Trybunał Unii Europejskiej w Luksemburgu poparł tym samym wymogi, jakie wprowadzają atrakcyjne turystycznie europejskie miasta, by zahamować kryzys na rynku wynajmu długoterminowego spowodowany ogromną popularnością mieszkań na doby.
Sprawa dotyczyła właścicieli dwóch mieszkań w Paryżu oferowanych na wynajem na popularnej platformie Airbnb. Cali Apartments i HX wielokrotnie wynajmowały kawalerki turystom i klientom zatrzymującym się przejazdem w stolicy Francji. Zostały ukarane grzywną oraz nakazem przywrócenie wcześniejszego sposobu użytkowania nieruchomości za wielokrotne naruszenie francuskiego kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa. Kodeks ten przewiduje, że wielokrotny, krótkoterminowy wynajem umeblowanego lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania, stanowi zmianę sposobu użytkowania. Zmiana taka wymaga uzyskania zezwolenia w gminach liczących ponad 200 tys. mieszkańców oraz w gminach trzech departamentów sąsiadujących z Paryżem. Na marginesie trzeba dodać, że Paryż ogranicza krótkoterminowy wynajem mieszkania do 120 dni w roku.
Czytaj też:
Najem krótkoterminowy: miasta chcą same regulować zasady
Trudne życie z turystą za ścianą
Kodeks stanowi również, że wydanie zezwolenia na zmianę sposobu użytkowania przez mera gminy, w której znajduje się nieruchomość, może być uzależnione od dokonania swego rodzaju rekompensaty tj. jednoczesnego przekształcenia w mieszkania lokali o innym sposobie użytkowania. Warunki, na jakich wydawane są zezwolenia i ustalane są rekompensaty w danej dzielnicy lub w danym okręgu, określa uchwała rady gminy. Powinna ona uwzględniać zróżnicowanie społeczne, charakterystykę rynku lokali mieszkalnych i konieczność niepogłębiania problemu niedoboru mieszkań.
Sprawy ukaranych właścicieli trafiły do sądu kasacyjnego, który zwrócił się do Trybunału UE o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym. Chodziło o rozstrzygnięcie, czy francuskie uregulowania są zgodne z dyrektywą 2006/123 dotyczącą usług na rynku wewnętrznym.
W wyroku z dnia 22 września Trybunał w składzie wielkiej izby, orzekł, że francuskie wymogi i kary za ich niedopełnienie są uzasadnione, ponieważ są proporcjonalne, mają ograniczony zakres rzeczowy i geograficzny. Nie obejmują lokali stanowiących główne miejsce zamieszkania wynajmującego, a tzw. drugi dom.
- Zamierzonego celu nie można osiągnąć za pomocą mniej restrykcyjnych środków, gdyż kontrola następcza, na przykład poprzez zastosowanie systemu zgłoszenia uzupełnionego o sankcje, nie umożliwiłaby natychmiastowego i skutecznego zahamowania szybko postępującego procesu przekształceń, który wywołuje niedobór mieszkań na wynajem długoterminowy - stwierdził TSUE.
Do sądu krajowego należy zbadanie, czy uprawnienie do uzależnienia udzielenia zezwolenia na wynajem krótkoterminowy od spełnienia obowiązku rekompensaty w postaci jednoczesnego przekształcenia w mieszkania lokali o innym sposobie użytkowania, rzeczywiście przyczynia się do rozwiązania problemu niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy. Następnie sąd krajowy powinien upewnić się, czy uprawnienie to jest dostosowane do sytuacji lokalnego rynku wynajmu, a także czy jest ono zgodne z prowadzeniem rozpatrywanej działalności polegającej na wynajmie. W tym celu sąd krajowy powinien wziąć pod uwagę zwykle występującą ponadprzeciętną rentowność tej działalności w stosunku do wynajmu lokali wykorzystywanych jako stałe miejsce zamieszkania, a także praktyczne uwarunkowania umożliwiające spełnienie obowiązku rekompensaty w danej miejscowości, upewniając się, że obowiązek ten można spełnić w drodze różnorodnych mechanizmów rekompensaty, które odpowiadają racjonalnym, przejrzystym i łatwo dostępnym warunkom rynkowym.
sygn. akt C-724/18 i C-727/18
