W Nowy Rok doszło – z mocy prawa – do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo ich własności. Niestety, to bezprecedensowe rozwiązanie do dziś powoduje wiele problemów praktycznych i wzbudza szereg kontrowersji. Dotychczasowe nowelizacje tzw. ustawy przekształceniowej nie doprowadziły do znaczącego przyspieszenia w wydawaniu zaświadczeń, bez których np. deweloperzy nie mogą ustanowić odrębnej własności wybudowanych przez siebie lokali. Nadal także trwa niepewność co do tego, czy bilbord reklamowy bądź „totem" uniemożliwia przekształcenie. Obecnie właściwie nie ma dobrej rady na te problemy i nie wydaje się, aby znalazł je także ustawodawca nowelizując jedynie ustawę przekształceniową. To z kolei oznacza, że deweloperzy muszą być bardzo ostrożni przy realizacji inwestycji – inaczej narażają się na poważne problemy z jej zakończeniem i oddaniem klientom. I faktu tego nie zmieniają z pozoru korzystne interpretacje Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju.
Czytaj także: Uwłaszczenie gruntu pod blokami blokują kioski i warzywniaki
Grunt zabudowany nie tylko na cele mieszkaniowe
Wydawać by się mogło, że przepis ustawy przekształceniowej jest jednoznaczny: z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Prawodawca w przedmiotowej ustawie przez „grunty zabudowane na cele mieszkaniowe" rozumie nieruchomości zabudowane dwoma rodzajami budynków: mieszkalnymi jednorodzinnymi i mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.
Do kategorii tej ustawodawca włączył także urządzenia budowlane i budynki ściśle związane z użytkowaniem nieruchomości mieszkaniowej, a więc np. garaże, czy budynki gospodarcze. Stąd w przypadku, w którym blok jest przeznaczony zarówno na lokale mieszkalne, jak i użytkowe wystarczy obliczenie jak rozkładają się te proporcje. Niestety, dużo większe kontrowersje dotyczą obiektów, które w przypadku ich posadowienia na użytkowanej wieczyście nieruchomości blokują jej przekształcenie.
Problem polega na tym, że w kategorii tej nie mieszczą się bilbordy reklamowe, totemy z logiem dewelopera, czy inne obiekty budowlane nie związane z lokalami mieszkalnymi. Na pierwszy rzut oka wydawać by się mogło, że zahamowanie przekształcenia użytkowania wieczystego przez takie „drobiazgi" wydaje się absurdalne. Jednak w praktyce wcale takim nie jest. Świadczy o tym chociażby niedawno przyjęta przez sąd administracyjny wykładnia w myśl, której paczkomaty stanowią obiekty budowlane. Jeżeli interpretacja ta się utrzyma trzeba będzie zastanowić, czy paczkomat blokuje przekształcenie. Nie chodzi tutaj oczywiście o paczkomaty tylko o fakt, że różnego rodzaju obiekty budowlane jedynie towarzyszące inwestycji mieszkaniowej a które nie są ściśle związane z jej użytkowaniem faktycznie wykluczają przekształcenie.