Nieruchomości

Udział w nieruchomości wspólnej

Janusz Gdański ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami
Nieznane
W akcie notarialnym mój udział w nieruchomości wspólnej został określony w wysokości 0,12. Czy oznacza to, że mogę sobie ogrodzić 12 procent działki, na której stoi budynek, oraz zająć do wyłącznego użytku 12 procent powierzchni strychu? (nazwisko znane redakcji)
Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami
- Zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział to stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Wraz z lokalem kupuje się udział w nieruchomości wspólnej - lokalu bez udziału kupić nie można, podobnie jak udziału bez lokalu. Posiadanie udziału oznacza współposiadanie nieruchomości wspólnej, ale w częściach niewydzielonych. Żaden członek wspólnoty nie może sobie wydzielić jakiejkolwiek części nieruchomości wspólnej do wyłącznego użytku bez zgody wspólnoty wyrażonej uchwałą, na przykład posiadacz 90 proc. udziału w działce nie ma prawa na tej działce postawić nawet psiej budy bez zgody wspólnoty! Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej ma wpływ na:
- siłę głosu właściciela lokalu (uchwały zazwyczaj zapadają większością udziałów), - wysokość kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, które obciążają właściciela lokalu (im większy udział, tym wyższe koszty), - wysokość pożytków z nieruchomości wspólnej (wpływy dzielone są na członków wspólnoty proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów). Jeżeli wspólnota nie uzyskuje pożytków z nieruchomości wspólnej (nie ma na elewacji reklam, nie wynajmuje żadnych wspólnych części budynku), to ten, kto ma mały udział, ponosi małe koszty jej utrzymania. Jeśli jednak nieruchomość wspólna przynosi dochody, to największa ich część przypada posiadaczowi największego udziału. Jeśli członek wspólnoty korzysta z części nieruchomości wspólnej dla własnych celów (na przykład na elewacji umieszcza reklamę swojej firmy - oczywiście po uzyskaniu zgody wspólnoty), to musi za to wspólnocie płacić, a jednocześnie otrzymuje część wpłaconej przez siebie kwoty jako pożytek. Zazwyczaj członkowie wspólnoty wpłacają comiesięczne zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do powierzchni posiadanych lokali w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty. Rozliczenie wpływów i wydatków następujące corocznie, jest sporządzane według udziałów (wymóg ustawowy - art. 12 ust. 2 cytowanej ustawy). Jeżeli udziały są ustalone nieprawidłowo, to może się okazać, że właściciele lokali o jednakowej powierzchni w tej samej nieruchomości otrzymują zupełnie różne rozliczenia. W takim przypadku zainteresowani powinni się zwrócić do swojego zarządu lub zarządcy, który ma obowiązek im wyjaśnić, jakie działania muszą podjąć, aby skorygować błędnie ustalony udział.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL