Opinie z rynku

Komu bank pożyczy na mieszkanie bez etatu

Fotorzepa/Adam Burakowski
Ci, którzy przechodzili ostatnio ścieżkę kredytową, twierdzą, że to droga przez mękę, że banki nie walczą o klientów.

Rz: Podobno banki oceniają możliwości klientów z dużą ostrożnością, nakładają na nich dodatkowe ubezpieczenia, żądają wyceny mieszkania. Czy rzeczywiście trudniej dziś o kredyt hipoteczny niż rok temu?

Michał Krajkowski: W porównaniu z rokiem ubiegłym nastąpiła jedna zasadnicza zmiana: dotyczy wkładu własnego.

O ile w 2014 roku wystarczało posiadanie 5 proc. środków własnych, o tyle w tym roku konieczne jest wniesienie kwoty dwukrotnie większej. Procedury bankowe w ostatnim czasie nie uległy dużym zmianom, raczej nie można powiedzieć, że w tej chwili o kredyt jest trudniej niż rok temu.

Ile pieniędzy trzeba wyłożyć, aby dostać kredyt?

Oprócz obowiązkowego wkładu własnego w wysokości 10 proc. należy także mieć środki na sfinalizowanie transakcji zakupu oraz na opłaty okołokredytowe.

Dzisiaj w wielu bankach musimy zapłacić prowizję na poziomie 1–2 proc., dodatkowo często koniczne jest wykupienie ubezpieczenia nieruchomości, a także czasami ubezpieczenia na życie. Jeśli dodamy do tego taksę notarialną, ewentualny podatek od czynności cywilnoprawnych na rynku wtórnym, to kwota środków własnych, którą musimy posiadać, aby zakupić nieruchomości, nie powinna być mniejsza niż około 15 proc. wartości nieruchomości.

Przy mniejszej kwocie po prostu zabraknie nam środków na opłaty związane z kredytem i zakupem.

Ile wynosi średnia marża dla kredytu w złotych i od czego zależy?

Aktualnie marże kredytowe wahają się w przedziale od 1,70 do 2,00.

Oczywiście czasami możemy uzyskać znacznie niższą marżę, ale wtedy musimy się liczyć z koniecznością zakupienia ubezpieczenia czy przystąpienia do produktu inwestycyjnego albo oszczędnościowego.

Ponadto musimy zobowiązać się także do comiesięcznego opłacania polisy czy dalszego inwestowania przez wiele lat.

W czasie zaciągania kredytu niemal standardem stał się już wymóg założenia konta i regularnego jego zasilania. Wiele banków oczekuje także skorzystania z karty kredytowej i aktywnego jej używania. Oczywiście marża kredytu zależy także od wielkości wkładu własnego. Na korzystniejsze warunki cenowe mogą liczyć osoby, które dysponują dużymi środkami własnymi.

Od czego zależy zdolność kredytowa, jak oceniają ją banki?

Zdolność kredytowa zależy nie tylko od wysokości osiąganych dochodów i sumy miesięcznych wydatków oraz ilości osób na utrzymaniu, ale również od tego, czy pracujemy na etat, umowę śmieciową czy prowadzimy działalność gospodarczą. Rodzaj formy i długość zatrudnienia wpływa na rodzaj wymagań stawianych kredytobiorcom.

Komu najłatwiej dostać dziś kredyt hipoteczny?

Banki najprzychylniej patrzą na kredytobiorców, którzy są zatrudnieni na umowę o pracę na czas nieokreślony. Takie osoby to najbardziej pożądani klienci, ponieważ mają stałe źródło pewnych dochodów. W wielu bankach już po trzech miesiącach od podjęcia pracy osoba zatrudniona na umowę o pracę będzie mogła się starać o kredyt hipoteczny.

Taki wymóg stawiają BOŚ, BZ WBK, Getin Bank, mBank, ING. Również w Alior Banku osoba zatrudniona u obecnego pracodawcy od trzech miesięcy może się ubiegać o kredyt, jednak bank stawia dodatkowy wymóg, że staż pracy musi wynosić minimum sześć miesięcy.

Są jednak banki – np. BGŻ, Deutsche Bank, Eurobank, Pekao SA – które wymagają minimum sześciomiesięcznego stażu pracy w danej firmie..

Czy mając umowę o pracę zawartą na czas określony, klient także ma szanse na długoterminowy kredyt?

Tak, ale w tym wypadku banki stawiają pewne wymogi dotyczące długości zatrudnienia do wygaśnięcia umowy.

Na przykład w BOŚ, mBanku i Getin Banku już po trzech miesiącach od zatrudnienia można wnioskować o kredyt mieszkaniowy, jednak z zastrzeżeniem, że do wygaśnięcia umowy upłynie co najmniej 12 (BOŚ) lub sześć (mBank i Getin Bank) miesięcy.

Dłuższego okresu zatrudnienia wymagają natomiast m.in. Alior Bank, BGŻ, Deutsche Bank, Raiffeisen Polbank – tutaj musi upłynąć sześć miesięcy pracy.

Najwięcej, bo 12 miesięcy, trzeba czekać na możliwość złożenia wniosku w BZ WBK, BPH i Eurobanku.

Dodatkowo np. w PKO BP konieczne jest, aby umowa na czas określony była już drugą z danym pracodawcą. A Getin Bank stawia na przykład dodatkowe wymogi określonym grupom zawodowym.

I tak, jeśli o kredyt stara się osoba zatrudniona na czas określony w branży budowlanej, to okres zatrudnienia musi wynosić minimum 12 miesięcy i jeszcze na 12 miesięcy do przodu.

Jak banki wyliczają dochód kredytobiorcy?

W większości instytucji uwzględniany jest średni dochód netto z ostatnich trzech miesięcy. Jednak w niektórych bankach wymagany jest znacznie dłuższy okres uwzględniany w wyliczeniach.

Przykładowo w Deutsche Banku analizowany jest dochód uzyskiwany w ciągu 12 miesięcy lub krótszego okresu, jeśli staż pracy u obecnego pracodawcy jest krótszy.

A premię czy inne bonusy finansowe bank doliczy do stałych dochodów klienta?

Wiele banków jest w stanie przyjąć je do wyliczania zdolności kredytowej, ale pod warunkiem że zostaną one uznane za regularne i względnie na zbliżonym poziomie.

A czy pracując na tzw. umowę śmieciową, też można zostać  kredytobiorcą?

Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, a zatrudnione na podstawie tzw. umowy śmieciowej, czyli umowy-zlecenia lub o dzieło, mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Banki nie dyskryminują takich osób, ale stawiają im dodatkowe wymogi dotyczące długości okresu zatrudnienia. W przypadku tych umów banki najczęściej akceptują dochody z tych źródeł, jeśli umowa trwa co najmniej 12 miesięcy.

Chociaż są instytucje, jak BGŻ, które wymagają dwóch lat zatrudnienia, a średni dochód do wyliczenia zdolności kredytowej biorą od szóstego miesiąca zatrudnienia. W przypadku umów śmieciowych kontrakty nie muszą być podpisywane co miesiąc, bo dopuszczalne są przerwy w realizacji zleceń, ale zazwyczaj w ciągu roku dopuszczalna przerwa to dwa, trzy miesiące.

Zarabiając na umowach-zleceniach lub o dzieło, należy pamiętać, że nie zawsze jako dochód netto zostanie przyjęta cała wypłacana czy przelewana kwota. Wiele banków do wyliczenia zdolności kredytowej uwzględnia ustawowe koszty uzyskania przychodu lub stosuje własne przeliczniki, co oznacza, że często przyjęta kwota jest znacznie obniżona. Należy mieć to na uwadze, gdyż z tego właśnie powodu często mogą się pojawiać duże rozbieżności w zdolności kredytowej w poszczególnych bankach.

Czy kiedy prowadzi się jednoosobową działalność gospodarczą, trudniej o kredyt, niż gdy jest się zatrudnionym na etacie?

Trudniej. Najwięcej wymogów banki stawiają właśnie osobom prowadzącym własną działalność gospodarczą. W tym wypadku banki dopiero po roku od założenia firmy są skłonne rozpatrywać wniosek kredytowy. Tak jest w Alior Banku, BGŻ, BOŚ, Getin Banku, Millennium, ING, Pekao SA, PKO BP.

Jednak spora grupa banków wymaga jeszcze dłuższego okresu prowadzenia firmy, bo 18-miesięcznego (Raiffeisen Polbank) lub 24-miesięcznego. Najdłuższym stażem prowadzenia firmy trzeba się wykazać w Deutsche Banku, który dopiero po 2,5 roku od założenia działalności jest gotowy udzielić kredytu mieszkaniowego.

A jak banki liczą dochód w przypadku osoby, która prowadzi mikrofirmę?

Po pierwsze, w przypadku działalności gospodarczej badany jest znacznie dłuższy okres niż przy etacie. Banki wyliczają średni dochód najczęściej na podstawie dochodów za rok miniony oraz rozliczone miesiące roku bieżącego.

Często badany jest także dochód wyliczany tylko na podstawie ostatnich 12 miesięcy. Wiele instytucji porównuje dochody także w tymi wykazanymi za przedostatni rok podatkowy.

Ponadto nawet po wyliczeniu średniej badana jest także tzw. stabilność, co oznacza, że różnice w dochodach w poszczególnych miesiącach nie mogą za bardzo odbiegać od średniej, z reguły dopuszczalne są wahania w wysokości do 30 proc.

Co można zrobić, aby – nie mając etatu – zwiększyć swoje szanse na kredyt?

Kiedy uzyskuje się dochód w innej formie niż etat, ważne jest, aby dbać o stabilność tego dochodu. Banki, analizując umowy-zlecenia czy działalność gospodarczą, będą patrzeć na regularność wpływów oraz to, czy umowa ma cechy stałej współpracy. Dlatego na korzyść będzie przemawiać także podpisanie stałej umowy o współpracę, nawet w ramach działalności gospodarczej. Należy pamiętać, że w analizie często ważniejsze jest, czy dochody są stałe i regularne, a nie w jakiej formie zatrudnienia są uzyskiwane.

Czy banki przyjmą jako współkredytobiorcę młodego człowieka bez stałej umowy o pracę, rodzica-emeryta?

Taka sytuacja jest niewątpliwie skomplikowana, jednak trudno jednoznacznie przesądzić o decyzji banku. Na pewno trzeba stwierdzić, że okres spłaty będzie uzależniony od osoby najstarszej, bo to głównie na podstawie jej dochodów będzie wyznaczana zdolność kredytowa. Zatem nawet jeśli bank pozytywnie rozpatrzy wniosek kredytowy, to przyznana kwota nie będzie zbyt wysoka z uwagi na krótki okres kredytowania.

CV

Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi. W Notusie pracuje od 2005 roku, a od 2008 roku – na stanowisku analitycznym. Do jego obowiązków należy sporządzanie analiz produktów kredytowych. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL