19-proc. podatek od zysku

Obciąża on sprzedaż (odpłatne zbycie) nieruchomości nabytych w 2007 r. i 2008 r., a także nabytych później, tj. od 1 stycznia 2009 r.

[srodtytul]Ten sam podatek, różne ulgi[/srodtytul]

Różnice między zasadami opodatkowania nieruchomości nabytych w latach 2007 i 2008 i nabytych później, tj. od 2009 r., nie dotyczą bezpośrednio samego sposobu naliczenia podatku, ale tego, z jakich zwolnień może skorzystać podatnik.

Zasadnicza różnica jest taka, że sprzedający nieruchomości nabyte w 2007 i 2008 r. mogą korzystać z tzw. ulgi meldunkowej (>> [link=http://www.rp.pl/artykul/401415_Z_obowiazku_wobec_fiskusa_uwolni_meldunek.html]"Z obowiązku wobec fiskusa uwolni meldunek"[/link]), która w odniesieniu do nabytych w 2009 r. nie obowiązuje.

Z kolei sprzedający nieruchomości nabyte w 2009 r. nie mają prawa do ulgi meldunkowej, ale mogą uwolnić się od 19-procentowego podatku, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, która to możliwość nie dotyczy środków ze sprzedaży nieruchomości nabytych w 2007 i 2008 r.

Zawsze dla uwolnienia się od tego podatku wystarczy powstrzymać się ze sprzedażą przez pięć lat, licząc od końca roku, w którym nabyliśmy nieruchomość (>> [link=http://www.rp.pl/artykul/401407_Aby_uniknac_daniny_zawsze_wystarczy_piec_lat.html]"Aby uniknąć daniny zawsze wystarczy pięć lat"[/link]).

[srodtytul]Podstawą dochód [/srodtytul]

19-procentowy podatek liczy się od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i ma charakter liniowy. Stawka jest taka sama, bez względu na wysokość uzyskanego dochodu. Dochodu tego nie łączy się z innymi dochodami, rozliczamy się z niego odrębnie.

Dochodem jest różnica między przychodem, tj. ceną pomniejszoną o koszty transakcji poniesione przez sprzedającego (np. prowizja pośrednika, wycena), a kosztami uzyskania tego przychodu. Na te koszty składają się:

- udokumentowane wydatki na kupno (zasadniczo cena nabycia) lub na wytworzenie (wybudowanie), powiększone o ewentualne odpisy amortyzacyjne dokonane np. w związku z wynajmowaniem mieszkania, domu, lokalu użytkowego oraz

- nakłady poczynione w czasie posiadania mieszkania, gruntu itd.

[srodtytul]Nakłady powiększą koszty[/srodtytul]

Chodzi jednak tylko o nakłady, które powiększają wartość nieruchomości, i to potwierdzone fakturą [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=172827]VAT[/link]. Warto, z myślą o ewentualnych przyszłych rozliczeniach z fiskusem, zachować faktury VAT dokumentujące wydatki związane przede wszystkim z wykończeniem mieszkania czy domu nabytego w tzw. stanie deweloperskim, z wymianą drzwi czy okien na lepsze, z przebudową wnętrza itd., tynkowaniem czy ociepleniem domu itp.

Nie warto więc przetrzymywać faktur VAT za materiały i usługi związane ze zwykłym odświeżeniem lokum a nawet zwykłym remontem przeprowadzonym w trakcie zamieszkania dla przywrócenia stanu poprzedniego. Inaczej jednak trzeba zakwalifikować wydatki na remont przeprowadzony po kupnie, powiększający wartość lokum w stosunku do ceny nabycia.

Nie ma jasności, czy dla kupujących za kredyt zaciągnięty w walutach obcych kosztem uzyskania przychodu mogą być ujemne różnice kursowe.

[srodtytul]Z coroczną waloryzacją [/srodtytul]

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia nieruchomości muszą być dla celów rozliczeń w związku z ich sprzedażą czy inną formą odpłatnego zbycia corocznie waloryzowane.

Waloryzacja odpowiada wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów roku w stosunku do takiego okresu roku ubiegłego, np. w 2008 r. w stosunku do 2007 r. wyniósł on 104,4 (wzrost o 4,4 proc.), a w 2009 r. w stosunku do 2007 r. – 103,5 (wzrost o 3,5 proc.).

Fiskusowi oddaje się zawsze 19 proc. dochodu. W praktyce jest to znacznie mniej niż według przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r., skoro tę obciąża podatek 10-procentowy, ale liczony od przychodu. Inaczej jest w przypadku dóbr uzyskanych w spadku i darowiźnie (>> "Obdarowani i spadkobiercy stracili prawo do zwolnienia", patrz ramka niżej).

[ramka][b]Przykład[/b]

Jeśli sprzedamy przed upływem pięciu lat za 250 tys. zł nieruchomość kupioną np. 30 grudnia 2006 r. za 200 tys. zł, oddamy fiskusowi zasadniczo 25 tys. zł. Gdyby nieruchomość została kupiona 2 stycznia 2007 r. za 200 tys. zł i sprzedana w 2009 r. za 250 tys. zł, zapłacilibyśmy tylko 9,5 tys. zł (250 tys. zł – 200 zł = 50 tys. zł x 0,19 = 9,5 tys. zł). [/ramka]

Przychód z odpłatnego zbycia będzie ustalany dla celów tego podatku tak jak przychód dla celów starego 10-proc. podatku - patrz tekst "Kupiłeś przed 2007 rokiem oddasz 10 procent przychodu". Przepisy w tym zakresie się nie zmieniły. Bez zmian pozostały też przepisy, które pozwalają urzędowi skarbowemu zakwestionować i skorygować wzwyż podaną przez podatnika wysokość przychodu uzyskanego ze sprzedaży.

[srodtytul]Po zakończeniu roku [/srodtytul]

19-procentowy podatek płaci się po zakończeniu roku, w którym nieruchomość została sprzedana, w terminie zeznania podatkowego, tj. do 30 kwietnia następnego roku. I będzie to wszystko, co otrzyma fiskus, bo dochodów tych nie sumuje się z innymi dochodami danej osoby. Podatek rozliczymy w rocznym zeznaniu podatkowym, składając PIT-36 (poz. 193 – 194), PIT-36L (poz. 60) albo PIT-38 (poz. 37). W zeznaniu wykazujemy tylko kwotę należnego podatku.

W związku z wejściem w życie 1 stycznia 2009 r. nowej wersji ulgi dla inwestujących pieniądze uzyskane ze sprzedaży we własny dach nad głową zobowiązano podatników, którzy zamierzają skorzystać z tej ulgi, do wykazania w tym zeznaniu dochodu nią objętego. W razie niedopełnienia warunków ulgi będą musieli złożyć korektę tego zeznania i zapłacić podatek wraz z karnymi odsetkami za zwłokę liczonymi od pierwotnego terminu jego zapłaty do dnia zapłaty. Trzeba przyjąć, że w razie skutecznego złożenia korekty odsetki będą wynosiły 75 proc. podstawowej ich stopy.

[ramka][b]Obdarowani i spadkobiercy stracili prawo do zwolnienia[/b]

Wszystkie darowizny i spadki w najbliższej rodzinie uzyskane od 1 stycznia 2007 r. są zwolnione z podatku od spadków i darowizn, bez względu na ich wysokość. Jednak to, co fiskus darował przy nabyciu nieruchomości na tej drodze (w latach 2007, 2008, 2009 i następnych), odbierze sobie z nawiązką, jeśli spadkobierca sprzeda ją przed upływem pięciu lat, licząc od roku, w którym ją nabył (o ile nie ma prawa do zwolnień z tej daniny).

Spadkobierca bowiem w razie sprzedaży nie będzie mógł pomniejszyć przychodu ze sprzedaży o koszty uzyskania przychodu, bo nie poniósł wydatków na nabycie nieruchomości. Opodatkowanym dochodem będzie dla niego cena pomniejszona tylko o ewentualne koszty samej transakcji i nakłady poczynione na dane dobro, i to tylko te, które powiększają jego wartość, oraz podatek spadkowy, jeżeli go zapłacił.

Jeśli więc np. otrzymany w spadku po ojcu plac wart jest 200 tys. zł, a nie czyniliśmy nań żadnych nakładów, przy jego sprzedaży musimy oddać fiskusowi 19 proc., czyli 38 tys. zł. [/ramka]

[ramka][srodtytul]Czytaj też:

[ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401346.html]Podatek przy sprzedaży w trzech wersjach[/link] [/li][/ul]

[ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401407_Aby_uniknac_daniny_zawsze_wystarczy_piec_lat.html]Aby uniknąć daniny zawsze wystarczy pięć lat[/link] [/li][/ul]