Emeryci mogą zyskać dodatkowe pieniądze tylko dzięki temu, że mają mieszkanie. Problem w tym, że aby otrzymać dożywotnią rentę, muszą się od razu zrzec własności lokalu na rzecz funduszu hipotecznego. Mimo iż transakcja jest wolna od podatku, to budzi wiele obaw.
– Seniorzy zainteresowani dożywotnim świadczeniem mają mały wybór. – mówi prawnik Marcin Malinowski, specjalizujący się w rozliczeniach osób fizycznych.
To dlatego, że banki nie mają dla nich oferty. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która pozwala zachować emerytowi prawo do nieruchomości, jest martwa. Świadczenia dożywotnie (rentę) oferują jedynie spółki kapitałowe, nazywane funduszami hipotecznymi, ale w zamian za zrzeczenie się własności.
Jest sprzedaż, nie ma dochodu
Dobra wiadomość jest taka, że emeryt uniknie podatku od takiej umowy. Potwierdza to pierwsza interpretacja skarbówki (nr 0113-KDIPT3.4011. 531.2018.2.PP) na temat rozliczenia umowy z funduszem hipotecznym. Sprawa dotyczyła 70-latki, która ze względu na ciężką sytuację materialną chce oddać mieszkanie funduszowi. Ten będzie jej wypłacał co miesiąc 300 zł dożywotniej renty.
Szkopuł w tym, że kobieta kupiła lokal cztery lata temu. Tymczasem – jak orzekł fiskus – umowę renty dożywotniej traktuje się jak sprzedaż mieszkania. Jest wolna od podatku dopiero po upływie pięciu lat od nabycia. Kobieta nie zapłaci jednak PIT, ponieważ nie otrzyma konkretnej ceny. Nie można więc ustalić wysokości przychodu.
Wielu emerytów obawia się jednak takiej możliwości uzyskania dożywotniego świadczenia. Jak wyjaśnił wiceminister finansów Piotr Nowak, przepisy przewidują dwa modele. Pierwszy to model kredytowy, uregulowany w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym. Drugi to model sprzedażowy, do którego stosuje się kodeks cywilny (art. 903-907 ws. renty lub art. 908-916 ws. umowy o dożywocie).
Różnica polega na tym, że odwrócony kredyt hipoteczny mogą oferować tylko podmioty podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, np. banki. Senior, który zaciąga kredyt pod hipotekę własnego mieszkania, pozostaje właścicielem lokalu. Spadkobiercy mogą spłacić kredyt, aby uzyskać prawo do nieruchomości w ramach spadku. Jeżeli nie są zainteresowani, bank wypłaci im różnicę między wartością długu, a wartością nieruchomości.
W przypadku umów opartych na kodeksie cywilnym, senior nie korzysta z ochrony przed upadłością funduszu, który nie podlega także nadzorowi KNF.
– Banki dotychczas nie poszerzyły ofert o ten rodzaj produktu kredytowego. – napisał wiceminister w odpowiedzi na interpelację nr 28218.
Zdaniem wiceministra, podstawową przyczyną są kwestie ekonomiczne. Jednak ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym nie stanowi dla banków zobowiązania, a jedynie możliwość.
Potrzebne nowe przepisy
– Głównym powodem, poza ekonomicznym, dla którego banki nie przygotowały takiej oferty, jest ryzyko wizerunkowe – mówi Bolesław Meluch, ze Związku Banków Polskich.
Jak wyjaśnia, częste są opinie, iż podpisanie takiej umowy ma na celu odebranie seniorowi przez bank własności nieruchomości. Banki wolą nie narażać się na tego typu niezgodne z prawdą zarzuty. Ryzyko dotyczy też m.in. kwoty oferowanego świadczenia, którą seniorzy mogliby uznać za niezadowalającą. Bank obliczałby tę kwotę na podstawie wartości nieruchomości, ale odejmowałoby koszty związane np. z jej utrzymaniem w dobrym stanie technicznym.
– By rozwiązać te problemy, konieczne jest uregulowanie rynku. Tymczasem od 2014 r. czekamy na ustawę o dożywotnim świadczeniu pieniężnym – dodaje Meluch.
Wznowienia prac nad ustawą domaga się też branża hipoteki odwróconej, zrzeszona w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych. Jak mówi Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM, fundusze zrzeszone w KPF podpisały dotychczas łącznie blisko 1000 umów. Z osobami prywatnymi (np. rodzina, sąsiad) seniorzy podpisali zaś 75 tys. umów.
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Marta Ignasiak, doradca podatkowy z kancelarii SDZLegal SCHINDHELM z Warszawy
Starzenie się społeczeństwa i niedostateczny wzrost świadczeń emerytalnych sprawiają, że niezbędne stanie się wprowadzenie alternatywnych sposobów finansowania. Przy projektowaniu nowych regulacji ważne są nie tylko aspekty prawne, lecz przede wszystkim ekonomiczne – kto jaką wartość majątkową zyska, a jaką straci oraz jaki podatek i od czego będzie musiał zapłacić. Zauważmy, że dopiero tegoroczne zmiany w ustawie o PIT wprowadziły korzystne zasady rozliczenia osób sprzedających nieruchomość nabytą w spadku, w szczególności w związku z żądaniem spłaty kredytu przez bank. Wcześniej taka sprzedaż generowała niepotrzebne obciążenie podatkowe, co na pewno zniechęcało do oferowania odwróconego kredytu hipotecznego.
