Czy REIT-y mogą zastąpić FIZ-y?

O Funduszach Inwestycyjnych Zamkniętych (FIZ) mówi Artur Rawski, wiceprezes zarządu Forum TFI:

Sejm pod hasłem walki z optymalizacją podatkową w trybie pilnym przegłosował ustawę, która niekorzystnie zmienia zasady opodatkowania Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych (FIZ). Nie zwrócił przy tym uwagi, że nowe przepisy, jeśli wejdą w życie w obecnym brzmieniu, to praktycznie doprowadzą do eliminacji polskich funduszy inwestujących w nieruchomości.

Twierdzenie, że ich miejsce zajmą REIT-y, jest oparte albo na niezrozumieniu zasad działania tych rozwiązań finansowych albo na karkołomnym przekonaniu, że w Polsce będą działać na unikatowych, niespotykanych w żadnym innym kraju zasadach, przeczących podstawowym założeniom.

Założenia

Prace nad implementacją REIT-ów (Real Estate Investment Trust) na nasz rynek trwają. Znamy już jednak projekt „Ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości", który ma docelowo regulować ich działalność. Zgodnie z nim REIT-y mają mieć status spółek publicznych, których akcje zostały dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym na terytorium Polski.

Wśród wymogów mają się znaleźć m.in. zapisy dotyczące minimalnego progu 70 proc. wartości aktywów inwestowanych w nieruchomości lub w podmioty nimi obracające oraz zobowiązanie do wypracowywania co najmniej 70 proc. zysków z najmu nieruchomości lub ich sprzedaży. Spółki REIT mają być zwolnione z podatku CIT pod warunkiem przekazywania co roku minimum 90 proc. zysków w postaci dywidendy dla akcjonariuszy.

Takie rozwiązanie ma chronić inwestorów przed podwójnym opodatkowaniem. Tymczasem przegłosowana niedawno przez Sejm „Ustawa o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw" wyłącza ze zwolnienia podatkowego m.in. dochody z udziału w spółkach niemających osobowości prawnej.

Docelowo ma ona służyć zwalczaniu tzw. agresywnej optymalizacji podatkowej, przy okazji jednak drastycznie zmienia zasady opodatkowania FIZ-ów mających znaczący wpływ na naszą gospodarkę.

Konsekwencje

Obecnie zarówno charakter realizowanych projektów, jak i oczekiwanie ze strony banków współfinansujących te projekty sprawia, że fundusze nieruchomościowe działają w oparciu o spółki celowe, rozdzielając pomiędzy nie ryzyko poszczególnych inwestycji – jedna spółka zazwyczaj obejmuje jedną nieruchomość. Dodatkowo, w celu zapewnienia efektywności swej działalności fundusze te korzystają ze struktur transparentnych podatkowo.

Wykorzystanie w tym przypadku spółek celowych nie ma jednak nic wspólnego z agresywną optymalizacją podatkową, gdyż uzyskiwane środki są albo reinwestowane, albo wypłacane inwestorom i następnie u nich opodatkowane. Wejście w życie wspomnianej ustawy spowoduje faktyczną likwidację tego typu funduszy, co będzie miało poważne konsekwencje dla całego rynku kapitałowego.

Ofiarą nowych przepisów padną przy tym zarówno inwestorzy „detaliczni", jak i deweloperzy. W obu przypadkach REIT-y nie zastąpią także likwidowanych funduszy z jednego powodu – charakteru ich działalności. Przedmiotem inwestycji REIT-ów mogą być bowiem wyłącznie nieruchomości generujące regularny dochód, np. biurowce czy centra handlowe.

Z obszaru ich działalności są zatem wyłączone wszelkie projekty deweloperskie, czerpiące zyski z pełnego procesu obejmującego także projektowanie i budowę nieruchomości. O ile więc REIT-y mogą zastąpić na rynku FIZ-y szukające regularnych zysków z najmu, o tyle na pewno nie zapełnią one olbrzymiej luki w dziedzinie o wiele istotniejszej dla gospodarki, a więc projektów deweloperskich.

Perspektywy

Z punktu widzenia inwestorów oznacza to mniejsze możliwości dywersyfikacji portfela oraz generowania zysków, tym bardziej, że sektor ten rozwija się bardzo dynamicznie. W konsekwencji należy się spodziewać odpływu inwestorów i ich kapitału do zagranicznych funduszy zamkniętych, które, nieobjęte nowymi przepisami podatkowymi, będą w stanie zaoferować im atrakcyjniejsze warunki inwestycyjne.

W efekcie – kosztem budżetu państwa oraz polskiego rynku kapitałowego – zyskają zagraniczne instytucje finansowe. Przeczy to priorytetom wyznaczonym przez rząd oraz wicepremiera Morawieckiego, dla których jednym ze sztandarowych haseł jest rozwój polskiego kapitału oraz zachęcanie Polaków do inwestowania w kraju z myślą o budowaniu zaplecza finansowego na przyszłość.

Likwidacja FIZ-ów nieruchomościowych może oznaczać jednak o wiele poważniejsze konsekwencje dla rynku deweloperskiego poprzez ograniczenie źródeł finansowania nowych projektów, a tym samym w dłuższej perspektywie doprowadzić do znaczącego pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości. Większość inwestycji jest bowiem realizowana przy pomocy środków zewnętrznych, pochodzących od banków i funduszy inwestycyjnych typu FIZ.

Zmiana przepisów podatkowych dotyczących FIZ-ów nieruchomościowych może oznaczać również duże zagrożenie dla obecnie realizowanych projektów deweloperskich. W wielu przypadkach będzie ono skutkowało naruszeniem umów kredytowych związanych z realizacją inwestycji ze względu na pojawienie się obciążeń nieistniejących z chwilą zawierania tych umów.

W konsekwencji może pojawić się konieczność natychmiastowej, przedterminowej spłaty zobowiązań bankowych zaciągniętych na poczet inwestycji. Nie wszyscy deweloperzy będą w stanie sprostać tym wymogom lub zdobyć nowe środki w ramach refinansowania kredytu czy pozyskania finansowania od zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Zwłaszcza, że dla nowych przepisów podatkowych ustawodawca przewiduje zaledwie miesięczne vacatio legis.

Przyszłość

Zastanawiający jest fakt, że część przedstawicieli branży deweloperskiej zdaje się nie dostrzegać powyższych zagrożeń lub celowo je bagatelizuje, w obawie przed ewentualną reakcją klientów na perspektywę znacznego pogorszenia koniunktury. Jest to jednak strategia krótkowzroczna – eliminacja nieruchomościowych FIZ-ów w dłuższej perspektywie może oznaczać odpływ kapitału z polskiego rynku, a w efekcie znaczny spadek liczby nowych inwestycji, zarówno w sektorze nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych.