Poradniki

Do czego ma prawo właściciel oraz jak odwołać nieuczciwego gospodarza

Fotorzepa, Raf Rafał Guz
Nie zawsze właściciele są zadowoleni z pracy zarządu. Wtedy mogą go odwołać w całości lub tylko wybranych jego członków
Nie ma instytucji, która kontrolowałaby wspólnotę oraz jej zarząd. Teoretycznie mogą to robić sami właściciele. Przepisy dają im prawo do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0FD70791BC9FBF3B5953780267AECAA0?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]). Poza tym każdemu z nich przyznają prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3 uwl). Zdarza się, że zarząd nie chce udostępnić właścicielom ani wysłać pocztą protokołu z zebrania czy innych dokumentów dotyczących wspólnoty. Wtedy pozostaje dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Właściciel lokalu bez zgody wspólnoty może go wynająć lub użyczyć, obciążyć hipoteką, użytkowaniem, służebnością osobistą, sprzedać, darować oraz rozporządzić nim na wypadek śmierci. Ma prawo lokal podzielić na mniejsze lub kilka połączyć w jeden. Na tę czynność musi jednak najpierw uzyskać zgodę innych właścicieli. Nie może także działać na ich szkodę – za to grozi nawet utrata mieszkania. Właściciel lokalu użytkowego musi się też liczyć z tym, że wspólnota może go obciążyć np. kosztami remontu. Bardzo często właściciele lokali zapominają, że są też współwłaścicielami budynku. Oznacza to, że jeżeli praca zarządu im nie odpowiada, mają prawo go odwołać i powołać inny. Forma odwołania zależy od rodzaju zarządu. Odwołanie zarządu wybranego jest proste. Uchwałę w tej sprawie podejmuje się albo na zebraniu, albo poprzez indywidualne zbieranie głosów. Jeżeli właściciele zdecydowali się na zebranie, to zarząd mogą odwołać na corocznym, odbywającym się obowiązkowo w pierwszym kwartale roku, albo na specjalnie zwołanym w tym celu. Obowiązek zwołania zebrania spoczywa na zarządzie. Czy tego chce czy nie, musi je zorganizować, jeżeli zwrócą się do niego w tej sprawie właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Do zawiadomienia o zebraniu powinien być dołączony projekt uchwały o odwołaniu zarządu lub jego poszczególnych członków.[wyimek]Swoboda właściciela jest ograniczona. Musi się liczyć z innymi, płacić zaliczki[/wyimek]
Właściciele mogą też opracować projekt uchwały o odwołaniu zarządu‚ a następnie przekazać go zarządowi‚ aby zebrał pod nim podpisy od poszczególnych właścicieli lokali w trybie tzw. indywidualnego zbierania głosów. Gdyby zarząd nie wywiązał się z tych obowiązków‚ wspólnota może się zwrócić do sądu o powołanie zarządcy przymusowego (art. 26 ust. 1 ustawy). We wspólnocie‚ w której powierzono zarząd na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego‚ uchwałę o odwołaniu zarządcy protokołuje notariusz. Bywa i tak‚ że źle pracuje nie tyle zarząd, ile zarządca, z którym podpisał umowę-zlecenie. Wyjście z takiej sytuacji jest proste. Wspólnota może w uchwale zobowiązać zarząd do rozwiązania umowy (najlepiej z zachowaniem terminów wypowiedzenia w niej przewidzianych lub wynikających z przepisów). Wybrany zarząd odpowiada również przed właścicielami lokali za działalność zarządcy‚ któremu zlecił zarządzanie nieruchomością wspólną. [ramka][b]Koszty utrzymania[/b] ? Obowiązkiem właściciela jest pokrywanie na bieżąco wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz kosztów zarządu nieruchomością wspólną (w formie zaliczki). ? Zaliczki płaci się przez cały rok kalendarzowy, a po jego zakończeniu każdy właściciel powinien otrzymać od zarządu pisemną informację, ile wpłacił na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków), a także czy wpłacone kwoty były wystarczające. ? Zaliczkę płaci się odpowiednio do udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Im większy udział, tym jest ona większa. Sami właściciele decydują o wysokości zaliczki. W tym celu podejmują uchwałę. Właściciele mają obowiązek płacić zaliczki do dziesiątego dnia każdego miesiąca. ? Coraz częściej zdarza się, że właściciele nie płacą zaliczek przez wiele miesięcy. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej wzywa wówczas do pokrycia długu. Jeżeli to nie pomaga, od właściciela, który nie płaci, zarząd może dochodzić należności nawet w sądzie w postępowaniu upominawczym oraz naliczać odsetki za zwłokę na podstawie kodeksu cywilnego. ? Jeżeli to nie pomoże, wspólnota musi podjąć niełatwą decyzję, czy wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu na licytacji. Może to zrobić, nawet gdy wcześniej nie wystąpiła o nakaz zapłaty. Zaległość za mieszkanie nie musi być też wysoka, by sąd zgodził się na licytację. Gdy taką zgodę wyda, lokal idzie pod młotek. Pieniądze ze sprzedaży pokryją długi, resztę dostaje były właściciel. Jeżeli nie chce się wyprowadzić, niezbędne będzie postępowanie eksmisyjne. [/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL