Ostatnia prosta przed nową ustawą deweloperską

1 lipca wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Nie wszyscy wiedzą, że ostatni raz mogą budować na starych zasadach.

Publikacja: 08.06.2022 19:34

Ostatnia prosta przed nową ustawą deweloperską

Foto: Adobe Stock

Deweloperzy mają jeszcze tylko trzy tygodnie na otwarcie mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP), a następnie podpisanie przynajmniej jednej umowy deweloperskiej, jeżeli chcą realizować inwestycję mieszkaniową według starej ustawy deweloperskiej. Muszą się spieszyć, bo banki mają już teraz stosy wniosków.

Wybór banku

Bank stoi na straży odpowiedniego wydawania pieniędzy. Na mieszkaniowy rachunek powierniczy trafiają od niego środki klienta, a następnie są transferowane do dewelopera. Dlatego wybór banku jest ważną decyzją także dla samych deweloperów. Eksperci podkreślają, że pod nową ustawą ważne będzie, aby wybrać taki bank, który może udzielić finansowania na realizację projektu. – Do tej pory wielu deweloperów budowało z własnych środków i wpłat klientów. W obecnej sytuacji te mogą być niewystarczające z powodu spadku tempa sprzedaży. Stąd wybór banku do założenia rachunku powierniczego powinien być tożsamy z bankiem, który potencjalnie będzie kredytował taką inwestycję. Wybierając go, warto jest sprawdzić, jakie wymogi ma dzisiaj, jeżeli chodzi o wkład własny i przedsprzedaż. W przeciwnym razie trzeba będzie finansować inwestycję z własnych środków – mówi Tatiana Piechota, partner zarządzający w Grupie Upper Finance.

Stare vel nowe

Obecnie, jeśli deweloper zdecyduje się na otwarty rachunek powierniczy, bank zwalnia środki w miarę postępu prac na budowie. Ostatnia transza jest w praktyce przekazana deweloperowi w ślad za zakończeniem budowy bądź oddaniem budynku do użytkowania. Nowa ustawa za sprawą art. 16 ust. 2 przewiduje, że ostatnia część środków zgromadzonych przez klienta na otwartym rachunku powierniczym, zostanie zwolniona przez bank dopiero po okazaniu przez niego wypisu aktu notarialnego, w którym ten przenosi na nabywcę własność lokalu. Jak mówi „Rzeczpospolitej” adwokat Michał Sołtyszewski, partner w kancelarii act BSWW legal & tax, w praktyce oznacza to, że deweloper do czasu wydania zaświadczeń o samodzielności lokali oraz załatwienia innych formalności, mimo zakończenia prac, oddania budynku do użytkowania i wydania lokalu nabywcy, nie otrzyma ostatniego przelewu przez okres od kilku do nawet kilkunastu miesięcy.

Czytaj więcej

Zdążyć przed ustawą deweloperską

Jak komentuje Tatiana Piechota, odłożenie w czasie momentu wypłaty ostatniej transzy, będzie miało negatywny wypływ na płynność finansową deweloperów i możliwość zakupu nowych gruntów pod inwestycję. – Jeśli inwestor np. wyemitował obligacje na zakup gruntu, to ta zmiana spowoduje wydłużenie okresu spłaty obligacji i tym samym wzrost kosztów finansowych dewelopera wraz z obniżeniem jego marży na projekcie – wyjaśnia ekspertka. Prawnicy z kancelarii act BSWW legal & tax dodają, że ustawa rozszerza również obowiązek wpłaty środków na MRP w przypadku lokali nabywanych od dewelopera już po zakończeniu budowy.

Gwarancje dla klienta

Z prowadzeniem mieszkaniowych rachunków powierniczych wiąże się obowiązek odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Jak mówi adwokat Michał Semetkowski, starszy prawnik z act BSWW legal & tax, deweloperzy powinni zwrócić uwagę na to, że środki wpłacone do funduszu nie będą podlegały zwrotowi, nawet w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej.

Jak podkreśla ekspert, ustawa przewiduje wprost wiele nowych obowiązków, których deweloper będzie musiał dopełnić przy kontroli zakończenia etapu przedsięwzięcia przez bank. – W tym między innymi będzie musiał oświadczyć o niezaleganiu z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, regulowaniu wymagalnych i bezspornych zobowiązań pieniężnych wobec podwykonawców. W przypadku gdy pracownik banku stwierdzi, że deweloper nie spełnia obowiązków wskazanych w art. 17 ustawy, bank wyznaczy deweloperowi termin na usunięcie nieprawidłowości i wstrzyma się z wypłatą środków w MRP – wyjaśnia Semetkowski.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Łukasz Waszczykowski, radca prawny, Lubasz i Wspólnicy – Kancelaria Radców Prawnych

O ile generalnie pozytywnie oceniam nową ustawę deweloperską, o tyle nie dotyczy to opłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Poza samą kwotą, która uderza w budżet dewelopera, zapewne zostanie odzwierciedlona w cenie, jaką dostanie konsument. Warto zauważyć, że opłata ta nie jest potrącana z kwoty wpłacanej przez klienta, tylko musi zostać odrębnie zarezerwowana przez dewelopera. Ponieważ na rachunek powierniczy ma trafić 100 proc. ceny wpłacanej przez klienta. Deweloper musi mieć te środki, aby wraz z podpisaniem umowy deweloperskiej i kolejnymi wpłatami odpowiedni procent odprowadzać na rachunek powierniczy. Zwłaszcza dla nowych podmiotów na rynku jest to ważne, jeżeli nie mają jeszcze potrzebnej płynności.

Deweloperzy mają jeszcze tylko trzy tygodnie na otwarcie mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP), a następnie podpisanie przynajmniej jednej umowy deweloperskiej, jeżeli chcą realizować inwestycję mieszkaniową według starej ustawy deweloperskiej. Muszą się spieszyć, bo banki mają już teraz stosy wniosków.

Wybór banku

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Praca, Emerytury i renty
Rząd ma problem z emeryturami. Trybunał wymusił kosztowne zmiany
Prawo dla Ciebie
Amerykański prawnik o zakazie krzyży: Trzaskowski nie rozumie czym jest neutralność
Sądy i trybunały
SN dopuszcza piętrowe wyłączenia sędziów
Spadki i darowizny
Wzięła darowiznę i poszła swoją drogą. SN rozstrzygnął spór babci z wnuczką
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Sądy i trybunały
Problem prokuratury SN rozstrzygnie we wrześniu. Chodzi o Dariusza Barskiego
Prawo dla Ciebie
Miliony z Funduszu bez konkursów. Eksperci są pewni: Ziobro złamał konstytucję