przychodami wynajmującego są kwoty czynszu płaconego przez najemcę. Nie zalicza się do nich należności za media i inne opłaty wnoszone przez lokatora do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Wykazujemy tylko czynsz

Potwierdziło Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie redakcji „Rzeczpospolitej” (pismo z 7 maca 2011 r.).

Czytamy w niej, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo: opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo).

Podobnie jest z kosztami rozmów telefonicznych przeprowadzonych z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wody, energii elektrycznej oraz gazu, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Co wtedy, gdy w umowie najemca zobowiązał się do płacenia właścicielowi tylko jednej kwoty, w której już „mieszczą się” wszystkie opłaty? Fiskus ma podstawy, aby uznać ją w całości za przychód.

Wynajmujący muszą więc pamiętać o wyraźnym zaznaczeniu w umowie, że do ponoszenia dodatkowych opłat zobowiązany jest najemca. Nie powinno mieć natomiast znaczenia, czy przelewa je od razu na konto dostawcy mediów, czy też wpłaca właścicielowi, który uiszcza je sam.

Odliczamy wydatki

Od przychodów można odliczyć koszty (zarówno przy najmie prywatnym, jak i w firmie). Jakie? Wszystkie, które mają związek z wynajmowanym lokalem. Najczęściej będą to: opłaty za media (jeśli ponosi je właściciel), remont, zakupy wyposażenia, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego lokalu, podatek od nieruchomości.

Fiskus generalnie nie kwestionuje tych kosztów. Ministerstwo Finansów już w piśmie z 15 marca 1996 r. (PO 2/2-10204/01662/95) stwierdziło: „w przypadku osiągania przychodów z najmu budynku (lokalu) mieszkalnego kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na korzystanie z obsługi prawnej, remonty, administrację budynku, odpisy amortyzacyjne od budynku mieszkalnego przeznaczonego na wynajem”.

Z kolei Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 4 lutego 2009 r. (IPPB1/415-1280/08-2/AM), odpowiadając właścicielce budynku o zabudowie szeregowej zgodziła się na odliczenie m.in. opłat do spółdzielni obejmujących koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem, wydatków na energię, wodę, gaz, wywóz nieczystości, opłat za utrzymanie linii telefonicznej, radia, telewizji, Internetu, kosztów pielęgnacji działki.

Gdy lokal jest pusty

Czy koszty można naliczać wtedy, gdy mieszkanie jest niewynajęte? Tak, bo okresowy brak przychodu nie wyklucza możliwości odliczania wydatków, które mają na celu osiągnięcie go w przyszłości.

Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 9 marca 2010 r. (nr IPPB1/415-14/10-2/ES). Właścicielka zapytała o wydatki, które ponosiła w czasie przerwy w wynajmie, głównie związane z poszukiwaniem nowego najemcy (ogłaszała się na portalach internetowych, współpracowała z biurem pośrednictwa). Ponosiła też koszty utrzymania mieszkania w dobrym stanie.

Jak czytamy w odpowiedzi izby skarbowej:

„W razie czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), jeżeli wnioskodawczyni udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspokajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów”.

Meble i remont

Inwestując w wyposażenie wynajmowanego lokalu trzeba pamiętać, że jeśli jego wartość nie przekracza 3500 zł, można bezpośrednio zaliczyć je do kosztów. Jeżeli zapłaciliśmy więcej, należy je amortyzować. Takim wyposażeniem mogą być: pralka, lodówka, telewizor, meble.

Kosztem podatkowym są również wydatki na remont wynajmowanego lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że przeprowadzona inwestycja nie może się wiązać z ulepszeniem nieruchomości. Nakłady na ulepszenie (powyżej 3500 zł w ciągu roku) powiększają bowiem wartość początkową środka trwałego i mogą być zaliczone do kosztów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne.

Odlicz tylko w proporcji

Jak rozliczyć koszty, jeśli wynajmujemy tylko część nieruchomości? Proporcjonalnie (chyba że można je wyodrębnić).

Przykład

Jan Kowalski wynajmuje część domu. Dokładnie jest to 75 proc. całej powierzchni budynku. W grudniu poniósł wydatki na media za 1500 zł.

Ponieważ nie może przyporządkować ich do konkretnych lokali, musi zastosować rozliczenie proporcjonalne. Oznacza to, że do kosztów zaliczy 1125 zł (1500 zł x 75 proc.).

Zobacz cały poradnik

»