Nieruchomości

Czy wspólnota mieszkaniowa może kupować dla siebie, a nie dla lokatorów

Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów rozstrzygnie, czy wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek własny, odrębny od majątku jej członków - właścicieli poszczególnych lokali
O to w istocie chodzi w pytaniu prawnym, które pod rozwagę takiego właśnie powiększonego składu SN przedstawił jego pierwszy prezes. W kwestii tej nie ma zgodności w nauce prawa. Nie ma też jej w SN, w którym zapadały rozbieżne orzeczenia.
Wątpliwości prawne będące tego przyczyną powstały na tle art. 6 ustawy o własności lokali z 1994 r. Zapisano w nim m. in., że "Wspólnota może nabywać prawa". Nie wiadomo tylko, czy oznacza to zdolność nabywania ich do wspólnego majątku właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości, czy "dla siebie", na swoją rzecz jako odrębnego podmiotu. Tę właśnie wątpliwość, o kluczowym znaczeniu dla cywilnoprawnego statusu wspólnoty, ma rozstrzygnąć siedmiu sędziów SN. Trudno przecenić praktyczne znaczenie tego rozstrzygnięcia. Przyjęcie, że wspólnota może nabywać "dla siebie", oznacza np., że ani aktualny właściciel, ani kupujący od niego lokal nie stanie się współwłaścicielem kupionego przez nią z tym zamiarem majątku. Musi to mieć też znaczenie dla sposobu zarządzania nabywanym majątkiem i odpowiedzialności za zaciągane w związku z nim zobowiązania.
Można tu przytoczyć kilka ostatnich rozbieżnych orzeczeń dotyczących tej kwestii. Tak więc w uchwale z 24 listopada 2006 r. (sygn. III CZP97/06) SN stwierdził, że wspólnota może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego ogółu właścicieli, a więc nie może mieć własnego, odrębnego majątku. W uchwale z 23 września 2004 r. (sygn. III CZP 48/04) przyjął, że wspólnota należy do jednostek organizacyjnych, o których mowa w art. 33 kodeksu cywilnego, tj. niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną i do których stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Takie jej zakwalifikowanie oznacza m.in., że nie może ona nabywać niczego dla siebie. Może ewentualnie kupować na rzecz członków wspólnoty w takim ułamku, w jakim mają oni udziały w nieruchomości wspólnej. W postanowieniu z 10 grudnia 2004 r. (sygn. III CK 55/04) SN uznał natomiast, że wspólnota może nabywać majątek na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli będących jej członkami. Podobne stanowisko zajął w uchwale z 28 lutego 2006 r. (sygn. III CZP 5/06). Przyjął w niej, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać środki odrębne od majątku właścicieli lokali, z których to środków wierzyciele mogą egzekwować swe należności. Także w postanowieniu z 10 grudnia 2005 r. (sygn. III CK 55/04) stwierdził, że wspólnota ma zdolność prawną oraz zdolność sądową i może w konsekwencji posiadać majątek, i to majątek odrębny od majątku swych członków - właścicieli lokali.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL