Nieruchomości

Budowa domu z deweloperem

Będę budować z deweloperem dom. Chciałbym jednak, aby po wpłaceniu przeze mnie pierwszej raty sprzedał mi działkę aktem notarialnym. On mówi, że nie, bo pozwolenie na budowę jest na niego i nie da się tego zrobić. Czy rzeczywiście? Jak inaczej mam się zabezpieczyć – jeżeli np. deweloper zbankrutuje i nie skończy budować, miałbym choćby grunt? - Adam z Wrocławia.
Odpowiada Monika Góralczuk, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
– Zgodnie z przepisami prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę może być wydana osobie, która ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pod pojęciem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.Zgodnie z art. 40 prawa budowlanego organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, obowiązany jest na wniosek podmiotu, na rzecz którego decyzja ta została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, pod warunkiem że nowy podmiot:– przejmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę,– złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (złożenie nieprawdziwego oświadczenia podlega odpowiedzialności karnej zgodnie z art. 233 kodeksu karnego).W związku z powyższym decyzją o pozwoleniu na budowę może dysponować jedynie ten podmiot, który ma prawo do dysponowania nieruchomością zgodnie z art. 3 pkt 11 prawa budowlanego. Jest oczywiste, że sprzedaż przez dewelopera własności nieruchomości na rzecz czytelnika z równoczesnym przeniesieniem pozwolenia na budowę w odniesieniu do tej działki byłby sprzeczny z jego interesem, gdyż m.in. ograniczyłoby to wpływ dewelopera na inwestycję.Jednakże przed podpisaniem umowy z deweloperem czytelnik powinien podjąć wszelkie możliwe kroki, by zabezpieczyć się na wypadek ewentualnego bankructwa dewelopera. Zalecane jest: 1) sprawdzenie nieruchomości, na której planowana jest inwestycja, czyli ustalenie, jaki tytuł prawny przysługuje deweloperowi do gruntu (dział II księgi wieczystej); czy innym podmiotom przysługują prawa i roszczenia do nieruchomości (dział III k.w.); czy na nieruchomości ustanowione są hipoteki, a jeśli tak, to do jakiej kwoty (dział IV k.w.),2) sprawdzenie dewelopera ze szczególnym zwróceniem uwagi na wysokość kapitału zakładowego oraz sprawozdanie finansowe, w tym bilansu oraz rachunku zysków i strat (dane dostępne w Krajowym Rejestrze Sadowym). Warto również się przekonać, jak wygląda przebieg dotychczasowych inwestycji prowadzonych przez tego dewelopera.Ważne jest, żeby umowa deweloperska została zawarta w formie aktu notarialnego i by deweloper wyraził w niej zgodę na wpis roszczenia o wybudowanie domu i przeniesienie jego własności wraz z własnością gruntu, na którym został on posadowiony, na nabywcę. Na podstawie takiej umowy możliwe jest wpisanie w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości roszczenia, o którym mowa wyżej. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera roszczenie nabywcy domu, które zostało ujawnione w księdze wieczystej, zostanie zaspokojone w pierwszej kolejności przed innymi roszczeniami z ceny sprzedaży nieruchomości.Zgodnie z prawem upadłościowym w przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach likwidacji masy upadłościowej ciążące na nieruchomości (wchodzącej w skład masy upadłościowej) prawa i roszczenia wygasają. W miejsce tych praw powstaje uprawnienie do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości – dotyczy to praw i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej oraz praw i roszczeń, co do których istnieje podstawa wpisu do księgi wieczystej (jeżeli nie zostały ujawnione).Jeżeli roszczenie z umowy deweloperskiej nie zostanie zaspokojone w całości ze sprzedaży nieruchomości, dochodzenie niezaspokojonej części roszczenia następuje na zasadach ogólnych. —gb
W Ministerstwie Budownictwa trwają prace nad projektem ustawy chroniącej nabywców mieszkań i domów przed nieuczciwymi deweloperami oraz zabezpieczającej interesy klientów w razie upadłości dewelopera. Przygotowywany projekt ustawy przewiduje, że deweloperzy będą zobowiązani do ubezpieczenia się albo otwarcia w banku rachunku powierniczego (zamkniętego lub otwartego). W przypadku rachunku powierniczego klienci będą wpłacać pieniądze bezpośrednio do banku, a nie na konto dewelopera. W razie wykupienia przez dewelopera ubezpieczenia, w sytuacji bankructwa, klienci otrzymają odszkodowanie. Natomiast jeżeli zostanie złożony rachunek powierniczy, w momencie upadku dewelopera pieniądze znajdujące się na tym rachunku zostaną zwrócone klientom. Ważne jest, że projekt ustawy przewiduje możliwość dokończenia rozpoczętej budowy przez inną firmę za pieniądze zdeponowane na rachunku założonym dla danej inwestycji. —gb
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL