Podatek zryczałtowany przy najmie nieruchomości

Nie musi też ewidencjonować kosztów, gdyż przy tej formie opodatkowania ich nie odlicza.

O wyborze ryczałtu trzeba jednak poinformować urząd skarbowy - patrz wzór 1. Termin upływa 20. dnia następnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu. Jeśli osiągnięto go w grudniu, zawiadomienie trzeba złożyć do końca roku.

Nie trzeba informować urzędu, jeśli zdecydujemy się na rozliczenie według skali podatkowej.

Ten, kto chce zmienić formę opodatkowania w przyszłym roku, powinien zawiadomić urząd o swojej decyzji do 20 stycznia.

Nie muszą się kontaktować z fiskusem podatnicy, którzy już wcześniej płacili ryczałt i chcą kontynuować tę formę rozliczania.

Warto pamiętać, że ryczałtowe opodatkowanie przychodów z najmu nie pozbawia prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem ani z samotnie wychowywanym dzieckiem.

Decyzja ważna przez cały rok

Właściciel wynajmowanego mieszkania, który wybrał ryczałt, nie może zmienić formy rozliczenia w trakcie roku. Nawet jeśli ma przychody z kolejnego lokalu. Wszystkie zyski musi opodatkować w ten sam sposób. Zasady rozliczania może zmienić dopiero w przyszłym roku.

Przykład

Jan Kowalski od kilku lat wynajmuje duże mieszkanie. Skuszony podatkowymi korzyściami na początku 2010 r. zdecydował się na rozliczenie ryczałtem. Po zmianie przepisów podatek niezależnie od wysokości przychodów wynosi bowiem tylko 8,5 proc.

We wrześniu kupił mieszkanie, które od października wynajmuje. To lokal używany (ma siedem lat), mógłby więc amortyzować go, stosując 10-proc. stawkę. Powoduje to, że bardziej opłacalne staje się dla niego rozliczenie według skali podatkowej.

Czy może wybrać taką formę opodatkowania dla drugiego lokalu, mimo że płaci ryczałt od przychodów z wynajmu pierwszego mieszkania?

Nie. Na zmianę formy opodatkowania musi zaczekać do przyszłego roku. Przepisy nie przewidują bowiem przejścia z ryczałtu na zasady ogólne w trakcie roku (i odwrotnie). Nie można też zysków z najmu jednego mieszkania rozliczać inaczej niż z drugiego.

Jest to bowiem jedno źródło przychodów. Musi więc je sumować i naliczać 8,5-proc. podatek. Jeśli chce zmienić w przyszłym roku formę opodatkowania, powinien zawiadomić o swojej decyzji urząd skarbowy (właściwy według miejsca zamieszkania). Ma na to czas do 20 stycznia.

Rozliczenie w małżeństwie

Jeśli mieszkanie wynajmują małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, opłaty czynszowe są ich wspólnym przychodem. Tak wynika z art. 12 ust. 6 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU nr 144, poz. 930 ze zm.; dalej „ustawa o ryczałcie”).

Przychód może jednak być w całości rozliczany przez żonę albo męża. W tej sprawie trzeba złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie - patrz wzór 2.

Z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie wynika, że małżonkowie muszą złożyć to oświadczenie wspólnie. Należy to zrobić do 20 stycznia, a jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku – w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu.

Artykuł 12 ust. 8 ustawy o ryczałcie mówi, że wybór takiego sposobu rozliczania obowiązuje za cały dany rok podatkowy. Wniosek z tego, że takie oświadczenie trzeba powtarzać co roku.

Co miesiąc lub co kwartał

Ryczałtowy podatek wpłacamy co miesiąc do urzędu. Można go też odprowadzać co kwartał. O wyborze tego sposobu rozliczenia trzeba zawiadomić urząd skarbowy do 20 stycznia - patrz wzór 3. Wynika z tego, że kwartalne rozliczenie nie przysługuje, jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku. Można się na nie zdecydować dopiero w następnym roku.

Trzeba też pamiętać o limicie przychodów (25 tys. euro), którego przekroczenie wyklucza wpłacanie podatku co kwartał. Jest to limit roczny, bez względu na to, przez jaki okres wynajmowaliśmy nieruchomość. Oblicza się go odrębnie dla każdego z małżonków.

Reasumując, możliwość kwartalnego rozliczenia mają tylko te osoby:

- które świadczyły w poprzednim roku usługi najmu,

- których przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 25 tys. euro.