W Warszawie przerzuca się na użytkowników wieczystych niektóre koszty uwłaszczenia. Od spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych gmina żąda kosztownej inwentaryzacji nieruchomości i na tej podstawie ustala, czy dojdzie do przekształcenia, czy nie. W Gdańsku inaczej podchodzi się do problemu.
Taką inwentaryzację ma przygotować m.in. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Ruda" w Warszawie dla jednej ze swoich nieruchomości.
– To będzie kosztować ok. 200 tys. zł, a zapłacą za nią wszyscy spółdzielcy. Co gorsza, nie mamy gwarancji, że dojdzie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego – mówi Dariusz Śmierzyński, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Ruda".
Skąd wziął się obowiązek inwentaryzacji? Kilka miesięcy temu zmieniła się ustawa przekształceniowa. Miało to wyeliminować wątpliwości dotyczące przekształcenia.
Nowe przepisy przewidują, że przekształcenia obejmują też grunty zabudowane budynkami wielorodzinnymi, na których stoją inne budynki, budynki gospodarcze, garaże, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, jeśli łączna powierzchnia użytkowa tych budynków nie przekracza 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tych gruntach.
Wcześniej ustawa przekształceniowa przewidywała uwłaszczenie tylko gruntu pod budynkiem oraz infrastrukturą mieszkaniową na tej samej nieruchomości. Za taką infrastrukturę nie uznawano np. wolnostojącego budynku usługowego czy sklepu.
Po zmianie przepisu pojawił się problem, jak ustalić procent powierzchni użytkowej danej nieruchomości.
Czytaj także:
– Moim zdaniem urzędowi powinna wystarczyć ewidencja gruntów i budynków. Jasno wynika to z art. 4 ustawy przekształceniowej. Urząd dysponuje też dokumentacją projektową budynków. Niedawno część nam wypożyczał. Nie widzę więc powodu ani podstawy prawnej, by na nas przerzucać koszty procedur administracyjnych – tłumaczy prezes Śmierzyński.
Inaczej uważają władze dzielnicy, na terenie której znajduje się „Ruda".
– Na nieruchomości znajdują się nie tylko bloki mieszkalne, ale i budynki niemieszkalne, w tym pawilony handlowo-usługowe. Niezbędnym dla przekształcenia jest więc ustalenie stosunku powierzchni budynków niemieszkalnych do wszystkich budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej. Możemy zrobić to tylko na podstawie dokumentów, które powinna dostarczyć spółdzielnia – wyjaśnia Włodzimierz Piątkowski, wiceburmistrz warszawskiej dzielnicy Bielany. – To właściciel budynków powinien mieć stosowne dokumenty, na podstawie których możliwe będzie przeprowadzenie analizy. Stanowisko takie m.in. wynika z wytycznych wiceprezydenta m.st. Warszawy – tłumaczy Włodzimierz Piątkowski. I dodaje: Co prawda mamy dostęp do ewidencji gruntów i budynków, ale ewidencja ta zawiera jedynie dane o powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych i użytkowych. Zostały one wniesione do ewidencji na podstawie dokumentów zgłoszonych przez właściciela. Nie ma tam danych o powierzchni użytkowych całych budynków obejmujących np.: części wspólne. Nie ma w niej także danych, w jaki sposób są one wykorzystywane, np.: na prowadzenie działalności gospodarczej. A ma to duże znaczenie, gdy ustala się wysokość opłaty przekształceniowej, ewentualnych bonifikat oraz czy spółdzielnia korzysta z pomocy de minimis, czy nie – podkreśla Włodzimierz Piątkowski.
Władze dzielnicy Bielany uważają, że nie mogą też się posiłkować deklaracją spółdzielni jako podatnika podatku o nieruchomości. Według nich przekształcenia dotyczą sfery prawa cywilnego (przeniesienia prawa własności), a nie sfery prawa podatkowego. Deklaracja podatkowa jest jedynie oświadczeniem niezawierającym potwierdzenia aktualnej powierzchni użytkowej budynków o funkcji mieszkalnej i niemieszkalnej.Podobnie jest w innych dzielnicach Warszawy.
– Fakt, że taką inwentaryzację wykonują spółdzielnie, jest uzasadniony, ponieważ to spółdzielnie były dotychczas użytkownikiem wieczystym gruntów i właścicielem zasobów lokalowych, który następnie wyodrębniały, ustanawiając spółdzielcze prawo do lokali mieszkaniowych oraz do usługowych – wyjaśnia Jakub Fiałek z warszawskiej dzielnicy Ursynów.
W Gdańsku zupełnie inaczej interpretują przepisy.
– Zarządy spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej składają pod odpowiedzialnością karną oświadczenie, jaka część nieruchomości ma charakter użytkowy, a jaka mieszkaniowy. Treść oświadczeń weryfikujemy na podstawie ewidencji gruntów i budynków. I na tej podstawie ustalamy, czy doszło do przekształcenia, czy nie. Od nikogo nie wymagamy inwentaryzacji. Nie ma też sensu, by przygotowywali ją urzędnicy miejscy – wyjaśnia Ronald Dudziuk, kierownik referatu bezprzetargowej sprzedaży lokali i gruntów w Urzędzie Miasta w Gdańsku.
