fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Za błędy na budowie odpowiada inwestor, architekt i inżynier

Renata Krupa-Dąbrowska
Inwestycja budowlana niesie ze sobą wiele niebezpieczeństw. Problemy mogą się pojawić zarówno podczas budowy, jak i po jej zakończeniu. Dlatego warto się przyjrzeć, kto za co odpowiada podczas procesu inwestycyjnego i po zakończeniu budowy
Zgodnie z prawem budowlanym uczestnikami procesu budowlanego są: - inwestor
- inspektor nadzoru inwestorskiego, - projektant,
- kierownik budowy (kierownicy robót). Należy jednak odróżnić obowiązki inwestora od pozostałych uczestników budowy, którzy pełnią samodzielne funkcje techniczne. Od tego, jak się wywiążą z obowiązków, zależy zarówno bezpieczeństwo podczas realizacji robót budowlanych, jak i jakość wybudowanych obiektów. Muszą o tym pamiętać, bo odpowiedzialność za obiekt budowlany trwa dłużej niż sam proces inwestycyjny. Inwestor odgrywa przy powstawaniu inwestycji kluczową rolę. On decyduje, do czego obiekt ma służyć, jaka ma być jego wielkość, w jakiej technologii ma być wykonany. On również płaci za budowę. Do obowiązków inwestora należy, zgodnie z art. 18 prawa budowlanego, zorganizowanie procesu budowlanego. Co to znaczy? Musi on zapewnić: - opracowanie projektu budowlanego i, jeśli jest to potrzebne, innych projektów, np. technologicznych, wykonawczych, branżowych (instalacji sanitarnych, elektrycznych, bazowych itp.), - kierownika budowy, który będzie prowadził prace budowlane (musi on posiadać odpowiednie uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych odpowiednich dla konkretnej budowy), - opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (zazwyczaj zleca to kierownikowi budowy), - wykonanie i odbiór robót budowlanych (w tym odbiorów częściowych), - przy skomplikowanych pracach lub zwłaszcza trudnych warunkach gruntowych również nadzór nad wykonywaniem robót budowlanych. Oczywiście inwestor nie wykonuje tych zadań sam, tylko wynajmuje osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych i uprawnieniach budowlanych. Jednak zanim to zrobi, musi dokładnie przemyśleć całą inwestycję, tak żeby było jak najmniej zmian w trakcie budowy. Każda zmiana to przede wszystkim strata czasu, a i duża szansa na popełnienie błędów budowlanych. Trzeba ją zgłosić projektantowi, który oceni zakres zmian. Jeśli uzna je za nieistotne, to po prostu wprowadzi w projekcie budowlanym i zgłosi kierownikowi oraz inspektorowi nadzoru inwestorskiego. Jeśli jednak zmiany są istotne, niezbędne okaże się uzyskanie nowej - zamiennej decyzji (pozwolenia na budowę). Może to trwać nawet parę miesięcy (choć zgodnie z przepisami nie powinno przekroczyć dwóch miesięcy). Jeżeli inwestor zdecyduje się na samowolne zmiany, narazi się na koszty związane z karą pieniężną za każde istotne odstępstwo. Zatrudniając fachowców, inwestor de facto przenosi na nich swą odpowiedzialność, przynajmniej częściowo. Art. 429 k.c. daje możliwość zwolnienia się z odpowiedzialności, jeżeli wykonanie danego zadania powierzy się profesjonaliście (osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności). Jednak to, że ktoś powierzył prace fachowcom, nie zwalnia go całkowicie z odpowiedzialności. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 9 lipca 1998 r. (II CKN 835/97): "Inwestor, który zlecił prowadzenie budowy i wykonywanie nadzoru inwestorskiego wyspecjalizowanemu przedsiębiorstwu, nie może skutecznie powołać się na przewidziane w art. 429 k.c. przesłanki zwolnienia od odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną osobie trzeciej w trakcie budowy w sytuacji, gdy mógł z łatwością przewidzieć wystąpienie tej szkody już na etapie zatwierdzania projektu technicznego realizacji inwestycji". Kierownik to bardzo ważna osoba na budowie. Od niego zależy, czy to, co zaprojektował projektant, będzie prawidłowo zrealizowane. Kierownik powinien stale przebywać na budowie i czuwać nad tym, czy prace postępują prawidłowo. Do niego należą wszystkie sprawy związane z bezpieczeństwem na budowie, organizacją przebiegu prac, zabezpieczeniem terenu budowy, prowadzeniem dokumentacji, w tym dziennika budowy. W zasadzie inwestor musi powołać kierownika budowy zawsze wtedy, gdy do zrealizowania inwestycji niezbędne jest pozwolenie budowlane (wyjątkowo, gdy inwestycję trzeba tylko zgłosić). Często to wykonawca stara się narzucić swojego kierownika. Inwestorzy nieraz na to przystają, bo dobrze znany wykonawcy kierownik oznacza mniej konfliktów przy wznoszeniu obiektu. Ale nie zawsze tak jest. Gdy na placu budowy pojawia się wiele firm z różnych branż, a kierownik reprezentuje tylko jedną z nich, to konfliktów może być więcej. Wówczas warto wybrać kierownika samodzielnie. Nadzór nad całością inwestycji może sprawować tylko jeden kierownik budowy. Mogą jednak na niej działać także inni kierownicy, odpowiedzialni za poszczególne odcinki robót. Kierownik podejmuje się swojej pracy na podstawie oświadczenia o przejęciu tych obowiązków. Gotowe wzory oświadczeń znajdują się zazwyczaj w dziennikach budowy. Taki dokument inwestor obowiązkowo składa w starostwie powiatowym, gdy zawiadamia o planowanym terminie rozpoczęcia robót. W trakcie prac budowlanych kierownika można zmienić. Tę zmianę także koniecznie trzeba zgłosić, dołączając oświadczenie nowego kierownika. Po objęciu swej funkcji kierownik budowy protokolarnie przejmuje dokumentację i teren budowy oraz zabezpiecza go, na ile jest to możliwe, przed dostępem osób nieuprawnionych. To on organizuje budowę (począwszy od prac geodezyjnych), nią kieruje i ponosi odpowiedzialność za to, co się tam dzieje. Jeżeli przepisy tego wymagają, to musi opracować lub dopilnować opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz zlecić umieszczenie odpowiedniej tablicy informacyjnej. Odpowiada też za zachowanie bezpieczeństwa (np. sprawdza, czy pracownicy mają odpowiednie zaświadczenia o braku przeciwwskazań do pracy na wysokości). Prowadzi też i przechowuje dziennik budowy i inne dokumenty - chodzi nie tylko o te określone prawem budowlanym, ale i ustawą o wyrobach budowlanych (dokumentację techniczną wyrobów do jednostkowego stosowania wraz z oświadczeniem producenta), przygotowuje dokumentację powykonawczą i zgłasza obiekt do sprawdzenia i odbioru. Ponadto uczestniczy w odbiorach, przekazuje urzędowe oświadczenia i zapewnia usunięcie ewentualnych wad. Jeśli prace przebiegają nie tak, jak trzeba, może wstrzymać roboty budowlane. Może też występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót lub usprawnieniem procesów budowy. Na koniec kierownik stosownym wpisem w dzienniku budowy zgłasza obiekt do odbioru, uczestniczy w nim i zapewnia usunięcie ewentualnych nieprawidłowości. Obowiązki kierownika wynikają przede wszystkim z prawa budowlanego (np. art. 22, 21a, 42 i 46). Inwestor przed zatrudnieniem kierownika (nawet jeżeli wskazuje go wykonawca) powinien sprawdzić, czy ma on dokumenty potwierdzające uprawnienia i przynależność do izby zawodowej. Ci, którzy są zrzeszeni w izbie, muszą być ubezpieczeni. Kierownikiem może być wyłącznie osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Aktualnie wydają je samorządy zawodowe (wcześniej wojewodowie). Żeby je uzyskać, trzeba mieć odpowiednie wykształcenie i praktykę zawodową. Wymagań trzeba szukać nie tylko w prawie budowlanym (kwalifikacje określa art. 14 prawa budowlanego), ale i w innych przepisach, m.in. w rozporządzeniu o samodzielnych funkcjach technicznych w budownictwie (DzU z 2005 r. nr 96, poz. 817). Nie każdy kierownik budowy godny jest zaufania. Organy nadzoru budowlanego mają najwięcej problemów właśnie z ich decyzjami. Kierownicy czasem samowolnie decydują o zmianie materiałów czy technologii, co grozić może nawet katastrofą budowlaną. Niekiedy też wprowadzają zmiany w samym obiekcie (np. zmiana kąta nachylenia dachu), które później mogą utrudnić jego zagospodarowanie. Częstym błędem inwestorów jest zatrudnianie kierowników, a także projektantów niemających odpowiednich kwalifikacji (np. do wznoszenia obiektów o bardzo dużych kubaturach). Inspektor nadzoru inwestorskiego to przedstawiciel inwestora na budowie, reprezentujący jego interesy. Jego obecność jest obowiązkowa w wypadku obiektów budowlanych, znajdujących się na liście z rozporządzenia ministra infrastruktury z 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (DzU z 2001 r. nr 138, poz. 1554). Są to m.in.: - budowa budynków użyteczności publicznej i mieszkalnych o kubaturze minimum 2500 m sześc., - budowa budynków o wysokości 15 m, - przebudowa, rozbudowa oraz rekonstrukcja lub remonty budynków wpisanych do rejestrów zabytków, - budowa budynków wymagających uwzględnienia ruchów podłoża, w tym spowodowanych wpływem eksploatacji górniczej, - budowa mostów, estakad, zbiorników naziemnych i podziemnych na materiały stałe i płynne, gazowe, które są niebezpieczne dla ludzi, mienia i środowiska i o wysokości lub zagłębieniu minimum 5 m, - budowa gazociągu o ciśnieniu nominalnym minimum 5 kPa lub o ciśnieniu do 5 kPa i średnicy przewodów większych niż 150 mm (z wyjątkiem przyłączy gazowych o ciśnieniu nie większym niż 400 kPa), - budowa rurociągów ciepłowniczych (tradycyjnych - o średnicy minimum 300 mm, preizolowanych - o średnicy minimum 200 mm), wodociągowych o średnicy minimum 200 mm, kanalizacyjnych o średnicy minimum 400 mm, - budowa dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i związanych z nim obiektów budowlanych, np. tuneli. O tym, czy trzeba powołać inspektora, można dowiedzieć się z pozwolenia na budowę. Wydając je, starosta lub wojewoda nakłada obowiązek jego powołania w wypadku tych inwestycji, gdzie jego obecność jest obowiązkowa (art. 19 ust. 1 prawa budowlanego). Przepisy nie zabraniają jednak, by inwestor powołał go, jeżeli uzna, że jest niezbędny (art. 8 ust. prawa budowlanego). Inspektor sprawdza, czy przeprowadzane roboty są zgodne z projektem, pozwoleniem na budowę oraz przepisami. Do jego obowiązków należy również ocena jakości wykonywanych robót oraz sprawdzenie, czy stosowane wyroby budowlane są dopuszczone do obrotu i posiadają znak B lub europejski CE. Kontroluje i odbiera roboty oraz uczestniczy w czynnościach i odbiorach technicznych przewodów, instalacji i urządzeń. Inspektor może wydać polecenia kierownikowi budowy lub robót (art. 25 prawa budowlanego), ale muszą być one wpisane do dziennika budowy. Mogą zaś dotyczyć usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń. Ma prawo żądać od kierownika budowy lub robót budowlanych dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie przeprowadzonych robót budowlanych, a także wstrzymać dalsze roboty budowlane, gdy ich kontynuacja może wywołać zagrożenie. Przepisy dają mu także prawo dokonywania rozliczeń budowy, o ile zobowiąże go do tego inwestor (np. ile zużyto materiałów). Inspektorem może być osoba fizyczna, która ma uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w określonej specjalności. Zawsze też można skorzystać z usług firm specjalizujących się w tego typu usługach. Firma musi wskazać osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Zaangażowanie firmy jest wygodne. W razie bowiem, gdy na budowie pracują inspektorzy różnych specjalności, trzeba ustanowić ich koordynatora (art. 27 prawa budowlanego). Taka firma może w tym inwestora wyręczyć. Projektowanie to etap inwestycji, który należy przygotować najstaranniej. Błędy popełnione w projekcie grożą nawet katastrofą budowlaną. Od kilku lat starostowie i wojewodowie, wydając pozwolenia na budowę, nie sprawdzają jakości części architektonicznej projektu. Interesuje ich tylko część projektu zawierająca plan zagospodarowania działki. Sprawdzają, czy planowana inwestycja nie jest za blisko działki sąsiada itd. Dlatego przedsiębiorca, który planuje rozpoczęcie inwestycji, nie może obejść się bez pomocy dobrego projektanta. Najlepiej sprawdzonego i poleconego przez innych. Projekt może sporządzać osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, czyli takiej, której jest najwięcej w planowanej inwestycji. W wypadku budownictwa kubaturowego projektantem będzie najczęściej architekt, mostów, wiaduktów - posiadacz uprawnień w specjalności drogowej i mostowej lub konstrukcyjno-budowlanej, obiektów liniowych (rurociągów przesyłowych, sieci) - projektant odpowiedniej specjalności instalacyjnej. Każdy projekt musi sprawdzić inny projektant, który ma uprawnienia w takiej samej specjalności,lecz muszą to być uprawnienia pełne - bez ograniczeń. Każdy też powinien zawierać oświadczenie projektanta i osoby sprawdzającej projekt, że został on wykonany zgodnie z przepisami oraz sztuką budowlaną. Uwaga! Uprawnienia budowlane nadawane są w Polsce od 1928 r. Na przestrzeni lat wielokrotnie się zmieniały, jeżeli jednak dana osoba nabyła uprawnienia, to nie można ich ograniczać. Obowiązuje bowiem zasada praw nabytych. Zakres uprawnień jest taki, jaki obowiązywał w dacie ich nabywania. Przykładowo - przez wiele lat osoby o uprawnieniach konstrukcyjno-budowlanych miały prawo projektować i mosty, i drogi. To się zmieniło. Powstały nowe specjalności: drogowa i mostowa. Osoby, które nabyły wcześniej uprawnienia konstrukcyjno-budowlane mogą jednak nadal projektować zarówno mosty, jak i drogi. Projektanci mają obowiązek sporządzenia informacji o bezpieczeństwie i ochronie zdrowia. Posłuży ona później kierownikowi budowy do przygotowania planu o bezpieczeństwie i ochronie zdrowia (bioz). Inwestor może zlecić projektantowi także uzyskanie niezbędnych opinii i uzgodnień np. z konserwatorem zabytków, rzeczoznawcą ds. BHP, rzeczoznawcą ds. bezpieczeństwa pożarowego. Projektanci oraz inspektorzy nadzoru inwestorskiego muszą należeć do izby architektów lub inżynierów budownictwa. Każdy członek izby jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Kwota ubezpieczenia wynosi 50 tys. euro. Nie jest to dużo. W razie, gdy dojdzie do wyrządzenia szkody, trudno jest wyegzekwować satysfakcjonujące odszkodowanie. Z tego powodu inwestorzy często żądają od projektanta, by dodatkowo się ubezpieczył. Wiele inwestycji wymaga, by projektant dopilnował realizacji projektu w praktyce, czyli pełnił nadzór autorski. Ma wówczas prawo wstępu na teren budowy, może żądać wstrzymania robót budowlanych, jeżeli według niego nie są wykonywane zgodnie z projektem (musi być odpowiedni wpis w dzienniku budowy). Z tych uprawnień może zresztą korzystać nawet, gdy nie pełni nadzoru autorskiego. Warto pamiętać, że projekt często jest dziełem całego zespołu. Wówczas główny projektant odpowiada za całość, a pozostałe osoby za poszczególne jego części, np. sieć energetyczną, konstrukcję itd. Jednocześnie rolą głównego projektanta jest koordynowanie pracy wszystkich osób pracujących nad projektem. Jeśli więc w wybudowanym sklepie spali się sieć energetyczna, to za błędy będzie odpowiadał ten, kto błędnie ją zaprojektował. Może być jednak i tak, że sieć znajdowała się za blisko np. rur z gazem i to było powodem pożaru. Wtedy odpowiedzialność za niewłaściwą koordynację poniesie główny projektant. Niektórzy spośród uczestników procesu budowlanego muszą się obowiązkowo ubezpieczyć. Ten obowiązek dotyczy projektanta i kierownika budowy, a także inspektora nadzoru inwestorskiego. Zasady tego ubezpieczenia określa rozporządzenie ministra finansów z 11 grudnia 2003 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej architektów oraz inżynierów budownictwa (DzU z 2003 r. nr 220, poz. 2174). Minimalna kwota, na jaką inżynier musi się ubezpieczyć, to 50 tys. euro. Zazwyczaj ubezpieczenie na taką kwotę zapewnia odpowiednia izba samorządu zawodowego (inżynierów budownictwa lub architektów). Jednak nie zawsze zabezpieczy to ewentualne roszczenia. Jeśli inwestor uważa, że 50 tys. euro nie zaspokoi jego roszczeń, powinien wymagać podwyższenia ubezpieczenia. Zresztą inżynierowie sami z siebie podwyższają sumę gwarancyjną, gdyż działa to przecież w ich własnym interesie. Przy wyborze sumy gwarancyjnej każdy inżynier powinien sam ocenić ryzyko, biorąc pod uwagę m.in.: - wartość prac/kontraktów realizowanych w skali roku, - ryzyko spowodowania szkód rzeczowych i osobowych, - liczbę kontrahentów, - formę działalności (przy umowie o pracę jest ograniczenie odpowiedzialności, przy własnej działalności gospodarczej i umowach cywilnoprawnych - nie ma ograniczenia odpowiedzialności). Jeżeli ktoś uzna, że ubezpieczenie na minimalną sumę gwarancyjną to za mało, to powinien zawrzeć ubezpieczenie dodatkowe. Obowiązku ubezpieczenia się nie mają natomiast inwestor i firmy budowlane, które podjęły się realizacji budowy. Jeżeli przyczyną katastrofy supermarketu, w której poszkodowanych zostało dziesiątki osób, byłby błąd projektanta, który ubezpieczył się na minimalną sumę, to zakład ubezpieczeń zapłaciłby z jego polisy tylko 50 tys. euro odszkodowania. Wszystko, co powyżej, obciążyłoby już samego projektanta. Dlatego ci, którzy pełnią samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, powinni zastanowić się nad wysokością sumy gwarancyjnej. Muszą uwzględniać przy tym wielkość realizowanych przez siebie projektów i rozmiar nadzorowanych prac budowlanych. - Brak oświadczenia kierownika budowy o przyjęciu obowiązków kierownika budowy lub o ich przejęciu (zmianie kierownika) w trakcie realizacji obiektu - art. 41 ust. 4 pkt 1 prawa budowlanego. Ten sam zarzut w stosunku do inspektorów nadzoru inwestorskiego - art. 41 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego. - Błędna interpretacja projektantów dotycząca istotnych odstępstw - art. 36a ust. 6 prawa budowlanego (np. dobudowa garażu do budynku mieszkalnego wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, a jest dorysowany do projektu kolorem czerwonym jako odstępstwo nieistotne). - Brak odpowiednich podpisów (projektanta, ewentualnie inspektora nadzoru inwestorskiego) w razie zmian dotyczących odstępstw niebędących istotnymi (art. 57 ust. 2 prawa budowlanego). - Składanie fałszywych oświadczeń przez kierowników budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy (art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. a i b prawa budowlanego). - Dołączenie oświadczeń o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej (art. 20 ust. 7 prawa budowlanego) w sytuacjach, gdy w projektach są bardzo istotne braki. - Niesystematyczne prowadzenie dziennika budowy, co stanowi o nierzetelności kierownika sprawującego nadzór nad budową. - Przekraczanie uprawnień do projektowania. Osoby pełniące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, czyli inspektorzy nadzoru inwestorskiego, projektanci, kierownicy budowy, odpowiadają za należytą staranność w wykonywaniu pracy, jej właściwą organizację oraz bezpieczeństwo i jakość. Zdarza się jednak, że ujawniamy przypadki nieprzestrzegania prawa przez nich. Gdy prawdopodobne jest popełnienie przestępstwa, zgłaszamy to organom ścigania. Zgodnie z art. 91 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, w stosunku do osób, które naruszyły przepisy, wszczęte zostaje postępowanie karne. Często też organ prowadzący sprawę wnioskuje do okręgowych izb inżynierów budownictwa lub architektów o wdrożenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Jeśli zaś chodzi o drobniejsze przypadki nieprzestrzegania prawa, stwierdzone przez organy nadzoru budowlanego podczas kontroli, to winnych karzemy mandatami.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA