Polski kapitał musi wejść do gry

Rz: Nieruchomości komercyjne w Polsce niezmiennie cieszą się zainteresowaniem inwestorów, o czym świadczy rosnąca wartość transakcji. Czy w tym roku padnie nowy rekord?

Na rynku inwestycyjnym rzeczywiście jest gorąco i wiele wskazuje na to, że tegoroczna łączna wartość transakcji w nieruchomości komercyjne przekroczy 6 mld euro (prawie 26 mld zł) – tym samym pobijemy rekordowy 2017 r. Warto przy tym odnotować wejście do Polski nowego kapitału – z Filipin i Korei Południowej. Mieliśmy w tym roku do czynienia z rekordowymi transakcjami, biorąc pod uwagę ich wartość i znaczenie dla stolicy. Takimi była m.in. sprzedaż domów towarowych Wars Sawa Junior za ponad 300 mln euro czy sprzedaż jednego z najbardziej rozpoznawalnych budynków w Warszawie: CeDeT.

Dotychczas w Polsce transakcje na ulicach handlowych były rzadkością, nie było takich produktów i tym samym ulice handlowe się nie rozwijały. Widać jednak zmianę, wraz ze wzrostem podaży pojawił się popyt i zainteresowanie inwestorów, co przynosi nadzieję na dalszy rozwój projektów „highstreetowych".

Jakie trendy mogą być dominujące w najbliższej dekadzie, jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne?

Przede wszystkim technologia, której rozwój będzie wpływał na każdy aspekt nieruchomości: od podejmowania strategicznych decyzji biznesowych dotyczących lokalizacji biurowca czy centrum handlowego po doświadczenia użytkownika i optymalizację procesów, w które będzie zaangażowany.

Należy zwrócić uwagę na ochronę środowiska i zrównoważony rozwój miast, w których chce mieszkać coraz więcej Polaków. Dla nich ważny jest dogodny transport publiczny oraz połączenie w jednej przestrzeni wielu funkcji – biurowej, domowej, rozrywkowej i zakupowej. Tym samym rozwiną się ulice handlowe, między innymi ich gastronomiczna część, co będzie odpowiedzią na zachodzące zmiany społeczne. To już powoli widać, ale za dziesięć lat nasze ulice będą wyglądać zupełnie inaczej. Już teraz rewitalizowane są obiekty miejskie przy popularnych zabytkowych traktach. Wynikiem ograniczenia sprzedaży w niedziele wzdłuż tras spacerowych pojawia się coraz więcej kawiarni i restauracji, których ten zakaz nie obejmuje.

Istotny jest również aspekt inwestycyjny. Od kilku lat stoimy przed wyzwaniem akumulacji dużego lokalnego kapitału i tutaj krok powinien wykonać rząd. Inwestowanie w polski rynek nieruchomości komercyjnych jest domeną zagranicznych podmiotów, podczas gdy zaangażowanie kapitału krajowego wynosi kilka procent całkowitego obrotu. To jest spory problem, który sygnalizują nam sami inwestorzy. Dla nich zwiększenie lokalnego udziału oznaczałoby, że sektor jest bardziej płynny i gwarantuje większe bezpieczeństwo inwestycji. Jestem przekonany, że w najbliższej dekadzie ta sytuacja się zmieni.

Inwestorzy kupują głównie nieruchomości handlowe, biurowe, magazynowe, czasem hotele. A czy doczekamy się, że i w Polsce nieruchomości mieszkaniowe staną się klasą aktywów komercyjnych?

Częściowo już tak jest – od pewnego czasu działa BGK Nieruchomości, którego celem jest inwestowanie w mieszkania na wynajem. Jednak cały czas rynek najmu nieruchomości mieszkaniowych jest bardzo rozdrobniony, znajduje się przede wszystkim w rękach indywidualnych. Zupełnie inaczej niż w sąsiednich Niemczech, w których mieszkania są prawdziwym produktem inwestycyjnym.

Dużo inwestorów patrzy na nasz rynek i jestem przekonany, że w perspektywie najbliższych miesięcy będziemy świadkami coraz większej liczby transakcji. Większe zainteresowanie instytucji tą klasą aktywów będzie także wprost proporcjonalne do rosnących cen nieruchomości i większej mobilności Polaków. Wówczas więcej osób będzie decydować się na najem. To oznacza większy zwrot z inwestycji. Prawdziwe ożywienie tego rynku to jednak kwestia kilku lat. I spory w nim udział mogą mieć więksi lokalni inwestorzy, np. rząd czy władze samorządowe. Korzystna dla wielu stron byłaby ich kooperacja z deweloperami, na przykład w zakresie infrastruktury czy dopłat do czynszów.

Jakie perspektywy widzi pan przed rynkiem biurowym w Polsce?

Przyszłość rynku biurowego to człowiek i technologia. Myśląc o jakimkolwiek aspekcie biurowca, każdy inwestor, deweloper czy zarządca musi postawić człowieka w centrum zainteresowania. Dla pracowników biurowiec i jego technologiczna oferta będzie swego rodzaju benefitem. Człowieka i jego codzienne obowiązki będą wspierać zautomatyzowane rozwiązania, których w szczególności oczekują najmłodsze pokolenia na rynku pracy. Według naszych badań zdają sobie też z tego sprawę sami najemcy – dwóch na trzech z nich planuje w ciągu najbliższych trzech lat zwiększyć nakłady inwestycyjne na technologie związane z nieruchomościami. Te z pewnością spowodują, że więcej firm będzie miało rozproszone siedziby, w których zatrudnione osoby będą pracować w różnych lokalizacjach i w różnym trybie.

Na znaczeniu zyskuje również atrakcyjna lokalizacja, blisko głównych węzłów komunikacyjnych, z dużą dostępnością komunikacji miejskiej, najlepiej w centrum miasta. W dużych polskich miastach dogodny czas dotarcia do biura powinien wynosić maksymalnie od 30 do 40 minut.

I na koniec, biurowiec to już nie tylko miejsce pracy, ale też spędzania wolnego czasu, dlatego musi oferować także inne funkcje, żeby zaspokoić potrzeby pracowników, takie jak jedzenie, pozostawienie dzieci w przedszkolu, zrobienie zakupów. W związku z tym będziemy świadkami coraz intensywniejszego rozwoju budynków typu mixed-use, w których znajdziemy przestrzeń biurową, handlową, rozrywkową czy hotelową.

A jaka przyszłość czeka nieruchomości handlowe, biorąc pod uwagę chociażby rosnące znaczenie e-commerce?

Od „chodzenia na zakupy" do „spędzania wolnego czasu" – to największa zmiana, jaka nastąpiła w podejściu klientów centrów handlowych, i będzie przybierać na sile. Kluczem jest rozwój wielofunkcyjności przestrzeni handlowych. Rozrywka nie musi oznaczać wyłącznie kina i restauracji. Centra handlowe powinny postawić na zagospodarowanie obiektu, które pozwoli im na organizowanie wydarzeń kulturalnych, muzycznych i sportowych. Te zmiany to także odpowiedź na wprowadzony zakaz handlu, którym w 2019 r. i kolejnych latach będzie objętych jeszcze więcej niedziel. Rozpoczęte w 2018 r. działania i inicjatywy właścicieli, zarządców oraz najemców, mające na celu minimalizowanie negatywnych skutków regulacji i konkurowanie z handlem internetowym, będą kontynuowane, bo retail musi być częścią życia ludzi.

Utarła się opinia, że rynek handlowy jest trudny z punktu widzenia inwestorów i oczekiwanych zwrotów. Ja uważam jednak, że jest to sektor najciekawszy, gdzie dzieje się najwięcej zmian i potrzeba najwięcej wysiłku. Przede wszystkim coraz większa konkurencja ze strony e-commerce powoduje, że nie można sprzedawać byle czego w byle czym. Trzeba cały czas różnicować towar, usprawniać obsługę, dbać o doświadczenia klientów.