Zmiany, ulepszenia, rozliczenia

Zasadą jest, że najemcy wolno założyć w wynajętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia. To ustawowe wyliczenie jest jednak tylko przykładowe. Przyjmuje się, że ma on prawo zainstalować także np. Internet, telewizję kablową, centralne ogrzewanie czy instalację wodociągową. Tego rodzaju ulepszenia są zakazane tylko wtedy, gdyby sposób ich dokonania był sprzeczny z obowiązującymi przepisami albo zagrażał bezpieczeństwu nieruchomości.

Na dokonywanie ulepszeń najemca musi mieć zgodę właściciela. Jeśli ten się nie zgadza, najemca może wystąpić przeciwko właścicielowi do sądu z żądaniem zobowiązania go do wyrażenia zgody – np. na założenie danej instalacji.

Czym innym niż zgoda jest kwestia rozliczeń między wynajmującym a lokatorem, związanych z dokonanymi ulepszeniami. Zasada zapisana w art. 676 k.c. jest taka, że jeśli najemca ulepszył wynajętą rzecz, wynajmujący z braku odmiennej umowy, może wedle swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia (za zapłatą sumy odpowiadającej wartości w chwili zwrotu) albo też żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ta zasada obowiązuje jednak, jeśli najemca i właściciel nie umówili się inaczej. Ale uwaga. Rozliczenie albo przywrócenie stanu poprzedniego następuje dopiero po zakończeniu najmu.

Inaczej przedstawia się kwestia zwrotu przez wynajmującego tzw. nakładów koniecznych, które co do zasady obciążają właściciela. Wynika to z zapisanej w art. 662 § 1 k.c. reguły, że wynajmujący ma obowiązek wydać najemcy przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Jeśli w trakcie najmu lokal wymaga prac doprowadzających go do takiego stanu, obciążają one właściciela. Jeśli właściciel, wezwany do tego, nie wykona ich, może to zrobić najemca na jego koszt (art. 663 k.c.). Dotyczy to także napraw obciążających właściciela. Rzecz jasna, najemca może je wykonać także za jego zgodą. W obu sytuacjach nakłady poniesione przez niego np. na doprowadzenie wynajętego lokalu do odpowiedniego stanu są nakładami koniecznymi, które wynajmujący obowiązany jest mu zwrócić.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. Nie odpowiada jednak za zwykłe zużycie będące następstwem prawidłowego korzystania z mieszkania. Właściciel może natomiast domagać się od niego wyrównania szkód, czyli uszkodzeń i zniszczeń niebędących wynikiem zwykłego zużycia. Zabezpieczeniu m.in. takich roszczeń służy kaucja.

Moment zwrotu lokalu liczy się od dnia, w którym lokator wydał mieszkanie po uprzednim zawiadomieniu właściciela o tej dacie. Jest to istotne, bo od tej daty zaczyna biec termin przedawnienia roszczeń właściciela wobec najemcy o naprawie nie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia stanu lokalu, a także roszczenie najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu. Roszczenia te przedawniają się z upływem roku od zwrotu rzeczy. Jeśli w tym czasie sprawy rozliczeń nie uda się polubownie załatwić, trzeba wnieść sprawę do sądu, bo inaczej nie będzie można wyegzekwować tych należności.

Opisane wyżej zasady rozliczeń dotyczą lokali użytkowych i innych pomieszczeń oraz mieszkań będących przedmiotem najmu okazjonalnego (o nich w ramce na str. I). Odrębnie w art. 6c – 6e ustawy o ochronie praw lokatorów została unormowana kwestia rozliczeń między właścicielem a lokatorem w odniesieniu do innych mieszkań. Przepisy te obowiązują zawsze w odniesieniu do mieszkań należących do publicznego zasobu mieszkaniowego, a w domach prywatnych – tylko jeśli w samej umowie najmu kwestia ta nie została unormowana inaczej. Właściciel i lokator mogą więc przejąć przedstawione wyżej zasady wynikające z kodeksu cywilnego.

Wspomniane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nakazują przede wszystkim przed wydaniem lokalu najemcy sporządzić protokół, w którym będzie określony stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w mieszkaniu instalacji i urządzeń. Co ważne, protokół będzie podstawą do rozliczeń po zwrocie lokalu.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca musi zwrócić właścicielowi równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, jeśli w chwili wydania lokum było ono w nie wyposażone. Chodzi o:

- trzony kuchenne i kuchnie,

- grzejniki wody przepływowej (gazowe, elektryczne i węglowe), podgrzewacze wody,

- wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki i umywalki wraz z syfonami,

- baterie i zawory czerpalne oraz inne urządzenia sanitarne.

Jeśli najemca wymienił niektóre ze wskazanych elementów wyposażenia, przysługuje mu zwrot różnicy między ich wartością według stanu istniejącego w dniu objęcia lokum oraz w dniu jego opróżnienia. Przyjmuje przy tym ceny obowiązujące w dniu rozliczenia.

Jeśli najemca nie uzyskał zgody na ulepszenia albo zasady rozliczeń nie zostały ustalone w pisemnej umowie zawartej przed ich dokonaniem – właściciel może żądać usunięcia tych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego. Może jednak również te ulepszenia zatrzymać. Tak będzie zwłaszcza wówczas, gdy nie da się ich usunąć bez rujnowania lokalu. Musi jednak wówczas zwrócić ich wartość lokatorowi. Uwzględnia się przy tym stopień zużycia tych ulepszeń na dzień opróżnienia lokalu.

Krzysztof Bramorski, radca prawny, wspólnik wrocławskiej Kancelarii BSO – Prawo & Podatki

Wymiana na koszt właściciela