fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Wynajem

Rynek mieszkaniowy w Polsce

Rzeczpospolita
W Warszawie rośnie zainteresowanie wynajmem, w Łodzi zwiększyła się liczba transakcji, w Trójmieście przeważa sprzedaż domów jednorodzinnych na obrzeżach i w bliskim sąsiedztwie aglomeracji, a w Krakowie nie ma groźby przewagi podaży nad popytem
Sytuacja na runku nieruchomości w Polsce kształtuje się różnie w zależności od regionu. Te różnice widać bardzo wyraźnie nawet w głównych polskich miastach.
[srodtytul]Warszawa[/srodtytul]
Rynek mieszkaniowy w Warszawie stymulowany jest głównie przez rynek pracy – są to zarówno ruchy migracyjne wewnątrz kraju, jak i napływ tzw. expatów, czyli obcokrajowców będących na kontraktach w firmach międzynarodowych z siedzibą w Warszawie.
Gdy decydujemy się na pracę w stolicy tymczasowo – interesuje nas mieszkanie do wynajęcia, jeśli ten okres się wydłuża – podejmujemy decyzję o zakupie mieszkania na kredyt. Mimo okresowych spowolnień rynek ten odnotowuje stałe zmiany dotyczące zakupu-sprzedaży, najmu i wynajmu mieszkań oraz domów.
Na rynku wtórnym obserwujemy dość duże zainteresowanie ofertami do wynajęcia.
W większości najemcy poszukują dwu- i trzypokojowych mieszkań w dzielnicach centralnych, w cenie do 3 tys. zł. Takimi mieszkaniami w celach inwestycyjnych nadal interesują się obcokrajowcy. Nie jest to oczywiście popyt na skalę ubiegłoroczną, ale Irlandczycy, Anglicy i Hiszpanie wciąż poszukują mieszkań „buy to let” – by po zakupie z łatwością je wynająć. Niestety, nasze banki nadal nie działają zbyt sprawnie, więc często „obsługa obcokrajowca” wydłuża się w czasie i napotyka trudne procedury. Tylko kilka banków oferuje produkt w postaci kredytu hipotecznego dla cudzoziemców. Nie pomaga to sprawnemu przeprowadzeniu transakcji i wymaga od pośredników w obrocie nieruchomościami i doradców bankowych zacieśnienia współpracy, a także zwielokrotnienia podejmowanych działań.
Rodzimi klienci łatwiej podejmują decyzje o zakupie niewielkich mieszkań, jedno- i dwupokojowych, przede wszystkim ze względu na cenę, a w związku z tym dostępność kredytu. Drugi segment klientów, wyraźnie zarysowany, to klient zainteresowany tzw. dużym zakupem – apartament lub dom za 2 mln zł – to wyzwanie dla pośrednika. Wiąże się z dużymi wymaganiami i nie jest łatwo znaleźć właściwą ofertę. Takie transakcje przeprowadzane są w dłuższym przedziale czasowym – od kilku miesięcy do pół roku.
Deweloperzy starają się dotrzeć do jak największej liczby potencjalnych klientów – sprzyja temu pogoda i okres przedwakacyjny. W lecie zazwyczaj trudniej o decyzje mieszkaniowe. W związku z tym wszystkie media informują nas o kolejnych inwestycjach. Dla rynku wtórnego wiosna to okres żniw, więc wszyscy starają się zdążyć z informacją, jak pokazuje rynek, z różnym skutkiem. Kupujący mają w czym wybierać, mogą też poczekać z decyzją na bardziej zaawansowane etapy budowy.
Wyraźnie zarysowuje się większa liczba ofert domów na sprzedaż w okolicach podmiejskich. Atrakcyjne dla kupujących są oferty w przedziale cenowym od 1 do 1,2 mln zł, a takich jest niewiele. Najchętniej wyprowadzilibyśmy się z miasta, ale za cenę naszych dwu- i trzypokojowych mieszkań – 700 – 800 tys. zł – a o takie oferty jest już bardzo trudno. Natomiast propozycje domów poniżej 1 mln zł obciążone są, niestety, mankamentami takimi jak: trudny dojazd, zbyt duża odległość od szkoły, sklepu, ośrodka zdrowia, centrum handlowego lub niski standard wykończenia.
Częściej niż w innych okresach wiosna sprzyja decyzjom o zakupie działki i wybudowaniu domu we własnym zakresie. Dostępność działek budowlanych jest coraz mniejsza, więc i ceny rosną. Stąd zwrot ku osiedlom domów jednorodzinnych, budowanym przez doświadczonych deweloperów, a często wspieranych sprzedażowo przez profesjonalne agencje nieruchomości.
[srodtytul]Kraków[/srodtytul]
Ogłaszana przewaga podaży nad popytem na rynku mieszkań w najbliższym czasie prawdopodobnie nie grozi w Krakowie. Wstrzymywanie się kupujących z decyzjami o realizacji transakcji powoduje, że coraz więcej bardzo ciekawych projektów przechodzi w stan zawieszenia, który będzie trwać najprawdopodobniej do momentu, aż rynek się ożywi. Należy pamiętać, że często mówimy o projektach niebanalnych, z wyjątkową i prestiżową lokalizacją, dobrą lub bardzo dobrą architekturą, która miała szansę trwale wpisać się w strukturę miasta. Takie właśnie obiekty decydują często o atrakcyjności miasta w oczach potencjalnych inwestorów, którzy poszukują wyjątkowych mieszkań, co pośrednio wpływa na poziom inwestycji w inne dziedziny gospodarki miasta. Pozostaje więc czekać na inwestycje Riverside i Cityside przy ul. Kościuszki, kompleks mieszkalny przy ul. Rzeźniczej/Masarskiej i kilkanaście innych bardzo ciekawych projektów.
W najbardziej popularnym segmencie mieszkań o średnim standardzie widać pewne symptomy związane ze stabilizacją rynku – wliczone w cenę miejsce postojowe, wyposażenie kuchni itp. W najniższym standardzie ceny nie spadają jednak poniżej 5 tys. zł/mkw.
Wśród nowych domów w Krakowie i okolicach warto zwrócić uwagę na osiedle domów w zabudowie bliźniaczej Dom na Bielanach, gdzie ceny kształtują się od 1,2 mln zł. W okolicy tego osiedla w pobliżu Piekar – w Wołowicach powstaje kompleks 47 wolno stojących domów jednorodzinnych o nazwie Szlacheckie Wzgórze, gdzie ceny zaczynają się od 650 tys. zł. Ciekawie zapowiada się też inwestycja Mników – są to 32 domy w zabudowie bliźniaczej z cenami od około 700 tys. zł. Deweloperzy zauważyli, że tereny na zachód od Krakowa są niebywale atrakcyjnym miejscem do inwestowania, a ich rozpoznawalność i markę wyznacza m.in. to, że są to tereny rekreacyjne dla wielu mieszkańców Krakowa.
[srodtytul]Trójmiasto[/srodtytul]
W maju na trójmiejskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wyraźnie obserwujemy przeniesienie akcentów. Wzrasta popyt na domy jednorodzinne zlokalizowane na obrzeżach Trójmiasta lub w miejscowościach leżących w bezpośrednim sąsiedztwie aglomeracji trójmiejskiej. Niemal u każdego dewelopera pojawiły się oferty takich projektów. Zarówno ci wielcy, którzy są obecni na rynku od kilkunastu czy też kilku lat, jak i nowe firmy oferują coraz więcej domów. Wynika to z dwóch zasadniczych czynników. Pierwszym jest niewątpliwie zwiększający się z każdym miesiącem popyt na gotowe (nowe) domy. To natomiast wynika z tego, że ceny mieszkań we wszystkich miastach regionu utrzymują się na takim samym, ciągle jeszcze dość wysokim poziomie.
Ceny domów natomiast w przeliczeniu na mkw. są sporo niższe. Taki dom położony np. w miejscowości Przyjaźń czy Pępowo (oddalone od Gdańska o ok. 15 km) można już kupić nawet poniżej 4 tys. zł za mkw. brutto przy pow. domu ok. 170 – 200 mkw. Przy czym w tę cenę wliczona jest już cena działki o pow. ok. 1000 mkw. Natomiast za taką samą kwotę (ok. 700 tys. zł) można kupić mieszkanie zlokalizowane w mieście (w przeciętnej lokalizacji) o pow. ok. 100 mkw. W lokalizacjach prestiżowych (pas nadmorski czy też Stare Miasto) maksymalnie dwupokojowe ok. 40 mkw. Drugim zasadniczym powodem, dla którego w projektach deweloperskich pojawia się coraz więcej domów, są zapisy planów zagospodarowania przestrzennego, które w pewnych lokalizacjach przewidują tylko zabudowę jednorodzinną.
Maj był pierwszym miesiącem, w którym pojawiły się oferty wynajmu mieszkań na krótki okres. Jest to normalna sytuacja dla pewnych trójmiejskich lokalizacji w sezonie letnim. Dotyczy zarówno wszystkich dzielnic nadmorskich Trójmiasta, jak również Starego Miasta w Gdańsku oraz sąsiadujących ze starówką lokalizacji. Właściciele takich mieszkań uzyskują w tym okresie o wiele wyższy czynsz. I tak np. za mieszkanie, w którym mogą mieszkać cztery osoby przy długotrwałych umowach poza sezonem, uzyskuje się czynsz w granicach 2 tys. zł miesięcznie, w miesiącach wakacyjnych natomiast ok. 10 tys. – 15 tys. zł za miesiąc.
Zainteresowanie cudzoziemców nieruchomościami mieszkaniowymi na terenie Trójmiasta w ciągu ostatnich miesięcy wyraźne spadło. Jest to wynikiem zahamowania spodziewanego wzrostu cen na rynku.
W analogicznym okresie poprzedniego roku cudzoziemców zainteresowanych kupnem mieszkania w atrakcyjnych miejscach Trójmiasta było trzy-, a nawet czterokrotnie więcej. Cudzoziemcy są już wyraźnie ostrożniejsi w podejmowaniu decyzji. Owszem, w przypadku nieruchomości zlokalizowanej w atrakcyjnej dzielnicy, dodatkowo atrakcyjnej cenowo, decyzja podejmowana jest dość szybko i chętnych jest wielu. Podkreślić należy, że również zagraniczne firmy deweloperskie podchodzą do tego, co dzieje się na rynku, bardzo ostrożnie.
Dlatego w ostatnim czasie mamy do czynienia z wstrzymywaniem lub wręcz rezygnacją z realizacji projektów mieszkaniowych. Takim przykładem może być jedna z dużych firm deweloperskich z Hiszpanii, która mimo posiadania działki w bardzo atrakcyjnej lokalizacji i mocno zaawansowanych prac projektowych podjęła decyzję o wstrzymaniu dalszych działań przy tym projekcie. Wzrasta natomiast zainteresowanie cudzoziemców zakupem lokali użytkowych położonych w dobrych lokalizacjach. Irlandczycy, Anglicy, Hiszpanie i Niemcy (z tych krajów jest najwięcej poszukujących) interesują się przede wszystkim lokalami o pow. ok. 80 – 150 mkw., położonymi w miejscach, które chętnie wynajmowane są na banki lub inne instytucje finansowe. Jednak ofert takich jest bardzo mało. Stąd też i transakcji tego typu niewiele. Skończyło się natomiast zainteresowanie funduszy inwestycyjnych centrami handlowymi i biurowymi. Jest to wynikiem braku takich ofert na rynku. Te, które istnieją na rynku i są atrakcyjne, zostały kupione w latach 2006 – 2007. Kolejne są dopiero na etapie budowy i inwestorzy nie rozmawiają jeszcze o ich sprzedaży.
[srodtytul]Wrocław[/srodtytul]
Na wrocławskim rynku mieszkaniowym nadal podaż góruje nad popytem (przy przełożeniu na liczbę zawieranych transakcji). Zdecydowanie skończył się rynek dla inwestorów spekulacyjnych. W ostatnich kilku lat lokowanie kapitału na rynku nieruchomości we Wrocławiu przynosiło szybkie i wysokie zyski. Najwięcej mieszkań do tej pory kupowali indywidualni inwestorzy z Hiszpanii, Irlandii i Wielkiej Brytanii.
W najbliższym czasie z pewnością nie będzie więc już tak spektakularnego wzrostu cen oraz, co za tym idzie, dużej liczby transakcji mieszkaniowych z udziałem cudzoziemców.
W niedługim czasie ceny znów będą rosły, choć na pewno dużo wolniej niż w ciągu ostatnich dwóch lat.
Obecnie podejście inwestorów (również zagranicznych) zmieniło się – pozostali jedynie ci, którzy dokonując teraz zakupów, traktują je jako inwestycję długoterminową, a więc kupują mieszkania, licząc nie tylko na wzrost ich wartości, ale także na dochody z najmu. Ograniczone możliwości zakupu (z uwagi na ceny oraz zdolność kredytową nabywców) w efekcie przekładają się na większy popyt na mieszkania wynajmowane. Najem mieszkań jest jednym ze sposobów przeczekania stagnacji na rynku.
Wiosną zawsze rośnie zainteresowanie zakupem działek budowlanych. Zdecydowanie zwiększyła się w tym roku liczbą osób mieszkających i pracujących poza granicami kraju (w większości na Wyspach Brytyjskich), które decydują się na nabycie gruntu z myślą o przyszłej budowie. Wśród tych nabywców największym zainteresowaniem cieszą się grunty ulokowane na północ od Wrocławia (ze względu na niższą cenę). W przypadku zmiany planów życiowych posiadanie takiej nieruchomości może się okazać bardzo opłacalną inwestycją.
[srodtytul]Poznań[/srodtytul]
Maj był kolejnym miesiącem stabilizacji i niewielkich zmian na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Poznaniu. Następuje wyraźna i oczekiwana przez rynek zmiana tendencji. Stabilizacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz wyhamowanie gwałtownego i często nieuzasadnionego wzrostu cen sprzyja temu rynkowi. Rynek staje się coraz bardziej uporządkowany i przewidywalny oraz bardziej odporny na spekulacje. Jest to dziś rynek klienta: to on, mając do wyboru dziesiątki ofert mieszkaniowych, wybiera nieruchomość najbardziej odpowiadającą jego wymaganiom, negocjuje ceny i standard wykończenia. Skończył się już czas kolejek po mieszkania u dewelopera. Większość deweloperów zaczyna ograniczać apetyt na swoją marżę.
Część mieszkań kupionych u deweloperów w czasach prosperity trafiła na rynek wtórny, powodując wyraźne spadki cen lokali budowanych w technologii z tzw. wielkiej płyty oraz w budownictwie z lat 60. W Poznaniu dzięki temu znów pojawiają się w ofercie naszej agencji mieszkania dwupokojowe za ok. 200 tys. zł i mniej.
Idealną formą inwestycji stają się domy na obrzeżach Poznania, w cenach porównywalnych z wysokimi cenami mieszkań w centrum miasta.
Dla deweloperów jest to obecnie jedna z nielicznych szans na poprawę wyników sprzedaży z uwagi chociażby na proponowane zmiany w prawie, których efektem ma być tzw. automatyczne odrolnienie gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast. Doprowadzi to do swoistego uwolnienia gruntów, na których do tej pory nie inwestowano z powodu ogromnych kosztów związanych z tzw. odrolnieniem.
W efekcie końcowym na rynku powinno się pojawić więcej ofert domów na sprzedaż dostępnych dla zwykłego śmiertelnika.
Przykładem takiej inwestycji może być Osiedle Podkowa w Koninku. Deweloper proponuje domy w staroangielskim stylu w zabudowie bliźniaczej i szeregowej zlokalizowane w wyjątkowym miejscu. Położenie blisko trasy katowickiej umożliwia szybki i wygodny dojazd do centrum Poznania.
[srodtytul]Katowice[/srodtytul]
W maju katowicki rynek nieruchomości wzbogacił się o bardzo ciekawą ofertę nowych apartamentów i mieszkań. Dzięki inwestycji Apartamenty Moderna firmy GTC i w Katowicach można pozwolić sobie na komfort mieszkania w samym centrum miasta.
Oferta mieszkań jest zarówno atrakcyjna, jak i zróżnicowana. Przedział cenowy wynosi od 5,8 tys. do 8,5 tys. zł za mkw. Apartamenty z tarasami, balkonami, loggiami czy ogródkami są zaprojektowane z myślą o komforcie życia przyszłych mieszkańców.
Pojawienie się tego typu inwestycji, oferującej aż 383 apartamenty na sprzedaż, na rynku, który do tej pory był pozbawiony podobnych propozycji, znacznie zwiększyło podaż mieszkań o wysokim standardzie zlokalizowanych w centrum Katowic.
[srodtytul]Łódź[/srodtytul]
Na rynku nieruchomości w Łodzi nastąpiło ożywienie. Zauważalny stał się wzrost liczby dokonywanych transakcji. Rynek stopniowo stabilizuje się i klienci nie czekają już na kolejne korekty cen. Ceny mieszkań na rynku wtórnym nie tylko nie spadają, ale zaczynają się delikatnie podnosić. Najbardziej poszukiwane są mieszkania o powierzchniach do 60 mkw. w relatywnie niskiej cenie, do remontu. Klienci zaczynają dostrzegać, że jest to najlepszy czas na zakup nieruchomości.
Dzięki wielu nowym inwestycjom na rynku komercyjnym, Łódź staje się coraz bardziej atrakcyjnym miastem pod względem lokowania kapitału.
Najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście, szczególnie centrum. Najtańsze mieszkania i domy położone są poza granicami Łodzi, w okolicach Konstantynowa Łódzkiego. Jest to spowodowane brakiem planu zagospodarowania przestrzennego, co znacznie wpływa na obniżenie cen nowych inwestycji mieszkaniowych.
Widoczna stała się zmiana cen mieszkań na sprzedaż. Brak jest już ofert w cenie poniżej 3,5 tys. zł za mkw. Wzrosła natomiast liczba ofert w przedziale od 4 tys. do 5 tys. zł za mkw.
Ceny wynajmu nieruchomości mieszkalnych w Łodzi również znacząco się podniosły. Obserwuje się zwiększony popyt na wynajem mieszkań w pełni umeblowanych i komfortowych. Ceny najmu lokali biurowych o wysokim standardzie utrzymują się na poziomie od 13 do 18 euro za mkw.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA